不动产登记簿推定力制度研究——以我国不动产统一登记为视角

朱 健 辰

(南京大学 法学院， 江苏 南京 210023)

一、 问题的提出

在我国，通常以登记作为实现不动产物权变动的公示形式和生效要件。“借助登记手续的办理，不仅可以清楚区分此财产与彼财产，更可以将物权人与特定财产之间的利益结合关系通过登记簿的记载清晰地展示出来。”[1]物权具有绝对排他的法律效力，其变动应具有能够被从外部识别和辨认的表征，并按照物权的公示原则具有使一般法律上的主体信赖其为正确的效力，以降低交易成本并弱化交易的不确定性和复杂性。学理上认为，我国《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，涵盖了该制度的主要内容。

不动产登记簿推定力有如下递进的两方面内涵。首先，推定力制度体现为公示原则在不动产物权方面的内在需要，不动产物权一经登记即推定与实体法的权利一致，且发生该登记所表示的实体法上的权利关系[2]82。不论是对于不特定第三人、登记机构还是其他主体，登记簿作为不动产物权的外观都具有高度正确性。该层内涵本质上是物权公示原则的应有之义及其在不动产登记程序的直观体现。域外法的相关经验也告诉我们：登记簿推定力不会损害真实权利人的合法权益，即只要将登记作为不动产物权变动的公示方法，就应当确立起登记簿的推定力制度，这一点无论在采取登记生效要件主义，还是登记对抗要件主义的国家地区，都在实践上得到印证[3]189。第二层内涵是推定的例外——“可推翻性”层面，登记簿记载的正确性在满足一定条件时可以被推翻。其根据是不动产物权内部关系上依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属的法理[4]83。“为贯彻登记之效力，此项推定力，应依法定程序涂销登记，始得推翻。”[5]88不动产登记簿并不具有终局性地解决不动产物权归属和内容争议的功能，对记载有异议的主体有权通过举证的方式，使登记簿丧失其权利表象作用，从而实现纠正登记簿原有不符事项的目标。同时，推定力制度侧重不动产物权内部权利关系的界定，一旦权利人向第三人行使或处分该外观权利，登记名义人即被称为外观权利人，此时的法律关系将更多地适用登记簿公信力、善意取得等制度。“所谓公信，主要适用于不动产的交易。”[6]53只有明确了登记簿推定力制度，才能更清晰地界定登记效力、提高交易效率，并且维护潜在的不动产交易安全。

二、 从房屋权属证书为唯一合法凭证到推定力制度的确立

(一) 统一登记前：以房屋权属证书作为唯一合法凭证

我国较早关于房产、土地登记与登记簿的规定，主要反映于不动产统一登记前分散登记时期的规章，包含了20世纪90年代初原建设部施行的《城市房屋权属登记管理办法》，以及原国家土地管理局施行的《土地登记规则》。根据《城市房屋权属登记管理办法》第5条第1款[注]《城市房屋权属登记管理办法》第5条第1款：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”，房屋权属证书被视为不动产物权凭据，该部规章仅仅强调房产证的重要性，甚至未提及登记簿，本质上是对房产证和不动产登记簿效力的错误理解和运用[7]113。《土地登记规则》提及了土地登记簿，也只是将其作为土地登记资料的集合，即规定土地登记簿是根据土地登记卡组装制作[注]参见《土地登记规则》第59条规定：“土地登记形成的文件资料主要有以下几种：(一)土地登记申请书；(二)土地登记收件单；(三)土地权属证明文件、资料；(四)土地登记审批表；(五)地籍图；(六)土地登记簿(卡)；(七)土地证书签收簿；(八)土地归户册(卡)；(九)土地登记复查申请表；(十)土地登记复查结果表；(十一)确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。土地登记文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。”第60条规定：“土地登记卡以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装土地登记簿,宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列,宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。”第65条规定：“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。”。具体而言，在处理土地证书与土地登记簿(卡)的关系上，强调土地登记簿(卡)是土地登记中的法律依据；而土地证书是依据土地登记簿(卡)相关内容制作而成，仅发挥副本的功能，由此明确了作为土地登记簿(卡)，在土地登记的实务中居于主导性地位。在不动产统一登记前，对登记簿及其效力，在实践中仅将此作为行政管理机构的登记资料用以备查。房屋、土地、海洋、森林等行政主管部门自行制作、颁发登记簿，且效力上也存在较大差别，无法建立起高效的登记信息查询和共享机制，更不利于权利人充分发挥不动产应有的财产效用和价值功能。

