房地产价格动态变化及其成因——以山西省太原市为例

文/凌日平 刘旭阳

在国内房地产市场限价限购政策实施及房价增长滞缓的背景下，2017年太原市房地产市场迎来价格增长，随后迈入“万元时代”，成为房地产经济增长的新高地。本文采用国民经济统计数据与房地产行业市场监测报告等资料，对太原市2002年以来的房地产均价、房地产项目价格进行分析，研究区域范围包括尖草坪区、杏花岭区、万柏林区、迎泽区、小店区、晋源区等6个市辖区，通过分析太原市商品房平均销售价格、主要房产项目价格的变化动态，探寻太原市房地产价格增长的原因，为太原市房地产市场的合理发展提供建议。

一、房地产价格的动态特征

（一）商品房价格呈阶段跃升式增长

通过分析山西省太原市2002-2017年的商品房均价数据可以发现，太原房地产价格变化可分为五个阶段（见图1）。房价波动增长阶段：2002-2004年的三年内，住房销售单价在3000元左右波动。房价缓慢增长阶段：2005-2008年间呈现稳步缓慢增长态势，2008年时，商品房住宅单价超过4000元。跃升增长阶段：2009-2010年房价明显增长，商品房单价突破7000元。房价呈波动性缓慢增长阶段：2011-2016年商品房销售单价在7000-8000元区间波动，虽然其间出现小幅度回调，但始终呈增长状态，2016年房价达到7667元/平方米。跃升增长阶段：2016-2017年价格增长速度明显加快，增长迅猛，2017年时商品房平均销售单价超过9000元。总体上，2002年以来太原市商品房平均销售价格始终处于不断上涨的态势，尤以2010年与2017年两阶段最为明显，房屋单价分别跃升至7000元与9000元以上。

图1 2002-2017年太原市商品房平均销售单价

（二）各区房产均价涨幅差异显著

太原市六个市辖区2017年全年房产均价从低到高的排名如下：尖草坪区8608元/平方米、万柏林区9437元/平方米、杏花岭区9787元/平方米、晋源区10905元/平方米、迎泽区11036元/平方米、小店区11146元/平方米。其中，小店区房地产价格最高，晋源、迎泽、小店三个市辖区的房产均价超过10000元/平方米。尖草坪区住房均价最低，未达到9000元/平方米，房地产价格呈现城区中部、南部和西部房价高，东部和西北部房价低的区域差异性。各市辖区房价增涨幅度的差异性也比较显著，从表1中可以看出，杏花岭区房价涨幅最大，小店区涨幅较低，尖草坪区、万柏林区、迎泽区、晋源区房价涨幅在15%到20%的范围之内，其中，涨幅最高的项目达到2500元/平方米。从2017年太原市楼盘涨价时间看，一季度价格上涨的楼盘有24个，二季度太原市房地产市场一共有18个楼盘项目价格增长，其中一些项目在一夜之间每平方米上涨1000元，三季度共有31个楼盘价格上涨，四季度太原市房地产市场共有50个楼盘价格上涨，其中10月涨价项目即达到22个。涨价项目大多位于尖草坪区、万柏林区与小店区。万柏林区房价第三季度涨幅达到38.7%，全年28%的涨价楼盘位于万柏林区。涨价楼盘呈现出以市区西部汾河东西岸和杏花岭区东部为主、以南部小店高新区为次的格局。

表1 2017年太原六区涨幅排名

（三）房地产项目价格迈入“万元时代”

观察房地产企业在太原市场的销售业绩，2017年太原房地产市场迈入“万元时代”。从表2可以看出2017年太原五大房企商品房销售金额共成交114.37亿元，恒大在2017年度太原房企商品房销售金额和商品房销售面积方面都排名第一，销售单价为10133元，领先优势明显。融创地产2017年全年的销售金额和销售面积均位列次席，销售单价为10462元，也展示了强势发展的劲头。万科在2017年成交金额达19.34亿元，销售单价为10026元；保利地产销售额为17.16亿元，销售单价为9592元；富力地产2017年销售额为15.77亿元，销售单价为9110元。

