购物中心地下停车场在营改增背景下的税收筹划探析

刘兰兰

摘 要：本文仅就商业地产购物中心的地下停车场在营改增背景下，涉及主要的税种及商业模式在营改增前后的变化，预收的营业收入因确认时间的改变引起的纳税义务时间的变化等等，现有的运营模式会随着税费变化做出相应的调整，以及针对这些变化简要分析税收筹划分析，让商业地产既能遵守税法规则，同时相关的内部控制也能很好实施，减少由此可能带来的风险，又能合法进行相关的税后筹划，减轻税负，对此简要提出了自己的建议仅供行业内人士参考。

关键词：营改增；停车场；税收筹划

由于营业税改增值税的税制改革，规定“在境内销售服务、无形资产或者不动产”，应缴纳增值税。因此购物中心地下停车场也将由缴纳营业税改为缴纳增值税，面对此次税制改革，商业地产面临的不仅仅是税种的改变，税率的提高，更多的是原有的经营和业务模式面临挑战。目前各大购物中心都配有停车场以供顾客或员工使用，停车场作为购物中心的配套设施，起着吸引客流，方便顾客的作用。停车场车位充足，管理系统先进，不仅可以给顾客带来良好的购物体验，同时也有利于购物中心减少人员成本，提高购物中心收入。

购物中心的停车场有多种形式，本文仅就地下停车场这种类型的税收筹划进行讨论。在购物中心租赁经营及服务未纳入营改增范围内前，多数商业地产地下停车场根据自身企业资源现实状况，有一部分选择对地下停车场自营，聘用管理人员，自负盈亏；而另外有一部分则选择将整个地下停车场外包给专业的停车场管理服务商，按停车场营业收入的比例收取租金。但是营改增新要求下，地下停车场也属于不动产租赁的范围缴纳增值税，在此背景下，商业地产企业需要重新考量目前的地下停车场运营模式，重新评估政策变化后地下停车场运营的相关税负和成本，进行税收筹划的最优选择，以降低商业地产企业税收负担，获得合理合法的节税利益。

1 购物中心地下停车场的主要缴纳税种在营改增前后的变化

由于营改增要求商业地产在“境内销售服务、无形资产或者不动产”，需要缴纳增值税征税，取消营业税，其购物中心的地下停车场的主要缴纳税种也会发生变化，购物中心地下停车场主要税收种类面临以下变化：

1.1 营改增前缴纳营业税，营改增后缴纳增值税

营改增前，购物中心地下停车场若对外出租，按照取得租赁收入的5%缴纳营业税，但营改增后，则按照收入的16%的税率，税率提高，企业的负担相应加重。对于购物中心来讲，承租方的总体收入没有变化，但在营改增实施以后，由于税负的明显增加，使得出租方所得收入明显降低。另外，对于成本支出方面，营改增实施以后，成本支出有所降低，导致出租方的具体资产受到影响，进而影响了会计核算。

1.2 缴纳城市维护建设税和教育费附加的变化

由于城市维护建设税和教育费附加是以营业税和增值税为计税依据，因此增值税税负增加，则城市维护建设税和教育费附加也会相应的增加。城市维护建设税和教育费增加的额度应当依据当地城市维护建设适用税率和教育费用附加征收率就地计算。另外，财政部和税务总局颁布了新的政策，即纳税人在增值税期末留抵退税的情况下，允许从城市维护建设税以及教育费附加的计税依据当中除去退还的增值税额。

1.3 在营改增前后地下停车场营业税收入确认时间不同

这也意味着纳税义务时间的确认也发生变化。营改增前，对提前收取的未来时间段的停车场租赁收入，应将这笔收入分摊在整个租赁期内，在各个租赁期内按分摊的租赁收入作为营业税的计税依据。但是营改增后，提前预收的未来的租赁期内的一次性收入需要在收到此笔款项的当天就要确认为租赁收入，不可以如同营业税一样在未来的各个租赁期间分摊，而是一次性确认此笔租赁收入，作为增值税的计税依据，缴纳增值税。众所周知，资金都是具有时间价值，缴纳营业税时，由于可以将提前收取的租赁收入在未来的租赁期间进行分摊，而购物中心提前与租户或停车场运营服务商签订合同并收取保证金或季度年度租金，大部分金额巨大，这样购物中心就可以获取此笔租金收入的时间价值，而营改增后，商业地产需要确认提前预收的租金收入，并一次性缴纳增值税，不仅失去了原本可以获取的此笔租金收入的时间价值利益和延迟纳税的权利，同时税率的提高，也会造成商业地产现金流压力。

1.4 原有的供应商有可能面临毁约风险

由于营业税不存在可以抵扣，但增值税若双方为增值税一般纳税人，或小规模纳税人也可由税务机关核准后代开增值税专用发票，购物中心原有的不具有开具增值税专用发票的地下停车场管理供应商可能需要重新筛选。由于购物中心与服务商合同签订期一般为2-5年，若服务商没有开具增值税专用发票的资格，而原来的合同条款也未能考虑到此风险，购物中心就将面临更换服务商造成毁约的风险。