(二) 物权法：以登记簿作为物权归属和内容的根据

2007年公布并施行的《物权法》为不动产统一登记构建了制度导向和整体框架。第16条第1款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，学理上一般认为以此为标志，在实体法层面正式确立起不动产登记簿推定力制度。相比域外的法律规定，该条规定未凸显“推定”这个核心法律用语，但大致表达了在不动产登记程序中，登记簿与不动产权属证书、登记证明等相比具有较高的法律效力。

《物权法》从制度层面终结了此前分散登记时期登记簿和权属证书效力存在严重分歧的局面，使得登记簿得以发挥应有作用，从而为推定力制度奠定了基础。2008年发布的《房屋登记办法》废止了《城市房屋权属登记管理办法》，其第25条、第26条，以及同年发布的《土地登记办法》第16条[注]《房屋登记办法》第25条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明‘共有’字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。”《房屋登记办法》第26条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”《土地登记办法》第16条第2款规定：“土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。”是对物权法关于登记簿推定力、权属证书效力表述的细化和呼应。尽管如此，司法中仍有无法准确衡量权属证书和登记簿效力的情况。如《山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要》明确以权属证书作为确定不动产物权归属和内容的基本依据[注]《山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要》第1条第1款规定：“根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人。”，混淆了登记簿和权属证书的关系，显然是对物权法有关条款的误解，同时这也从司法的角度对不动产登记工作的开展以及公民对不动产登记的认知设置了障碍。由于我国实务界有“重视下位法、忽视上位法”的传统，就很难避免出现一些错误的处理决定，对于那些不熟悉法律规定的普通民众来说更容易引起误解[7]114。

(三) 不动产登记簿推定力适用于登记簿全部记载内容

1. 我国登记簿推定力不应限于权利登记。通过登入土地登记簿之权利，可以推定所登入权利的内容及范围都和所登记权利的内容及范围一致。土地财产权也包括土地登记簿中标明的由财产权涉及的土地面积[8]83。根据《物权法》相关规定、登记实践和司法裁判实务，我国登记簿推定力制度应适用于登记簿上的全部记载事项，这里推定的对象既包括权利归属，又包括其他权利内容与客体。具体而言，在主体上不动产权利人以登记名义人为准，在内容上则以登记的物权状态为依据；同时，权利主体的归属与权利的客体、内容具有不可分割的关联性，在登记簿中具有同一性，而权利归属推定的基础则是具有确定的权利客体或内容。