表2 2017年销售排名前五的房地产公司的销售情况（按销售金额)

从表3可以看出，2018年太原前五大房企商品房销售总额为539.34亿元，万科地产以125.45亿元位列商品房销售额第一，销售单价为13526元。2018年太原全年销售金额第二为富力地产，销售单价为12860元，展现了其强势的发展劲头。保利发展在2018年成交金额达103.23亿元，销售单价为14768元；融创中国销售额为102.16亿元，销售单价为15126元；中国恒大2018年销售额为88.41亿元，销售单价为14221元。

表3 2018年销售排名前五的房地产公司的销售情况（按销售金额)

2007年，太原千禧学府苑是太原首个房价超过10000元/平方米的住宅项目，而后太原市房价一路增长。2017年仅有中国恒大、融创集团、万科地产的销售单价超过一万元，2018年太原市万科、富力、保利、中国恒大、融创集团等房地产项目单价均迈入“万元时代”。相较2017年，2018年排名前五的房企销售总额增长了近5倍，销售面积增长了3.4倍，热销项目房价均达到14000元/平方米以上，万元以上房屋单价已成常态。

二、太原市房地产价格变化态势的形成原因

（一）土地市场与房屋供应分析

太原市国土资源局资料显示，房地产企业在太原市争相拿地，致使2017年太原市土地市场全年都处于供不应求的状态。2017年太原市土地成交总金额高达265.3亿元，相对于2016年上涨16.5%，成交面积较2016年上涨6.15%。太原市土地出让总面积为3121828.17平方米(合计4683亩)，相较2016年降低18%；2017年太原市土地成交总额与成交面积都在不断增长，出让面积却在减少，品牌房地产企业都在圈地造城，这充分说明太原市土地市场供不应求，土地资源供应不足，从而导致地价上涨，企业拿地成本增加，太原市土地市场出现量跌价升的现象，最终使房价跃升并且突破9000元/平方米。

2013-2017年商品房的供应面积逐年增加。2013-2016年商品房供应量一直大于成交量，但2017年商品房成交量大于供应量，出现成交量与价格一起增长的态势，体现了房地产市场供不应求、量价齐升的状况（见表4）。这说明市场的需求量是巨大的。2016年至2017年的需求大幅增长导致太原市2017年房屋单价上涨破万现象的发生。

表4 商品房供求量价走势

（二）房屋需求分析

住房需求是指在一定时期内人们对商品房、经济适用房、廉租房等一系列在房地产市场上流通交易的住宅产品的购买和承租的市场活动。构成真正意义上的住房需求必须满足两个条件：其一，有购买愿望；其二，有支付能力。从表5来看，2013-2017年太原市的房地产市场相当活跃，商品房需求保持不断上涨的态势，尤其是2017年，出现了需求量翻一番的情况。显然，2017年太原市人们购房需求的增长拉动了房地产价格的上涨，但太原市城区居民人均可支配收入增长速率小于10%，未能支撑购房需求近2倍的增幅。因此，太原市房地产需求增长应是购房面积、购房人群大量增加所致。究其实质，一是省内县、市人口考虑子女教育、就业所产生的置业需求，二是出省流动人口考虑回乡发展、异地房地产价格过高产生的置业需求，三是城中村改造和旧城改造带来大量的安置需求，四是太原市城区人口改善住房条件产生的置业需求，五是新增就业人口及家庭的刚性置业需求。

表5 太原市2013-2017年商品住宅需求状况

（三）政策原因分析

2009年，在4万亿的经济刺激计划下，中国房地产价格创出新高，太原市的房地产市场也不例外。2010年太原市房地产单价出现第一次跃升式增长，超过7000元／平方米。2010年山西省政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知就增加普通商品房供给，抑制投资性需求制定了严格的制度，2011-2013年太原市商品房单价一直在7000元左右波动。

