浅析房地产租赁行业内控制度的完善

俞玲

摘 要：随着我国市场经济的不断发展，房地产租赁企业之间的竞争也日益激烈，在运营过程中，难免会涉及到各类风险，因此，房地产租赁行业加强内部控制就显得更加重要。本文介绍了房地产租赁行业内部控制的内涵与意义，分析了目前企业房屋租赁业务内部控制中存在的主要问题，并在此基础上提出加强企业房地产租赁业务内部控制的对策建议，希望能够通过内部控制制度来规范房地产企业租赁行业的经营管理，确保企业实现长期稳定发展。

关键词：房地产企业；房屋租赁；内部控制

一、房地产租赁行业内部控制制度概述

（1）内部控制制度的内涵

房地产租赁是一个特殊的行业，既受制于国家政策，还无法避免市场环境的影响，这都给房地产租赁企业的正常运营和管理带来很大的难度。企业内部控制是一种科学的管理途径，它依据企业自身发展的实际需求，在各个部门和环节上制定相应内部监督管理机制，让企业内部监控体制配合国家相应的审计环节对企业进行一定监管，通过各种内部控制规范维护企业的高效运转。内部控制管理的控制程度对企业的运营和发展意义重大，内控与企业的管理制度相结合，在企业最高层的领导下，重视并带头严格执行相应的制度规范，确保所有的员工了解内控的意义及作用，并能够积极主动参与到企业的内部控制的活动中，自觉地遵守并维护企业的日常运作流程，提高公司整体的经济效益。

（2）房地产租赁行业内部控制制度的现实意义

房地产租赁行业的内部控制管理是企业资产管理的重要内容，通过制定并执行有效的内部控制制度，有利于保护企业资产安全完整，提高运作效率；有利于掌握企业房屋资产的运行的整体情况，为管理者提供及时、准确和有用的信息，做出客观正确的远期规划和近期决策；有利于促进租赁业务操作运转规范有序，不断提高和完善日常管理水平，确保企业健康发展，维护企业利益。

二、目前房地产租赁行业内部控制存在的主要问题

（1）内部控制制度不够完善

目前大部分房地产租赁行业都有自身的内部控制制度，但都不够完善。很多企业内部控制的程序、各个环节等方面都照搬同类公司，但是由于公司之间的差异，并不一定适用于本企业。房地产租赁企业内部控制制度对企业日常生产经营管理有重要的作用。如果内控机制不够完善，各个控制的环节设计上不够合理，就会给企业的短期或长期的发展带来一定的风险隐患。比如签署合同签约前，应该对租户的市场背景做相应的调查，如果跳过这个流程，或者调查不够完善和充分，就会对企业未来带来很大的不确定因素和隐患。因此，房地产行业需要不断根据自身的经营状况和政策发展要求，针对企业薄弱环节，完善内部控制制度，从而来确保企业稳定良性的发展。

（2）内控受制于传统思想

中国公司引进西方成功的内控制度管理模式，在中国的企业内部执行，却往往出现上有政策下有对策的现象。很多中国国有大公司参照国外大公司的内控制度，投入了巨大的人力物力财力，但是效果甚微。究其原因，这和中国人中庸的处世观、根深蒂固的儒家思想息息相关。中国传统文化儒家思想世代影响着中国人民。儒家主张在组织中建立一种和谐的秩序，讲求家和万事兴，尽量避免冲突和纷争。导致在内控制度推行和执行的过程中，相关岗位的执行人员往往有不愿意得罪人的想法，只要有人制度规定的相关人员签字审批，哪怕发现了明显的违规情况也不指出来，不严格执行制度，这就是造成内控制度流于形式，成为一个看起来光鲜美丽的体系制度却无法发挥其作用的主要原因。有时候并非企业的内控制度不健全，明哲保身的处世哲学使得相同的制度中西方执行起来差异很大，而且这种思想观念根深地固，很难一下子连根拔起。

（3）内部控制信息的流转不畅

在企业的内部控制中，各个环节或者部门之间信息交流不畅，导致信息滞后或者缺失。虽有具体的方案流程，但是有些环节没有明确的时间控制节点和标准，对于各种事项的发生没有全面的相应的规范处理流程和方案。一旦发生问题，可能就暂时被搁置，相关人员都不觉得是自己的职责，分管领导也无法及时得知情况。滞后、反应迟缓不利于企业及时调整方案和跟上市场的发展脚步，这样就给实际的操作和管理带来很多不必要的麻烦。

