目标成本法在房地产开发项目管理中的应用研究

朱晓云

[摘 要] 项目成本在房地产开发流程中占据着重要地位，在市场竞争中也同样具有显著意义。在微利时代，房地产开发企业成本控制战略的意义，受某些综合环境的影响，会比项目或企业规模扩张更重要。房地产开发项目成本占据总成本的比例较大，通常情况下会高达90%，由此可见房地产企业成本管理工作极其重要。如何结合房地产企业开发项目成本管理，推行并完善目标成本法，有针对性地提出相应对策，从而提升企业核心竞争力成为当前亟须关注的问题。

[关键词] 目标成本法 房地产 成本管理 应用探究

中图分类号：F275.3 文献标志码：A

随着经济的不断发展，人们生活水平不断提高，我国的房地产业也面临着巨大的竞争。我国大部分房地产公司提供的项目越来越多，房地产行业想要快速发展，必须建立科学、合理的成本方案才能赢得市场。本文主要介绍目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用，以期对我国房地产业有所助益。

一、目标成本法概述

目标成本法是指企业在新产品的开发过程中，为了实现企业目标需要达到的成本目标数值。目标成本就是企业为了实现企业利润最大化的成本数值，采用以市场为中心对成本进行管理，使企业可以有效地进行成本管理控制工作。目标成本法为企业提供了大量有效的信息，优化了企业的成本管理系统，能够促进企业不断发展。同时，目标成本法对企业来说是一项技术，促进企业发展与市场相结合，将企业计划利润转化为企业目标成本，使企业成本的确定更加市场化。

二、目标成本原则

（一）目标成本核算对象

目标成本核算对象应该按照可售原则进行划分。在房地产各项目中，按照是否可销售确定目标成本核算对象，房地产可售产品作为目标成本的编制对象，也应该计入企业成本开发的项目中。不可售产品则不计入目标成本的编制对象，分摊到可售产品的成本中。

（二）目标成本事前控制

目标成本作为企业运行的主要经济指标，对企业的产品设计、原料采购、项目建设和商品销售等实施过程进行控制。在项目开发之前，先建立一个成本目标管理系统，对项目开发进行事前控制。成本管理在项目开发中注重事前控制，对项目以后将产生的成本进行分析，对项目开发起到引导作用。

（三）目标成本法整体管理原则

目标成本作为整个项目建设过程中的主要经济性指标，贯穿于项目的始终。因此，在项目开发的各过程中，要发挥好动态管理作用，及时发现目标成本存在的错误，及时纠正，保证建设项目成本在目标成本的制订范围之内。

三、目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用探究

（一）总成本预测

通过各种市场调查，对企业项目成本进行科学分析，在企业项目开发之前对企业目标总成本进行预测。在企业进行各项投资时要考虑周全，对项目总成本进行基本预测。在预测总成本的同时，也要对项目的总体设计建立初步模型，制订一个全面、详细的规划设计方案。在进行投标时，注重选择性价比高的施工方，认真对待合作项目，对成本控制要进行适时沟通协调，取得一致意见，保证施工过程运行良好。在施工过程中项目成本会随着时间的变化而变化，因此，还要对成本进行及时监督、管理，保证项目正常运行[1]。

（二）逐级分解成本

预测完项目总成本之后，应逐级分解。将该项目成本目标分配到企业的各个生产部门中，使每个部门都可以了解该项目的成本目标，员工在了解部门的目标之后，会共同努力推进整个项目进展。同时，分解目标成本应该注意在各个部门建立员工奖惩制度，对积极上进的员工进行激励，对犯错误的员工进行相应的惩罚。所有员工都应该共同参与到项目的整个成本管理过程中，让成本管理方法能够深入每一个员工心中。唯有这样，才能有效地提高员工的工作效率，促进项目进展，有利于实现项目成本管理目标。