2014年太原市政府正式取消住房限购制度，颁布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，房地产市场交易费用降低。2015年央行5次降息，首付比例被调低。2016年二孩政策全面放开，楼市去库存等政策刺激了人民的消费欲望，也降低了购房的成本，提升了人民对房屋的需求量。一系列利好政策的不断实行，促使太原市房地产价格由2011-2016年的缓慢增长转向2017年的快速跃升。

2017年，我国明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 的调控思路，出台了租售同权、限购限售等一系列政策，同时提出协调统一财政、金融相关政策，对一二线城市挤泡沫、三四线城市去库存的要求。太原市也于2018年5月出台限购政策，但由于政策效应的滞后性，未能对2018年太原房地产增长态势产生影响，且太原市购房需求主要是由改善需求、旧城改造带来的安置需求和外来置业的投资需求所构成，购房意愿较为稳定。

（四）城市发展和城市规划原因

太原市是山西省会城市，城镇化程度在省内最高，拥有省域内最好的发展优势，是吸纳外来人员就业的人口集聚区，多年来常住人口一直多于户籍人口。同时，太原市也是省域内教育、投资置业需求的意向城市，吸引了各地市居民与外出流动人口在太原置业，这成为太原市房地产需求增长的来源。太原房地产市场集聚了大量的品牌房企，市场化状况日趋规范，基础设施配套完善程度不断加深，教育、养老、商业、景观生态等房地产项目都已具备，可以满足不同的置业需求。

太原主城区是都市圈内的金融、商业、文化、科教中心，是山西省的核心区域。为了打造太原—晋中同城化发展模式，太原市对晋源区、小店区和榆次区内的煤炭业、服务业、新兴产业、国际性低碳技术等产业进行了合理的空间布局。“要想富，先修路”，转型发展，交通先行。为了构建太原都市区全方位交通网络体系，打造由航空、高速公路网、快速路网、高速铁路和城市轨道交通网组成的现代化交通网。为促进太原—晋中同城化区域的经济发展，充分调动大学城区高校人才的积极性，促进太原市农业、工业、文化产业的创新与发展，保证本地区的医疗、教育等公共服务设施的健全，为太原—晋中同城化发展提供动力。为拓展新的城市空间，在保护好生态环境的前提下，太原—晋中同城化的重点协调区域要做好基础设施和公共设施建设工作。太原都市区是山西省转型发展示范区，这些规划措施将会完善太原市基础设施与公共服务设施的建设工作，促进太原房地产价格进一步上涨。

太原市还将城市发展与特色保护相结合，以保护风景特色为前提，控制规划周边房地产项目的规模以及功能用途，在绿化面积、人均消费水平、房产市场、交通网络枢纽便捷度、城市居民综合素质等方面提出了更严格的要求。按照“南移西进，北展东扩”“一城一副多组团”的大都市布局，太原市6个城区发展方向与功能定位相互区别，传统重工业聚集的万柏林区是太原市“西进”的重点区域，工业企业搬迁与城中村持续改造使区域面貌快速向汾河景观、商务新区转变。小店区是“南移”重点发展区域，随着省政府南迁，各类城市资源逐渐向该区域倾斜，已经形成长风亲贤新型商业区、高新区、学府区（山大、财大等重点高校及中小学）、高铁南站、龙城新区、经济技术开发区等多个不同功能板块。晋源区是太原市新兴发展区域，也是太原市未来最具活力、现代时尚、国际化的区域，依托晋阳湖（华北最大的人工湖）及晋阳古城（晋祠）两大核心资源，重点发展文化、旅游、商业、运动、娱乐等特色产业。迎泽区是中心老城区，因迎泽大街而闻名，由于是市政府所在地，行政办公单位多在此聚集，拥有柳巷、朝阳两大城市级传统商圈。杏花岭区是原省政府所在地，是机关、事业单位、金融、医院、学校等各类单位集中的老城区，旧城改造项目集中。尖草坪区是太原传统工业聚集区，绿色生态环保等特色突出。六城区的规划定位与发展导致太原市房地产价格呈现城区南部、西部和中部高，西北和东部低，涨价楼盘以市区西部汾河东西岸和杏花岭区东部为主、以南部小店高新区为次的区域差异格局。