（4）风险控制意识薄弱

风险控制是企业内部控制的一个重要组成部分，完善房地产租赁企业的风险控制机制能有利于灵活应对企业面临的各类风险，及时设定各类预警机制，明确各类风险一旦发生具体的处理方案，而不需要再层层上报延误最佳处理时机，从而有利于企业良性发展。然而，从目前房地产租赁企业的内部控制来看，大部分企业都缺乏有效的风险防控意识。很多企业即没有设立专门的部门来管理企业的风险，也没有设立专职的风险测评和管理人员，再加上高管人员事多无暇兼顾，相关工作人员也缺乏相应的风险意识。面对市场突然的变化，无法及时执行相关的备用解决方案，限制了企业的正常经营活动，使企业在经济上遭受损失和长远发展上也受到阻碍。

（5）内控缺乏专门监管人员

在很多员工眼里，内部控制那是企业的事情，和自己沒有多大关系。没有意识到自己也是这一个内控制度体系中间的一个环节。对于日常发现的问题，不涉及目前公司制度里明确规定的内容，也就听之任之，不及时上报。造成工作拖沓，运营风险扩大。没有专门的内控监管人员，就很难了解和发现每个工作环节上可能出现的风险和漏洞问题，相关员工也按部就班，无法提升企业的整体管理水平和有效控制风险。

三、完善房地产租赁行业内部控制制度的对策建议

（1）建立健全内部控制制度

企业必须从最高管理部门开始重视内控的工作，大力推行和宣传内控的作用。内部控制制度订立的关键在于适合自己的公司，不能完全直接照搬同行业或者母公司的制度版本。应该根据自己公司经营运作模式和管理理念，结合市场变化情况，不断地修正各个环节和部门的内部控制流程和操作细节。

（2）转变传统的思想观念

在内控执行中，内控表单是内控施行的外部的载体，应该真实无误地记录各个环节的审核过程。而实际工作中，很多企业的表单成了形式，并没有起到原先表单设计的功效。无论业务实质如何发生，内控表单该签字的地方都会被签字填满，存在很多事后补签的行为，违背了流程设计的初衷。造成内控表单穿了内控产出成果的光鲜外衣，却起不到实质的控制作用。事实证明，并非有了完整签字的内控表单，就能确保业务流程没有风险。关键控制点上人员的形式主义和玩忽职守都不是建立了内控制度就能杜绝的。因此在执行内控制度上，先要培养执行人员正确的操作意识和规范，制度高于人情，制度是企业的宪法，是公司每个员工必须率先严格遵守的。

（3）完善信息化内部控制

大量的相关基础信息是内部控制体系建立的根基。因此，房地产租赁企业应先建立完善的内部控制系统体系，应最先建立起有效的信息化内部控制信息管理系统。每个公司应该根据自己公司的实际情况，分析并选择适合自己公司的软件及操作流程。该体系实现了企业各个部门和流通环节的信息资源共享，还能够给房地产企业高层管理者及决策者及时提供准确真实的数据信息，对企业的业务做出准确的判断和决策。同时，房地产企业还应该对相关的信息管理系统进行定期的查验和对比，以确保房地产信息的传递、存储的准确性和有效性。

（4）积极认识和应对各类风险

在房地产租赁企业运营和日常管理中，必然会面对各类风险。因此，企业对风险的识别、评估、应对机制进行进一步完善就显得非常重要。首先，针对项目、资金、销售业务等关键的业务上制定合理的风险承担目标。其次，结合企业内部实际，对企业内部和外部各类潜在的风险进行识别和分类，根据分类定性，企业可以承受的和不能接受的。最后，针对分类的风险，制定对应的合适有效的应对方案。可以接受的风险，也要尽量将风险降低。如税务政策变更导致企业承担的税率变化，进而影响企业的利润，针对该可能性，就可以在和租户签定的合同上就约定。如果税率上调，租金的金额相应上浮等，以确保企业的利益不受政策的影响。各类不可预见的意外事故，就尽量购买对应的保险，把风险转嫁给保险公司。对于可以外包的业务，尽量外包，把风险转移给外包公司。

（5）建立严格的内部审计制度

内部审计与财务监督是房地产租赁企业中两个重要的组成部分，两者相互补充。所以，房地产企业必须首先建立起全面精准的财务核算，对每个岗位都进行合理的安排严格的监控，培养合格的专业的财务核算人员，认真履行好自己的职责，真正做到准确的财务核算，有效的进行监控。此外，规模较大的企业，建议成立专门的内部审计部门，规模不大的企业也配备专业的内审人员。同时建立起规范并且适应企业业务和长远发展的内部审计制度，设置独立的内部审计部门，强调内部审计人员的专业素养和职业操守，定期和不定期地对审计人员的专业人员进行培训和提高。

综上所述，对于房地产租赁企业而言，建立和健全内部控制是一个极其繁琐而又耗费大量资源的管理控制制度。它需要多方努力和配合，包括最高领导层的重视，企业所有员工的充分理解、认识并支持。对于企业自身而言，则要促进内部控制组织结构合理和审批程序规范设置，权责明确、業务流程通俗易懂、具有可操作性、内部信息沟通迅速通畅，进而实现企业内部控制制度的不断完善和发展。

参考文献

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