有学者结合域外制度认为不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，不适用于不动产自然状况的记载[2]83，[3]190，[9]180，[10]87，[11]208。诚然，《德国民法典》第891条确实从规范层面将推定的对象限于权属状况，其考量的出发点为，不动产物权登记之目的在于公示权利，而非公示事实状态[12]310-311[注]《德国民法典》第891条规定：“在土地登记簿中为某人登记权利的，推定其享有此项权利。在土地登记簿中注销登记的权利的，推定此项权利不存在。”在《德国民法典》制定过程中，其物权法第二委员会对第一草案的登记推定力规定“将土地权利或权利上的权利，在不动产登记簿上登记的人，推定取得该权利；其注销推定放弃不动产登记簿上登记的权利”进行检讨批判，提出了三种修正议案(第一、第二修正案是对原规定的变更，第三修正案在删除原规定后重新表述)。第一修正案：关于不动产登记簿的登记，应推定其记载内容为真正。第二修正案：为自己而进行不动产登记者，推定其取得登记簿记载的权利；涂销登记者，推定其权利不复存在。第三修正案：不动产登记簿对不动产权利有证明效力，但认可反对证明。最终第二委员会仅认可第二种修正议案而拒绝其他动议，理由为：第一修正案规定，不动产登记簿的登记推定其记载内容为真正，其仅仅对事实状态进行推定，未明确推定的对象。推定的对象与不动产登记制度的目的紧密相连。第二委员会认为，不动产登记制度的目的在于将不动产权利公示于外，而非对事实状态进行公示，故而第一修正案的规定未能体现不动产登记制度的理想，第三修正议案也是如此，第一、第三修正议案均未能明确不动产登记制度的目的，其后在第二修正案的基础上形成了《德国民法典》第891条的规定。。近代物权法的理想是谋求物权的交易安全，为实现不动产物权中公示原则之目的逐步建立起不动产登记制度。在日本，为了实现公示不动产物权的目的，在确认每个不动产具备同一性的基础上，将其客观状况详细在登记簿上标明，此后于1960年通过对日本不动产登记法的修订，废除了土地账册和房屋账册制度，逐步建立起“标示登记”制度，与“权利登记”制度相区别[13]74-82。我们认为，随着时间的推演，不动产登记和不动产物权从内在机理上已经分化。在不动产登记整体结构中，登记区分为管理登记和权利登记，其中不动产登记机构存在主体及其功能的可区分性，体现在不同类别的登记程序中行使职责存在差异[14]。另一方面，将推定力的适用限定于不动产物权归属而忽视不动产登记的其他属性和功能，与我国不动产登记的实践并不相符。我国的不动产统一登记既具有维护交易安全、提高交易效率的价值，也具有宏观调控、国土管理、赋税征收等公共行政管理职能，具体到登记簿推定力适用上，更不应局限于对不动产权属状况的推定。

2. 关于推定力制度对自然状况记载的适用。程啸教授在《不动产登记簿的推定力、公信力与买方信赖的保护——“丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案”评释》一文中，从“法律规定的权利推定”和“对自然状况的信赖不可能发生善意取得”这两个角度得出结论：登记簿上对不动产自然状况的记载不具有正确性推定的效力[15][注]其完整表述为：“之所以登记簿上对不动产自然状况的记载不具有正确性推定的效力，理由在于：首先，不动产登记簿推定力只是一种为了更有效率地实现不动产登记簿所具有的使不动产交易明确化、清晰化的制度功能，而由法律规定的权利推定。既然是权利推定，则登记簿的推定力仅与不动产权利相关，确切地说，是与那些具有登记能力的物权相关，如所有权、用益物权、担保物权。其次，不动产登记簿的推定力在很大程度上为不动产登记簿的公信力(即不动产的善意取得)奠定了坚实的信赖基础，正是由于登记簿推定力的存在，所以在不动产善意取得中对于取得人善意的判断标准才不同于动产善意取得。善意取得制度本身就只是'在存在外部表象的情形下，保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度'。无论何人，即便其对不动产登记簿上对自然状况而非权利状况的记载存在某种信赖，都不可能发生善意取得的适用。”。但是，登记簿上关于不动产权利部分的记载，主要为权利归属与客体范围，而推定力的范围理应涉及自然状况等更为全面的内容。根据我国《不动产登记暂行条例》第8条，我国不动产登记簿在格式上分为自然状况、权属状况、涉及不动产权利限制及提示事项、其他相关事项共四部分。四个部分相互关联，具有形式和内容上的高度同一性。如果认为推定力不涉及面积、位置等基本属性，进而将事实判断从推定力体系中完全排斥，则以基本属性为根据的权利归属推定，其价值判断的正确性必然受到极大削弱，整个登记制度都将面对巨大的不确定性。

