房地产企业涉税风险管控

刘云

摘 要：针对房地产企业土地增值税涉税风险管控的分析，本文首先提出了房地产企业涉税风险类型，其次提出了房地产企业涉税风险管控。旨在通过分析涉税风险管控的方法，有效促进房地产企业的可持续发展与进步。

关键词：房地产企业;涉税风险;风险管控

社会经济的快速发展，使得人们对于住房的需求逐渐提升，进而一定程度上促进了房地产市场的发展;同时政府相关部门对于房地产行业的监督管控力度也有所增加，特别是对于房地产企业的税收监管力度。现阶段，从我国房地产企业发展的情况来看，仍然存在部分逃税漏税情况。因此，就需要我国相关部门对房地产企业的涉税风险进行分析与研究，从而对其进行科学的管控。基于此，房地产企业经营管理人员，就需要提高对房地产企业涉税风险的分析，进而为企业的可持续发展奠定良好基础。

一、房地产企业涉税风险类型

（1）收入确认方面存在的涉税风险

房地产企业在对项目进行开盘预售时，所收取的购房定金等多种预收款项，通常会将其计入到往来账款类目中，或者不进行入账，此操作并不符合相关税收法律法规的要求，没有按照规定的纳税依据预缴增值税以及土地增值税。

在对项目拟定销售价格或者同消费者签订销售合同的过程中，部分房地产企业并没有将全部收入纳入到合同中进行约定，选择另立名目收取价外费用，为了减少应纳税额，这部分价外费用未纳入到销售收入中进行申报纳税，只是将其归入到往来款科目中，按照代收代付款进行处理。

房地产企业用自建房产抵顶债务或者工程款项时，并没有严格按照相关的政策规定，对其按照销售收入进行确认。同时由于房地产企业受到销售因素或者资金因素的影响，导致在项目结束之后，并不能及时向相关施工单位支付工程款及材料款，而是将自建房产抵账。在进行账务处理的过程中，也没有及时确认销售收入，在申报收入时也没有按照相关法律法规进行申报，出现瞒报、少报甚至不报的情况。

收入确认方面涉税风险分析：在此环节中，所涉及到的税务风险，不仅影响企业的增值税，对企业的所得税以及土地增值税等多种税种都会产生影响，企业少缴甚至不缴税费，产生较大的税收风险。房地产企业将预售收到的定金款项，计入到其他应付款或预收账款科目中，没有将其按照流程进行增值税以及土地增值税申报，而是选择延期纳税，这种情况会面临税收稽查的风险。同时，房地产企业对于产生的价外费用，没有及时进行收入确认，且对于以自建房产抵顶工程款项的行为也没有按照视同销售进行收入确认，这两种情况税务机关均可以将其认定为视同销售，并按照相关法律法规要求企业缴纳相关税款，甚至进行处罚，对房地产企业的发展造成不利影响。

（2）成本确认方面存在的涉税风险

1.虚增开发成本

在以往房地产企业税务稽查的案例当中，房地产企业在成本确认方面存在的税务风险主要是虚列或者虚增成本，包括虚列建筑安装成本、材料成本、拆迁补偿成本以及融资成本等等，进行这部分操作的关键目的就是为了降低房地产企业的利润，进而有效减少应纳税额。

2.未准确進行成本结转

部分房地产企业在开发过程中，没有按照相关的政策要求，没有对归集的开发成本按照建筑业态或者建筑面积进行合理的分配，期间费用归集不合理，导致房地产企业成本核算混乱，甚至部分房地产企业还存在着重复结转成本费用的情况。

成本确认涉税风险分析：房地产企业在成本确认环节，对企业所得税以及土地增值税的缴纳情况具有较大的影响。税务机关可以根据同地区房地产行业建安成本费用数据水平，分析某个公司成本费用发生的合理性及真实性，就能及时发现房地产企业开发成本是否存在虚增或者虚列的情况，后续再通过对其账目账册、银行往来进行比对检查，核实企业税款缴纳情况，若存在虚增成本的情况，将面临补缴税款、加收滞纳金甚至罚款的处罚。

二、房地产企业涉税风险管控

（1）开发前期的涉税风险管控

房地产企业在项目进行开发建设之前，通常情况下都需要进行科学合理的涉税风险管控，其主要涉及的就是土地款。通常而言，房地产企业支付的土地款可能占据开发成本总额的50%以上，涉及的金额数目较大，税务部门在进行检查的过程中，首先会将此项作为税务检查的重点。因此，房地产企业在对土地开发前环节需要特别留意。

首先要签订正式的合同，对合同条款内容做出符合法律的详细约定;取得土地使用权后需要确保获得的凭证真实有效;购买环节还会牵涉到契税以及印花税等纳税问题，一定要按照政策规定进行缴纳，保留缴税凭证;在项目结束后的土地增值税清算环节要有理有据进行扣除。除此之外，在取得土地使用权的过程中，还需要避免使用大额现金进行结算，通过这些细节把控才能对房地产企业的前期开发涉税风险进行有效管控。

（2）开发建设期的涉税风险管控

房地产企业建设施工阶段，工程项目的建筑安装成本是房地产企业一项非常重要的支出，在建筑工程项目总成本中所占比重较大，对房地产企业的涉税风险影响显著。项目施工建设阶段，涉及到增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等一系列税种。房地产企业需要在项目开发地办理相关税务登记，按照政策预缴税款。另外，房地产企业在开发建设阶段，涉税风险同施工单位也有密切的关联，房地产企业需要对施工结算款进行有效的管控，避免大额现金结算，加大对工程、材料发票的审核力度，杜绝虚假发票入账等一系列不合规税前列支带来的涉税风险。除此之外，房地产企业还需要加强工程项目建筑安装成本核算的准确性，提高房地产企业开发中期涉税风险管控质量。

（3）开发后期涉税风险管控

房地产企业开发后期，对涉税风险进行管控时，企业相关管理人员还需要提高对后期工程项目竣工结算的管控力度。在房地产开发后期，通常也会涉及到多个税种，基于此，房地产企业就需要加强对预收款项及时进行准确的账务处理，前期未进行收入确认及结转的，在项目后期，应当及时进行收入确认，并按照建筑业态或者建筑面积进行成本的结转，及时进行土地增值税清算，有效降低房地产企业所涉及的税务风险。若存在自建自持的房产，企业可以将该部分开发项目转为固定资产，作为企业自有资产进行处理，或者将其作为物业及公共配套用设施移交，有效降低房地产企业项目开发后期的涉税风险。

三、结束语

目前，我国房地产行业相关税收法律法规尚不完善，房地产企业涉税风险管控其中所涉及到的税种及扣除项目相对较为复杂，且计算起来具有一定难度，对于减免税的界限规定较为模糊，在实际操作的过程中，难度较大，同原房产税、土地出让金等成本费用扣除规定出现了部分冲突问题。同时，对于税制的设立中还存在一定的问题与不足，大部分房地产企业都没有严格按照其规定进行执行，一定程度上降低了企业的纳税筹划空间，导致税管效率相对较低。另外，针对现阶段房地产市场的情况来看，我国还在不断地对房地产企业的税收法律法规进行完善改革，从而为推动房地产行业更好的发展奠定良好基础。

参考文献

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