房地产内部控制关键节点研究

张爱华

[摘 要] 内部控制作为现代企业强化管理的重要手段，近年来备受企业经营者与管理者的重视。房地产企业在面临激烈市场竞争的同时，应将更多工作与关注点放在强化内部管理、提升管理效能及从管理要效益方面。文章以房地产企业内部控制执行现状入手，结合房地产内部控制具体情况，谈谈如何通过规范化、科学化内控体系建设，抓住关键节点，增强管理质量。

[关键词] 房地产企业 内部控制 关键节点

中图分类号：F275.1 文献标志码：A

内部控制作为现代企业重要的管理工作手段，能够充分起到保护企业资产安全性与完整性、保证企业会计信息真实性与可靠性，以及为企业决策者制定科学发展决策提供有效数据支持等诸多重要作用。同时，其还能帮助企业管理者均衡企业内部管理平衡，有效落实各项管理制度的执行。房地产企业相对于一般生产经营性企业而言，内部控制具有更多自身特点与把控关键点，需要企业开展更加深入的系统性分析。

一、房地产企业内部控制成绩与问题

我国房地产市場在过去数十年间经历了突飞猛进的发展，房地产企业从生产经营到内部管理都更具规范性与高效性。目前，随着我国经济建设进入新常态发展阶段，在国家对房地产市场及房地产企业加强宏观调控的同时，房地产企业面临着更加严峻的市场挑选，以及来自同行业企业的巨大竞争压力。因此，越来越多房地产企业经营者与决策者开始将管理工作的重心从过去一味扩大市场份额的粗放式经营管理模式，转为对内部管理的“深加工”，力求从更加规范化、精细化以及精益化的管理中获得更多实际效益，而强化内部控制自然成为企业经营者十分重视的管理重点之一。国内房地产企业在内部控制方面的研究与尝试已经初步取得成效，也在相当程度上增强了企业内部管理的协调性及资源利用的效率提升，但同时存在的一些典型问题同样值得关注。首先，由于房地产企业面临激烈竞争，许多企业为了追求眼前效益，在项目建设上缺乏足够的计划性与预测分析，从而让企业生产建设失去科学目标与方向，甚至因此陷入同质化竞争的漩涡无法自拔。此外，由于早期房地产企业更多偏向于外部扩展，无论是领导层还是执行层都对内部管理及内部控制重视不足，因此，在内部控制目标体系、管理网络建设方面也缺乏足够经验，往往容易照搬照抄其他企业的模式，无法契合房地产企业自身的生产经营特点与管理需求，从而造成管理资源浪费、管理效能低下等突出问题。此外，管理工作与业务开展相脱节的现象也比较明显，管理人员与业务部门矛盾重重，甚至一些业务人员认为内部控制的强化只是在拖自己的后腿。这种认识上的偏差十分深刻地影响着房地产企业内部控制的科学化建设。

二、房地产企业内部控制侧重点

前文对房地产企业当前的内部控制工作开展现状进行了分析，在充分肯定内部控制工作取得积极成绩的同时，也认真分析了当前仍然存在的诸多问题。因此，房地产企业应当充分结合自身特点，寻找内部控制科学推进的侧重点，为具体工作开展指明方向。

（一）明确内部控制工作方向与目标

相对于一般生产经营性企业而言，将项目建设作为主营业务的房地产企业，在内部控制上必须明确两个工作方向。首先，财务控制。通过财务管理控制，能充分保证企业各项资金的充分利用避免浪费，提升企业的经济收益。同时，要重视对项目建设本身的管理及质量监督控制。质量控制不仅是项目施工建设的基本要求，还是房地产企业在市场立足和提升企业品牌形象的重要一步。所以，房地产企业的内部控制应当充分重视这两方面的具体工作，不可失衡。

（二）细化内部控制管理内容

许多企业之所以未能通过内部控制帮助企业取得更好的管理效果，不在于不了解内部控制的重要，而在于无法在具体工作中对内部控制管理内容进行充分细化，从而出现管理与实际脱节的现象。管理与实际的脱节，不仅无法体现管理的作用，还可能因为简单粗暴的管理方式和模糊的管理目标而让执行层无所适从，以及对内部控制产生错误理解，造成内部控制的执行质量低下。所以，房地产企业必须从企业自身特点及管理需求出发，切实细化内部控制的管理内容，构建科学化的内部控制管理体系。