尽管对不动产自然状况记载的变更并不必然引起该权利归属的变更，但可能引起另一相关不动产单元的权属变更，故在登记实务中不应割裂该潜在的关联性。即便仅仅针对事实问题，如不动产面积、位置、界址等的错误或变更，也需通过行政或司法途径更正解决，进而必然影响到权利部分的推定。若第三方对不动产登记簿上记载的土地、房屋面积等提出异议，即使并不涉及权属争议，也只有在有证据足以推翻登记簿记载的前提下通过更正解决。如在“许金跃与吕学能、丁文娟物权保护纠纷案”中，原、被告双方对吕、丁共有的房屋界址、面积产生争议，若吕、丁胜诉并更正其登记簿的记载，将使相邻房屋的所有权人许金跃权利受损。法院查看了登记簿，综合现场勘查情况以及房屋产权证上登记的房屋分层分户平面图信息、房产测绘分户图信息等资料，认可了登记簿的记载，最终认定吕、丁在行使权利时擅自改变房屋专有部分以外的共有部分的原貌，而且占用归属于全体业主公用楼梯间的面积，构成侵权，应将外移的入户门内移35厘米恢复至房屋所有权证上登记的权属范围[注]参见“许金跃与吕学能、丁文娟物权保护纠纷案”，浙江省杭州市中级人民法院(2013)浙杭民终字第1168号二审民事判决书、浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第2852号再审复查与审判监督民事裁定书。。 换言之，即使当事人在进行登记程序或相关诉讼中认为不动产面积记载错误，也应当通过相关证据甚至由专业机构部门重新勘察来确定，先行解决该事项的争议、更正登记簿的记载，才能进行后续交易或判定是否成立善意取得，并不能因为对面积的认定存在事实判断，而在尚未推翻登记簿记载的前提下直接认可与之不符的主张。

(四) 不动产登记簿具有较高效力

1. 不动产登记簿具有的正确性一般高于权属证书。与权属证书相比，不动产登记簿存在公示性和真实性两方面的优势：一是两者同样由登记机构制作，权属证书为权利人持有，并非可公开查阅的资料，而登记簿作为公示的手段，相关信息可以被其他主体依法查询；二是权属证书由私人持有意味着其真实性可能存在问题——实务中伪造、变造权属证书的情况时有发生，而由登记机构自行管理的登记簿发生此类问题的可能性较低，从而更值得信赖[4]82-83。《物权法》第17条的规定旨在明确权属证书的效力：不动产权属证书和登记簿均为公文书，登记簿具有较高效力，两者不一致时一般以登记簿的记载为准[注]《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”。权属证书完全按照客观上已经形成的登记簿并依据国务院统一制定样式、统一监制、统一编号而制成并发放给申请人，具有系统的生效、管理、换发、补发、注销程序。按照该条文的逻辑语境，若不一致时，一般认可登记簿的记载；若有证据证明登记簿确有错误，即两者相较认为登记簿记载错误而权属证书记载正确(此处特指由于登记机构保管不当或不可抗力等造成登记簿的记载不符，而权属证书反而能反映真实的物权状况，从而形成这类相对罕见的情形)，此时主张登记簿记载不符的当事人可以依据权属证书申请更正登记，或者提起行政诉讼要求登记机构对被篡改的登记簿相关记载事项进行更正。该制度间接否认了登记簿的绝对效力，起到制约登记机构违法行为、加强登记机构对登记资料管理的作用。揣摩立法者的本来用意，是在该条文的表述上进行了整合。立法者试图表达这两层含义：第一层面是关于不动产权属证书的性质及其与登记簿的效力比较，即不动产权属证书仅作为权利人享有该不动产的证明；第二层面方为不动产登记簿的推定力：除有证据证明确有错误外应以登记簿为准。两者整合后，第二层面的含义在概念上发生了一定误差。