三、结论与建议

（一）结论

在国内房地产市场限价限购政策实施及房价增长滞缓的背景下，本文对太原市2002年以来房地产价格和各区的房产均价、销售业绩数据的动态变化进行了分析,得出如下结论：

1.太原市房地产价格持续上升，呈现阶段分异明显的跃升式增长。2010年与2017年分别为单价7000元与9000元的跃升阶段。太原市各城区的房产均价差异显著，区域的不平衡性明显。2008年以来，许多房产项目入驻太原，2017年主要房产项目单价迈入“万元时代”。

2.太原市土地市场处于供不应求的状态。当前，太原市土地的成交额与成交面积都在增长，出让面积却在减少，品牌房地产企业圈地造城，土地市场出现量跌价升的情况，最终使2017年房价跃升突破9000元/平方米。

3.2013-2017年商品房供应面积长期增长。2013-2016年商品房供应量大于成交量，但2017年商品房成交量大于供应量，体现了房地产市场供不应求、量价齐升的状况，这说明市场需求量十分巨大。

4.太原市房地产需求增长是由于购房面积、购房人群大量增加所致。太原市房地产需求主要是由城区人口改善需求、旧城改造带来的安置需求和各地市人口、外出流动人口的投资置业需求所构成，因此，购房意愿相对而言较为稳定。

5.国家经济刺激和货币刺激具有直接性。国家经济刺激和货币刺激的直接性，导致2010年房价的第一次跃升。由于政策效应具有滞后性，在2014-2016年太原市房地产市场的一系列宽松政策调控影响下，太原市房地产价格由2011-2016年的缓慢增长转向2017年的快速跃升。

6.太原市经济平稳健康发展。太原市经济的快速发展、人均收入水平的提高、基础设施的健全、人居环境的美化、居住区档次的提高、交通的便利，导致置业人群需求不断增长，引起太原市房价持续增长。城市发展与城市规划导致太原市房价的区域差异格局初步形成。基础设施布局的差异化和公共服务的差异化加剧了城市房地产价格的分异格局，促使基础设施条件完善和公共服务设施优越的地区房价上涨。

（二）建议

1.增加建设用地供应量。一方面，在城市建成区扩张和太榆同城化进程中做好建设用地供应计划；另一方面，太原市政府在保护老城区历史遗迹的前提下，应对城中村进行再利用和旧城改造，提高土地的利用效率。要充分发挥规划调控的作用，多采用税收调节等手段，将地价控制在合理范围内，避免因地价过高而造成房价上升的局面，使太原市房地产市场健康发展。

2.合理增加房屋供应量。从房地产市场量价齐升态势看，一方面要增加房屋的供应量以满足市场需求，另一方面要准确把握太原市房地产市场的需求构成与变化，提供适合各区域人民消费水平的住房。

3.多渠道发展租赁市场。针对低收入人群、外来务工人口的住房需求，多渠道发展租赁市场。太原市需进一步完善廉租房政策规范，进一步落实公租房政策，增加公租房供给量，增加中低档项目和长租公寓的供给量。

4.优化城市功能空间。参考购房选择的热点区域，优化城市的功能空间结构。在保证迎泽区、万柏林区和晋源区的基础设施和公共服务设施合理运作的前提下，加快对太原市西北部尖草坪区、东部小店区和杏花岭区的基础设施和公共服务设施的建设，尤其是交通、教育、医疗等方面，加快城市基础设施和市政设施配套均等化，提升基本公共服务的公平性与高级公共服务的效率，缩小居住体验的区域差异。