（三）加强信息沟通

许多房地产企业都存在执行层对内部控制工作产生误解，致使工作无法顺利推进的现象。这不仅是因为管理内容细化程度不足，执行层无法准确把握内控要求，还在于信息不对称造成的沟通不畅、部门间信息壁垒现象严重等原因。所以，内部控制管理人员不仅需要切实加强管理监督，也肩负着组织协调、提升部门间沟通效率与质量的重要职能。

三、房地产企业内部控制措施

房地产企业内部控制需要从方向确定、目标确定、管理内容细化、管理体系构建及组织行之有效的沟通协调机制等几个重要方面着手。

（一）加强组织管理与协调

内部控制虽然已经不是一个新鲜名词，但在许多企业的具体工作开展中，内部控制并不拥有完全的独立性与权威性。许多企业的内部控制遵循领导层与决策层定目标，财务管理部门负责执行监督这种模式。也就是说，内部控制隶属于财务管理部门，受财务管理部门负责人制约。这就容易造成内部控制缺乏独立性与权威性，容易受到企业内部利益小团体影响的问题。同时，财务部门分管内部控制工作，不仅无法保证内部控制的专业性，也给财务管理人员增加更多工作负担，难以保证内部控制工作的质量。所以，加强组织管理是提升内部控制质量的第一步，企业应当组建专门的内部控制管理小组，并从财务管理部门脱离出来，直接对企业最高领导层负责，并以制度的形式保障内部控制管理小组的独立性与权威性。内部控制管理小组人员应当包括财务管理人员、业务部门主要负责人及企业高层分管领导，同时推行分管领导、中层管理、执行人员层层递进的责任体系。此外，明确内部控制管理小组具体工作职责，将沟通协调与组织工作也列为重要工作内容范畴，使部门沟通、组织协调制度化、规范化，以利于工作落实，避免流于形式。

（二）落实内部控制目标及方向

房地产企业需要建立完善的分析机制，从自身所处市场位置、市场需求及企业未来发展目标出发，充分分析企业各项管理工作需达到的预期目标，同时充分考察企业自身财务状况及管理工作现状，为财务管理控制、项目建设质量控制两方面的内部控制工作制定科学目标，为后续具体工作的开展指明方向。内部控制目标的确定不仅需要学习借鉴成功企业的成功经验，也必须尊重企业自身状况的事实，切记盲目照搬照抄。

（三）建立完善的内部控制管理体系

为了充分实现内部控制与具体工作的有效结合，发挥内部控制重要作用，房地产企业必须进行内部控制管理体系的全面建立与完善。

1.财务管理控制体系

房地产企业财务管理工作主要分为财务管理、税务管理、核算及财务系统管理、费用报销几个主要内容。第一，财务管理方面，内部控制应侧重于对预算管理的控制，加强预算编制科学性、合理性的监督把关，并通过预算执行的过程监督，切实增强财务预算与业务预算的有效结合，避免预算管理假大空。同时，在预算调整上，加强对预算调整的严格审核，实现预算科学管控。此外，加强财务分析工作的监督指导，狠抓专项财务分析的有效性与规范性，确保财务分析工作的有序。第二，税务管理方面。特别重视回款管理中的回款情况记录与分析控制，加强按揭管理与特殊回款方式的科学性与推行情况管控，避免回款管理風险。此外，要特别重视税务筹划的科学性与合规性管理，增强企业税务筹划风险管控质量，避免陷入税务筹划误区。第三，核算及财务系统管理方面。加强财务报告编制的合规性、合理性与有效性管控，并坚决推行层层问责，确保财务报告的真实有效。此外，加强财务审计，特别要重视项目财务审计，对项目财务审计报告进行反复核查，对相关问题责任人严肃追责。第四，费用报销方面。重视费用事前审批，最大限度确保审批流程的时效性与合规性。同时，对于借支预付款，也要加大监督审查力度，避免腐败问题。

2.质量内部管控体系

针对房地产项目建设方面的内部控制，质量管理内部控制尤为重要。项目建设质量内控分为立项阶段、设计规划阶段、招投标阶段、项目施工阶段及竣工验收阶段，这些阶段都需要切实加强过程控制，尤其需要加强项目施工流程控制与检查，并积极进行流程优化，提升施工及管理质量。

参考文献：

[1]蒋英英.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财会学习，2018（35）：241.

[2]李付丹.房地产企业预算管理存在的常见问题与建议[J].财会学习，2018（12）：9.