2. 司法层面对登记簿效力认识的调整。推定力制度并非指不动产登记簿绝对正确不可被更正，相反地，通过更正相关记载，推定力又完整及于更正后登记簿上的全部事项。司法实务一度在弱化权属证书而强化登记簿效力时出现矫枉过正，错误地将不动产登记程序作为所有不动产争议的最终解决方式，并在价值判断中将登记簿的证据效力绝对化，而对于当事人主张登记簿的记载不正确或者对不动产权属进行确认的请求，有些地区的法院甚至拒绝受理、裁判案件，而要求当事人自行去登记机构解决争议[16]。其极端情况体现为，未经不动产登记机构登记，当事人无权对不动产物权提出任何民事主张。这种做法存在两点错误：首先在民事诉讼中，登记簿作为证据材料无法决定当事人的权利义务关系。无论登记簿的证明力有多高，法院都有权决定是否采纳该证据并作出裁判，即法院独立行使裁判权，不应受到行政机关干涉。其次这在本质上违背了确认物权的请求权制度，即《物权法》第33条所规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，在实务中削弱司法和行政部门权威，徒增当事人讼累，造成当事人不动产权利无法得到保障的后果。2016年公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(下文简称为《物权法解释(一)》)第2条的规定[注]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，是对物权法第17条未明确表述的第二层含义，即“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的推定力制度内涵进行了明确和细化，并使用了“与真实权利状态不符”的表述，回归了登记的本来价值，从而在裁判层面确立了当事人有权对其享有真实权利的不动产申请法院进行确权的制度，也强化了不动产登记簿具有推定力，而并非具有不可变更的所谓“绝对效力”的规则。

三、 我国不动产统一登记视角下的登记簿推定力制度配置

(一) 前提保障：登记簿查询制度

不动产登记簿的公开制度，是实体法中不动产物权公示原则在程序法的体现[17]182，与登记簿推定力制度存在内在关联，即高效的查询制度正是登记簿推定力制度得以实现的实务前提。《物权法》生效前，实务中更多地将登记作为行政管理措施来对待，在有些地区不动产登记沦为行政职权与部门利益结合的工具，给申请人从事登记活动和查询不动产信息造成不便，严重影响了登记工作的正常开展[6]52。如果权利人或利害关系人无法及时查询登记簿的准确内容，也就无法知悉相关的记载存在不符，则推定力制度也将形同虚设，这样的情况在我国分散登记时期普遍存在。关于登记簿的查询，实务中的难点在于有权申请查询的主体和其查询的范围。结合《不动产登记资料查询暂行办法》第20条、第21条规定[注]《不动产登记资料查询暂行办法》第20条规定：“不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料： (一) 因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；(二) 因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。”第21条规定：“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：(一) 不动产的自然状况；(二) 不动产是否存在共有情形；(三) 不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；(四) 不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。”，作为权利人以外对登记簿记载存有异议的主体，即便不是狭义上的利害关系人，仅为“拟就不动产提起诉讼或者仲裁”的一方，也有权依据该规章查询登记簿的相关基本信息，并为后续主张权利提供支持。

(二) 救济归宿：更正登记制度

1. 更正登记是物权确认之诉在登记程序的延续。物权归属的争议，一般通过民事诉讼获得确认性的裁判，若对登记簿记载提出异议的当事人获得胜诉，就可以依法申请更正登记。更正登记作为不动产登记中一项重要的特别登记程序，被我国《物权法》确立以来，在制度层面不断得到完善和细化。“法律必须给权利人，提供在任何时候可使真实权利关系与土地登记簿之登记状态相互协调一致的可能性。此项手段就是土地登记簿更正请求权。”[9]276然而在我国，确认性判决或者称为确认之诉的效力究竟如何，是否产生物权变动效力，存在较大争议。结合《物权法解释(一)》第7条和《物权法》第28条，我们认为确认物权的法律文书并不当然属于能够引起物权变动的法律文书，因为物权确认本质上是对原有权利存在支配的确定，而不包含后续的权利转移，若确权结果推翻了登记名义人的主体记载，意味着真实权利人在法院确认判决作出之前就享有该不动产物权，并非通过判决实现对不动产物权的转移。故在不动产登记范畴内，确认之诉对应于更正登记而非转移登记，而物权变动应当是由转移登记导致的[18]214-215。这也符合前述对推定力的学理分析，即推定力和物权变动没有制度层面的必然关联，正如《物权法》第19条第1款的规定，无论是针对权属状况还是其他部分，只要对记载事项有异议，最终均可以借助更正登记制度实现。以此为基础，登记机构得以在登记簿上矫正原先的不符之处，彻底消除登记上与事实上不动产物权之间的矛盾，以及推定所可能引起的负面效果。

