浅析房地产企业税务筹划

(河南科技大学 河南 洛阳 471023)

一、房地产企业的经营特点

(一)开发周期长，投资数额大

(二)开发经营业务的复杂性

所谓复杂性包含两个方面：

1、业务内容复杂。房地产企业不仅要开发土地和房屋，还要建设相关的基础设施和公共配套设施。经营业务从征地、拆迁安置、勘察设计、施工、销售再到售后服务，形成一系列的业务链条。

2、经营往来对象多。房地产企业不仅要面对下游的客户，还与政府、材料供应商、设计规划单位、施工单位发生联系和业务往来。

二、房地产企业涉税特点

(一)涉及税种繁多

上文已经阐述了房地产企业开发周期长，业务内容复杂的经营特点，与之相对应的在各个经营环节上房地产企业涉及的税种更是多达九种，从项目准备和开发阶段的契税、耕地占用税，到产品销售阶段的增值税、土地增值税等，再到次年的企业所得税汇算清缴，以及企业自用土地、房产需要缴纳的城镇土地使用税和房产税，涉税种类既多且杂。

(二)与上下游行业税率存在差异

房地产企业的经营特点之一就是经营往来对象众多，而针对同一税种，上下游行业却可能设置不同的税率。以增值税为例，房地产建造适用11%的增值税率，但是为其提供原材料的上游供应商施行17%的增值税率，即房地产企业增值税销项税率和进项税率不一致，这就给房地产企业的税务处理带来不便。

三、房地产企业涉及的主要税种

房地产企业在各个环节上涉及的主要税种如下表所示：

房地产企业涉及的税种表

四、房地产企业主要税务筹划手段

(一)增值税

1、争取最大额度的进项税额抵扣

电子商务运营与企业运营存在相似之处，包括调研、产品定位、管理分类、开发规划、运营策划、产品管控、数据分析、分析执行及跟进等。但其执行对象有别于实体产品。电子商务运营的对象是根据企业需要所开发设计建设的电子商务平台的附属宣传推广产品。

增值税额是由销项税额减去进项税额得到的，销项税额由销售额计算得到的。要想降低增值税额，要么降低销项税额，要么增加进项税额。降低销项税额就要减少销售额，这显然是不合理的，所以要在增加可抵扣的进项税额上下功夫。首先，房地产企业在采购原材料或者接受劳务时，要注意对方是一般纳税人还是小规模纳税人。如果对方是一般纳税人，应要求对方提供合规的增值税专用发票；如果对方是小规模纳税人，可以要求对方去税局代开增值税专用发票，或者在价格上予以一定优惠；其次，要选择有正规资质的施工单位，在和施工单位进行工程价款决算的过程中，应及时取得增值税专用发票，以便于在规定期限内向税务部门申请进项税额抵扣。

2、适当的选择计税方法

根据规定，房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。因此企业要根据自身实际情况选择适当的计税方法。比如：

某房地产企业有一个2016年4月30日之前就开工建设的项目，该项目不含税销售额是5000万元，可抵扣进项税额250万元。若不考虑该企业采用预收款方式销售的情况，①采用简易计税方法，应纳税额=5000*5%=250(万元)②放弃简易计税方法而是采用一般计税方法，销项税额=5000*11%=550(万元)，进项税额250万元，则应缴纳增值税额=550-250=300(万元)，对比可见采用简易计税方法虽然不能抵扣进项税额，但是最终缴纳的税额比第二种方案少50万元，达到减轻税负的效果。

3、灵活利用房屋销售策略

根据规定，纳税人在销售货物或者提供应税劳务时，其纳税义务的发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天。如果先开具了发票后收取款项，那么开票当天便产生纳税义务。所以企业应科学安排签订合同的进程，严密监控每月的开票数量，防止提前开票。这样可以利用延迟纳税获得资金的时间价值，同时获得较为稳定的现金流。

(二)土地增值税

1、利用土地增值税的征税范围进行税务筹划

首先要明确以下三个要点：第一，土地增值税只对转让国有土地使用权征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；第二，土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税；第三，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

针对上述有关土地增值税的征税对象和征税范围，房地产企业可以利用以下两种方式合理筹划土地增值税：

①代建房行为

房地产的代建行为是指房地产公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收取代替建房收入的行为。对于房地产公司而言，虽然取得了收入，但由于没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终级用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房后分房自用行为

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。比如，某房地产公司有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房自用。对房地产公司而言，将其作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，只就属于本公司的部分缴纳土地增值税。

2、利用增加扣除项目金额进行税务筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

其中房地产开发费用中的利息费用是税务筹划的入手点之一。凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。因此，房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可以不计算应分摊的利息，这样能够多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。举例说明如下：

假设某房地产企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权所支付的金额为300万元，开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用可以按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算摊派，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并获得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不用按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必供给有关金融机构证实，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。

3、利用税收优惠政策进行税务筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，房地产企业如果既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发，在能够分别核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以免失去免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

(三)房产税

房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，在进行税筹时要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开。而对于从租计征，租金金额直接决定了了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己负担。即使由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

五、结语

综上所述，不论是降低税基还是转嫁税负，均能不同程度的地降低房地产企业的整体税负。在现实中，企业应该根据自身情况灵活运用政策，以最大程度的地减轻企业的税收负担。同时应注意到，房地产业不是孤立的，与其他产业存在着密切的上下游联系。所以应加强同其他产业的联系，优化产业结构，多管齐下，实现减税的目的，推动国民经济发展。