建立不动产统一登记机构的实践与思考

庞小萍

摘  要：统一设置不动产登记机构已经成为社会各界的共识，不动产登记机构的选择应坚持有可行性原则。从不动产登记的目标和我国一直由行政部门登记的国情出发，先以土地、房产登记为基础设立独立的不动产登记局，再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择。

关键词：不动产;统一登记;现状

不动产登记，不但对于明确物权归属、发挥物的效用、保护权利人合法权益、维护市场经济秩序具有十分重要的意义，而且是政府进行宏观调控、市场监管和城乡建设的基础性工作，占据十分重要的地位。随着房地产市场交易的活跃，不动产物权变动频繁，物权登记作用愈发突出。

一、建立不动产统一登记制度的现实意义

建立不动产统一登记制度，将房屋、土地、草地、林地等不动产登记，统一到一个登记机构来，在我国社会经济发展取得重大成就、社会公平与正义要求不断提高的今天，具有十分重要的意义。

（一）可以降低登记和交易成本，有助于提高不动产市场发展效率

不管是对于政府机构还是民众来说，减少分散登记的部门或是取消多地重复登记而在一个地方统一登记，都能够节省大量的人力财力和时间，大大降低了登记成本和交易成本，最大限度地方便了民众为个人不动产产权办理登记手续，体现了政府以人为本的原则。

（二）有利于保护交易市场安全，有助于社会经济市场规范发展

由于登记的严重分散，信息不能得到全面披露，就有可能出现一房多卖、重复抵押、住房权属不清、个人多地有多套房的现象，一些不法分子还利用制度漏洞用房地产进行欺诈，严重损害了人民群众的利益。统一登记制度的建立，登记机构整合统一的不动产登记信息系统，个人和组织可以通过相关途径查询了解不动产的详细合法信息，避免交易风险，保障交易安全。

（三）掌握公民住房信息，有助于国家制定科学有效的房地产调控政策

中央出台的保障房分配政策，因为没有统一公开的住房信息查询系统而使保障房的实际分配有失公允。不动产统一登记制度的建立有助于职能部门全面掌握居民购置和使用房产信息，改善楼市供求关系，抑制投资需求，为国家全面制定住房产业政策和楼市调控政策提供依据。

二、目前不动产登记的现状

（一）未能很好地保护不动产权利人合法财产权

以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界限不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。

（二）不动产交易安全未得到很好的保障

原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。房屋进行交易后，只办理房屋产权变更登记而不办理土地变更登记，造成房屋和土地不是同一权利人的情况经常存在。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记，实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。

三、关于建立和实施不动产统一登记制度的几点建议

（一）要加快不动产统一登记实施细则和统一立法的出台

不动产统一登记主要指五个方面的统一，包括统一立法根据、统一登记程序、统一登记效力、统一登记机构和统一登记权属证书。建立不动产统一登记制度，应该加快五个“统一”的实现。

根据国际上的先进经验，不动产统一登记的国家都有相对完善的不动产统一登记法，我国相关的立法部门应该结合我国实际情况，在充分吸取国外先进经验的基础上，尽快对不动产登记的原则、程序、范围、效力、系统和其他具体问题进行严格的立法规制，使不动产统一登记工作有法可依、有理有据地顺利开展。统一登记机构是建立不动产统一登记制度的核心问题，相关政府决策部门应该尽快对登记部门利益分割等问题进行全面深入的研究，科学制定逐渐统一登记机构的方法。统一不动产登记簿、权属证书，这样才能保证物权的归属和不动产的具体信息确定和一致，保障公民的不动产交易安全，降低交易风险。对已发放的不同类别的不动产登记簿、权属证书如何统一认证，需要出台系统详细的认证办法来解决前后登记权属证明不一致的问题，以免出现统一管理后的登记混乱。同时，也要加快出台统一的登记收费细则，全方位实现不动产统一登记制度。

（二）建立全国联网的不动产统一登记信息系统

全国联网的不动产统一登记信息系统是建立不动产统一登记制度的技术基础，应该加大技术投入，尽快解决相关技术难题，全面梳理我国多个登记部门的不动产登记数据，尽早建立全国联网的不动产统一登记信息系统。

一方面，可以吸取目前我国一些城市对于不动产统一登记的先进经验，“第一步实现城乡统一登记，第二步实现房屋、构筑物统一登记，第三步逐步实现建筑物、土地统一登记”。另一方面，建立不动产登记的“两级信息系统”：全体公民的不动产购置、使用信息收录在“一级信息系统”，个人和组织可按照现有的法律规定，履行相关的报批手续，经有关部门审核批准后依法查询，保障不动产市场交易合法安全;还可考虑建立不动产登记的“二级信息系统”，专门收录公职人员购置和使用不动产的信息，这部分信息通过相应的渠道在一定权限范围内开放，社会和国家可通过严格的法定程序对其房产信息等进行查询，有利于社会和国家对官员不动产信息的知情和监督，为预防和惩治腐败夯实基础。

（三）应加快地理信息系统建设，实现以图管理不动产统一登记

地理信息系统是不动产登记的基础性工作，房屋、土地、林地、草地、滩涂等不动产权属界址，都可以在GIS地图上找到唯一确定的坐标。拓宽GIS技术的应用，房屋登记机构大有作为。应按照现行法律政策，积极开展农村房屋登记，建筑物、构筑物登记，通过地上定着物的登记，进行修测补测，广泛采集土地、林地、草地等信息，建立全面的综合数据平台，为统一登记机构的设立创造条件。

四、结语

综上所述，统一不動产登记机构是大势所趋，是可行的，也是必行的。虽然，从技术上来说应该没什么问题，但这是一个触动利益的行为，也许会遇到一些潜规则和一些看不见的阻碍。会对此项工作形成各种各样的阻力。但我相信，推进不动产统一登记的过程，是行政机关面对不该拥有的权力壮士断腕的过程，是转变职能加快服务型政府建设的一个缩影。有序推进不动产登记机构的统一最终将推动我国不动产登记制度的统一。

参考文献

[1]  顾文斌.关于物权登记机构的新构想.江西社会科学.2003（5）.

[2]  王彦，刘建民.我国未来不动产登记机关的合理选择.石家庄经济学院学报.2007（4）.

[3]  孙宪忠.土地登记的法理和登记机关的选择.中国土地科学.1998（2）.