2. 更正登记的两种情形决定推翻登记簿记载的不同模式。如前所述，若要将裁判结果体现在登记簿中，推翻登记簿记载的当事人还需要向登记机构申请更正登记。而根据《不动产登记暂行条例》第14条规定，对于更正登记，当事人有权单方提出申请。国土资源部于2016年印发的《不动产登记条例操作规范(试行)》在原有的更正登记体系上明确了两种更正登记的适用情形：第一种是指权利人或利害关系人认为登记簿记载存在错误 ；第二种是指相关生效法律文书等确定的归属、内容与登记簿记载不一致[注]《不动产登记条例操作规范(试行)》：“16.1.1 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。”。既然条文表述中使用的是“或者”，则第一种情形所称“错误”应当理解为未经生效法律文书确认的、当事人认为与登记簿记载存在的任何不符；第二种情形特指依据有权机关文件办理的嘱托登记，其使用的“不一致”与前述《物权法解释(一)》第2条使用的“不符”含义完全相同，实现了制度的呼应和连贯。在第二种情形下，登记簿记载与客观物权状况不符，是由于登记原因行为无效或者新的法律事实导致物权关系变动，实际上与不动产登记程序并不存在直接关联，登记机构并不存在过错，故这种不一致与通常意义的登记错误存在本质差别[19]458。此时，由于法院或仲裁机构在审判、仲裁的过程中，已经对包括登记的原因行为、权属关系、是否涉及善意取得等民事争议进行了价值判断和法律适用，故登记机构仅具有最低的审查职责，限于核对法律文书的真实性、登记程序的合法性以及相关记载的同一性[19]462。登记机构若在嘱托登记的审核中存有疑问，只能依据《不动产登记暂行条例实施细则》第19条的规定，在不停止办理登记的前提下依法向有关机关提出审查建议。由此可见，更正登记的两种不同情形的差异，直接导致最终在推翻登记簿记载模式选择上的区别。

(三) 证据法视角：登记簿具有证明力

1. 公定力是公文书证证明力的基础。“从法制史上看，登记制度发轫之初，登记，并无实体法上的意义，仅作为证明权利关系的手段而被使用(即登记的推定力)。”[20]按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条规定，作为经过登记或由国家机关依照法定程序制作的公文书证，其证明力远非一般书证可及，这可以从不动产登记行为具有公定力的角度加以分析。公定力指的是行政行为作出后即具有被推定为合法而要求被尊重的一种对世效力。行政行为实质上是国家的公权行为，公定力的出发点是社会对行政主体地位和作用的信任和尊重，同时也是行政效率原则的体现[21]120。

在我国不动产登记范畴内，公定力与推定力各自承担了巨大功能，两者侧重截然不同。公定力本质上是行政优先权，侧重于受理、审查、公示等登记机构实施的职权行为被推定为有效，而登簿、不予登记或暂缓登记都是登记机构作出的结果，同样具有公定力。公定力的推翻路径只能是有权机关依照法定程序撤销、废止该行政行为，或宣布该行政行为无效。而推定力侧重于登记结果，即登记簿的记载事项的正确性。当提出异议的当事人对其诉求出现举证不能时,行政行为的公定力通过推定力使得登记簿的记载依然有效,从而保护登记名义人依据登记所取得的实体权利地位[22]。登记簿推定力制度直观的作用体现在举证责任方面，其推翻的路径是由异议者通过举证推翻，具体在下文进行详细分析。