（三）施工过程中的成本控制

对于企业来说，预测总成本和逐级分解成本是远远不够的。企业还应该对项目在实际进行过程中的成本进行相应控制，让企业的目标成本管理在实践过程中能够正常运行。第一，在企业项目开展前期，应该遵循以市场为中心，根据企业自身实际发展情况进行项目开发，对企业项目进行认真分析和调查。在施工之前，应该对土地的规模与各种配套设施进行相应的成本控制，为项目开发做好全面准备。第二，在项目建设施工过程中，成本会随时间变化而变化，因此应及时对施工过程中的建筑材料、安装设施设备等进行一系列的成本计算。如果在施工过程中缺少建筑材料，应该及时补上，要降低价格，降低项目在生产过程中产生的成本。第三，在项目结束阶段，应该根据项目实际发生的成本与当初预测的目标成本进行相应比较，找出存在差异的原因，为之后的预算成本打下基础。此外，员工可以积累一定经验。当施工完成之后，应该确认施工单位完成的施工内容是否符合合同要求，对项目资金使用进行核实，防止贪污现象的出现。

四、目标成本法在房地产开发项目成本管理中遇到的问题和解决措施

（一）不合理的目标成本

在实际过程中，出现的目标收入和目标利润预测存在的偏差，会导致企业制定不合理的目标成本，进而使企业制订的目标成本出现瑕疵，成本管理工作人员陷入选择困难境地，甚至造成工作人员判断失误。例如，在项目完工后，员工进行差异分析时，如果企业项目成本目标制订过高，会出现表面上实际成本完成很好，但是事实上并非如此的情况，这样的分析结果会使项目责任主体在执行过程产生不合理的评价。

对于不合理的目标成本，可采取以下措施予以解决：

（1）重新对市场发展状况进行分析、研判，注意对同类建筑产品市场价格进行搜集、分析、对比。结合本企业建筑特点，充分考虑土地出让价格、建安成本、建造费用及合理利润后预测目标收入。

（2）在实际工作过程中，应充分考虑顾客与企业实际状况，将顾客需求与企业目标一并考量。在满足企业需要的情况下，确定合理的目标利润。

（3）在项目开发的过程中，应该严格规范成本核算工作，对于发生的料、工、费等支出做好记录、登统工作，做到客观、及时、准确、全面，保持成本核算的一贯性、可比性、真实性和完整性。

（4）制订动态目标成本。目标成本的制订，应结合外部环境及内部经营情况，以建设项目为基础，根据实际发展趋势与变化因素，全面进行成本预测，客观、适时进行调查，保证项目成本不致偏离正常经营轨道。

（二）目标成本的动态管理力度不够

目标成本法在成本管理中管理力度不够，主要是由于员工受到传统成本管理方法的影响，对成本管理程序认识不足。目标成本法与传统成本管理最主要的区别在于目标成本实施动态管理。传统成本管理是日后进行的成本计算，虽然目标成本法在成本管理中注重对项目的动态管理，但是在企业实际运行过程中存在对企业目标成本动态管理力度不强的现象。例如，在实际过程中，目标成本管理存在不重视对过程中的比较分析，发现目标成本出现偏差时，没有及时加以解决。

目标成本的动态管理力度不够，主要解决措施有：

（1）在实际工作过程中，加强员工对目标成本法的学习、培训，了解并深刻认识目标成本管理内涵以及目标成本管理的重要性，进行相应的技术学习指导。

（2）由成本管理工作人员制订正确的目标成本管理的程序与管理方法，在实际工作过程中，员工根据实际情况，对实际成本与计划成本进行比较、分析。

（3）房地产开发企业应加强成本管理的信息化建设，通过成本管理信息化建设不断实现实际成本的计算与归纳。建立成本预警管理系统，及时解决问题，有效地控制企业项目成本。

五、结语

随着经济时代的不断发展，房地产开发企业要根据自身情况，完善企业内部成本管理，以便获取更多利润。企业在实际的工作过程中，应该不断加快改革步伐，努力学习成本管理方法，提高企业目标成本管理能力，提升企业竞争力，促进企业健康发展。

参考文献：

[1]徐东刚，韩晶.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].建筑知識，2017（14）：125- 126.