在此，以本人曾经服务的某新加坡商业地产为例，其在华运营有48个购物中心，在此次营改增中面临巨大的税收筹划挑战，48个购物中心因产权复杂，有的是地产商从拿地到建设完全自有，有的是与其他地产商合资运营，有的则是外部兼并购买，因此很多地下停车场的产权也错综复杂，不具有资源的购物中心会选择将地下停車场外包或出租给第三方运营，而处于黄金位置，购物中心盈利能力良好的则大部分会倾向商场自持，这样可以自由灵活的应用停车场的优势配合购物中心其他的市场营销活动以最大成大的吸引客流。选择外包方式的购物中心在营改增前不需要考虑停车场服务商的纳税人资质，因为开具的营业税是不可以抵扣的，但是营改增后，由于进项销项税额可以抵扣，购物中心站在整理利益出发，不得不重新考虑更换服务商，除了要考察原有的服务资质，同时也要考虑服务商的纳税资质，这无疑会增加商场的人力物力资源投入，筛选合适的停车场服务商。

2 购物中心地下停车场营改增背景下针对变化的税种的税收筹划建议

在购物中心在此税制改革背景下，虽然缴纳增值税可以进行销项进项抵扣，但是要转变现有所有的停车场相关第三方纳税人资格，以及带来的现有的停车场运营模式的改变，无疑会有很多挑战。针对此变化，简要给出如下建议：

2.1 降低增值税税负整体税基

根据停车场运营模式，降低应缴纳税种的税基从而达到降低税负的作用商业地产企业可以专门成立物业管理公司，将停车场收入从商场租金收入中分离出来，降低房产税税基，从而降低房产税。成立专门物业管理公司，专门为客户提供物业管理服务或其他增值服务，分散部分服务性收入，实际上也起到降低房产公司收入的目标。

2.2 自我评估企业资源选择外包还是自营停车场

商业地产企业可以选择将自有的停车场外包给资质良好的停车场服务商运营，按停车场收入的比例收取租金。这需要企业进行自我评估，综合考虑企业现有资源管理，及外包管理方式的利弊。即便是外包不可以达到减轻税负的重要，但是专业的停车场管理公司可以提供优质的服务给商场的顾客，给商场带来更多的客流，或者方便商场其他的市场营销活动，从商场整体的效益来讲，也是一个好的选择方案。

2.3 灵活处理空闲停车位，增加收入，抵消税负的增加

地下停车场作为商场的配套设施，大部分是便于商场的购物人员停车。但实际运营时，由于实际的客流所需停车位量与当初商场设计规划时的停车量会有差距，出现闲置车位。商业地产根据评估分析商场客流量的大小，预估需要的停车位量，划分出闲置的停车位自用，这样可以区分出按租金收入缴纳12%的房产税和按自用停车场面积1.2%的税率缴纳，自用的部分可以作为员工福利免费或低价给自己的员工使用，另一方面也可以整体出租给其他人员，虽然税率仍然还按12%缴纳，但是增加的收入可以涵盖税费的增加。

2.4 提升税务工作人员的专业素养

地产商企业的税务筹划人员要时刻关注营改增的政策，解读政策内容，同时提升自我专业能力，这样才能更好的领悟政策要点，避免因误读政策致使企业陷入漏税偷税的风险中。在税务实务中，很多企业的财务人员对立体停车场、地下停车场和地面停车场的理解不一致，导致部分未能纳入房地产税收的征收范围，直至税务机关告知企业，容易造成企业偷税的风险。若税务人员有扎实的专业知识，精准解读国家的税收政策，就不会造成如上的风险。同时地产商企业也需要储备税务筹划人才，鼓励税务人员不断学习专业知识，与专业的税务筹划机构合作，给企业提供专业的税务筹划方案，为税务筹划人员提供专业的培训，也可设置激励措施，对在税务专业知识领域取得进步的员工给与物质或其他福利奖励。

3 购物中心地下停车场营改增背景下税收筹划结论

综上所述，营改增下购物中心停车场税收筹划面临巨大的挑战：一是税率由营业税的5%提高到增值税的16%，企业税负增加，运营成本增加，利润自然会下降；二是对于提前收取的停车场租金收入纳税时间的确认也发生变化，购物中心失去了延迟纳税的机会，因而也失去了此前可获取的货币的资金时间价值。

但我们也可以看到营改增也会给购物中心停车场带来有利的一面：一是营改增后，由于增值税进项和销项税额可以进行抵扣，这在整体上也会降低购物中心的税负；二是购物中心也会重新整合企业的现有资源，从更宏观的角度考虑整个购物中心的纳税筹划，更加积极地去选择纳税规模好的服务商，这将提高服务质量，给购物中心的顾客带来更好的购物体验；三是由于税制改革，购物中心的税务人員专业知识也面临挑战，不仅可以让员工自觉更新专业知识，同时也可以让专业素养高的税务员工暂露头角，作为领导者进行培养。因此，税制改革如同一把双刃剑，企业既要面临挑战，同时也因该看到机遇，合理合法的进行税后筹划，使企业获得最大的利益。

参考文献

[1]关宏志，宋茂灿，卢笙.停车场成本效益分析方法[J].北京工业大学学报，2018，44（2）：276-282.

[2]宗式华.商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨[D].上海：上海交通大学，2013.