2. 不动产登记簿可以在司法裁判中被直接适用。实行不动产统一登记制度以来，我国已经实现颁发统一的簿册，这主要体现在登记簿和权属证书的管理。登记簿具有较高的证明力，一方面其作为公文书证，得到国家公权力作为保障；另一方面，作为物权变动的公示形式，其外观表征与背后的不动产物权状况具有高度盖然性。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第4条，除被相反证据推翻，对于根据法律规定能推定出的另一事实无需举证证明。推定力制度使得登记簿的记载被推翻前，作为学理上的“免证事实”可以在司法裁判中被直接适用。在《物权法》出台后，司法实务中对该规定进行了细化使其更具可操作性，如北京市高级人民法院规定如果民事纠纷并未对登记簿提出异议，那么就意味着在该案中对登记簿记载的认可，其可以依照民事诉讼证据规则被依法适用，法官只需要尽到最低程度的真实性审查[注]《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第28条：“在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。”。这在目前的不动产统一登记信息共享不断完善的背景下更容易得到实现。推定的盖然性决定了推定的效力并非绝对，在证据法上对于法律层面和事实层面的推定，当事人都有权反驳，即提出相反证据推翻当前被推定的事实；从另一个角度看，推定的这一特点实际上改变了证明责任的分配[23]197。

(四) 司法裁判视角：举证责任分配给对登记事项提出异议者

1. 推定力制度在民事诉讼中体现为举证责任分配规则。在法理上，可以反驳的推定，即基础事实与推定事实间的联系可由证据推翻的推定，是一种法律上分配举证责任的技术，可以简化诉讼过程[24]339。与一般法定的证明责任规则不同，法律推定能够准确地命令法官把某个既定的要件事实视为已经被证明，尽管实际上法官并未从举证的事实中获得心证[25]70-71。登记簿推定力直观运用于民事诉讼对相关当事人的举证责任分配。“在书证的范围内，通常排除了法官自由心证的可能性，除非书证存在外在的瑕疵。”[23]182推定力制度确立了关于证明责任的分配规则，据此，仅仅证明登记簿记载存在瑕疵并不足够：主张登记事项不符、推翻相关记载的当事人，即“异议者”，应当就其对登记簿记载存在异议的主张承担民事诉讼层面的举证责任，即“推翻不是对公文书证真实性的反证，而是要承担公文书证不真实的本证证明责任”[18]72。

登记簿推定力制度实质是登记在诉讼程序上的效力，即规范司法人员在权属争议中如何认定不动产物权关系的司法过程，而不是对物权状况直接加以确定的实体性规范[17]67。民事诉讼中若当事人对不动产物权归属发生争议，登记簿上记载的事项首先被推定为真实，同时该推定可以被依法推翻，即允许对此提出异议的当事人通过举证证明权利的真实状况，若其能够证明与登记簿的相关记载事项不一致，则法院应当推翻原先记载，根据当事人提交的证据重新进行法律适用[26]。无论不动产登记的审查程度如何，由于市场交易的复杂性等原因，登记簿记载的物权状况终究无法必然反映真实不动产状况，任何对记载有异议的主体，都有权通过举证推翻登记簿的记载，因此在民事诉讼中应当综合认定不动产物权的状况[18]13。同时为了防止失权后果的发生，当事人有权申请异议登记、预告登记的特别登记程序，或采取向法院申请财产保全等方式，从而降低自身风险。

2. 推定力制度并不免除受益于登记簿记载之当事人的举证责任。推定是法官认定案件事实的方法，但是在诉讼中适用推定规则的直接作用，是免除一方当事人证明责任的同时添加另一方证明责任[27]271。对此我们认为，主张登记簿记载事项不符的当事人所承担的举证责任，是行为意义之举证责任，即推定仅能在一定程度上减轻，而非直接免除受益于登记簿推定一方当事人之举证责任。举证责任体现为一个相互的过程。“若原权利人认为外观事实不存在，则其应当就不存在外观事实负担举证责任。”[28]至于在具体案件中举证到何种程度，单纯存在不正确的可能性是不够的，应当取决于个案情况适用举证责任的规则[29]240。若主张记载事项不符的当事人举证推翻了登记簿的记载，受益于登记簿推定的一方当事人将承担由此带来的败诉风险，但对登记簿记载的该争议事项的举证行为并没有到此结束。受益于推定的当事人仍然有权提出登记簿以外的相关证据，使得法官的心证再度倾向于己方。此时，不动产登记簿在该案中对该待证事项失去了推定效力，具体证明规则需要结合个案确定。同时这并不排斥法官在对该特定事实形成心证过程中发生真伪不明时，依职权进行调查取证[注]关于法官对不动产登记簿记载事项进行调查取证的案例，可参见“许金跃与吕学能、丁文娟物权保护纠纷案”，浙江省杭州市中级人民法院(2013)浙杭民终字第1168号二审民事判决书、浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第2852号再审复查与审判监督民事裁定书，均认可了一审法院为确认不动产登记簿的记载而进行的现场勘察。。

四、 我国不动产统一登记视角下

登记簿推定力实现路径

登记簿推定力制度的具体实现路径，根据主体不同，分为以下三种视角：

其一，以受益于登记簿推定的一方当事人视角，只要未被依法更正，不动产登记簿的相关记载事项就被推定为正确，但其行使权利应受到基础法律关系的约束。若在诉讼中相关记载被推翻，其并不必然承担败诉后果，而依然有权提出其他相关证据对争议的要件事实进行举证。

其二，以善意第三人的视角，其信赖登记簿记载而从事物权交易，免于承担核实不动产物权状况的法律责任；在发生权属争议时，其可能适用善意取得制度而获得权利。

其三，以对登记簿记载存在异议的一方当事人视角，结合更正登记制度的规定和我国实务现状，其有权对登记行为或不动产相关争议申请救济。对于不存在民事争议的，其异议指向的是不动产登记程序或者登记行为，异议者有权直接向登记机构申请更正登记；一旦未被受理，可以进一步提起行政诉讼要求审查登记行为，若胜诉则可据此向登记机构申请更正。对于存在民事争议的，应当在民事诉讼或仲裁中对登记簿相关记载提出异议并进行举证：如未能推翻记载事项，则依据举证责任分配规则，提出异议的一方将承担不利后果；若推翻了登记簿的记载，则有权将相关裁判文书提交登记机构办理更正登记(详见图1)。

图1 异议者视角下的推定力实现路径

五、 结论

作为公示原则在不动产物权方面的直接体现，不动产登记簿推定力制度在提高登记效率、保护潜在交易安全方面有重大作用。结合域外立法，无论采用何种登记模式，只要实行不动产登记公示，无不赋予登记簿推定力。我国《物权法》对登记簿的推定力具有奠基意义。自从实行不动产统一登记以来，登记程序不断完善，登记法律体系初步建构。关于不动产登记簿推定力，我国现行法律尚未形成相对应的规范表述，相关条文散见于行政法规规章、司法解释等，但在制度层面已初见雏形，尤其是《物权法解释(一)》从司法裁判的角度激活并丰富了登记簿推定力制度，使得该制度理论在审判实务中得以广泛采用。不动产登记簿推定力源于其作为公文书证的证明力，在民事诉讼程序中则体现为举证责任分配规则的运用。当对登记簿记载事项提出异议的当事人无法举证推翻时，将由其承担败诉风险；若不存在民事争议，应当通过不动产登记程序内部救济或行政诉讼对此进行纠正。无论采取何种救济，最终均可以通过更正登记制度反馈于登记簿的记载。