不动产登记簿的效力问题研究——以《不动产登记暂行条例》为研究对象

◎钟笑然

不动产登记簿的效力问题研究
——以《不动产登记暂行条例》为研究对象

◎钟笑然

不动产登记簿的效力问题是登记制度的核心和不动产交易中的关键。现有《物权法》的规定已无法解决该问题在理解和适用中的分歧。而新实施的《不动产登记暂行条例》却在登记簿效力问题上只字未提，可谓一大缺失。该条例应增加有关不动产登记簿效力的规定，明确其具有推定效力且不具有公信力，我国不动产应适用善意取得制度。

问题的提出

在不动产物权交易中，不动产登记具体怎样发挥其保障交易安全，促进交易便利的作用，关键在于当事人能够依据不动产登记簿获得哪些有关不动产权利的法律确认和保护。长期以来，关于该问题仅有《物权法》的相关规定为依据，但因其内容简单、表述模糊，造成了理论和实践中的混乱。

新实施的《不动产登记簿暂行条例》（以下简称《暂行条例》）可以说是我国近年来对不动产登记制度的一次系统而具体的规定。然而，关于不动产登记簿效力这一关键问题，《暂行条例》却未提及。国土资源部向社会公布的《不动产登记簿暂行条例实施细则（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）也对不动产登记簿效力这一关键问题和《物权法》中有关不动产登记簿效力相关规定的大量理解和适用争议视而不见。或许，这种缺失并不是无意的遗漏，而是困于目前不动产登记簿效力问题的重大理论分歧而作出的无奈搁置。但是，规则的制定可以搁置，现实的需求却是急切而紧迫的，因此，我国《暂行条例》有必要尽快对不动产登记簿的效力问题加以明确，化解理论和实践中的分歧和争议。

应当明确我国不动产登记簿具有推定力

不动产登记簿推定力的概念及相关立法例

不动产登记簿的推定力也称“不动产登记簿的推定效力”或“不动产登记簿的正确性推定”,有学者将其定义为 “不动产登记簿的推定力是指将纳入不动产登记簿公示范围的物权作为正确权利的假定”。

关于不动产登记薄推定力的立法例，较为典型的是《德国民法典》第891条，该条规定：“在不动产登记簿中为某人登记一项权利时，应推定此人享有此项权利。在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定此项权利不存在。”其他承认登记推定力的国家在制定法条时多是依据上述德国立法，在含义上没有太大区别，如《瑞士民法典》第937条第1项规定和我国台湾地区《民法典》物权编修改草案增加的第759条之一规定。

《暂行条例》明确不动产登记簿推定力的必要性

确立不动产登记簿的推定力，对于不动产交易具有重要意义。一方面，明确登记簿推定力有利于维护不动产交易安全：通过对不动产进行登记，不动产上的各种物权状态可以明确清晰地向外界展示,确保交易人知悉相关情况；另一方面，确立登记簿推定力有助于提高交易效率：依据推定力，进行不动产交易时，权利人的物权及其内容就可以通过不动产登记上的相应记载被推定为真实,其无须再为此提出主张并加以证明，而与之进行交易的对方当事人也可以很便捷地透过登记簿的记载确定不动产物权的归属和内容并信赖之,他除了相信登记簿的记载外,无须承担其他审查义务。同时，由于不动产登记的推定力只是一种权利推定, 在登记簿记载的权利与真实权利不一致时,权利人可以提出证据证明登记簿的错误。因此，在维护不动产交易的安全与效率的同时，不动产登记的推定力并不会对真实权利人产生过分不利的影响。

我国法律中并没有关于不动产登记簿推定力的明确规定，国内学者多是从法的解释角度将《物权法》第16条第1款，即“不动产登记是物权归属和内容的根据”认定为不动产登记推定力的根据。但也有学者持不同意见，认为该规定仅是“赋予了不动产登记以证据资格，表明不动产登记是物证中的公文书”。分析《物权法》16条的内容可见，不动产登记簿确实体现出一种“证据”的色彩，但仅将其解释为不动产产权争议中的一种书面证据，未免太过狭隘。如上所述，不动产登记簿推定力在不动产交易中具有重要功能，因此在解释上将《物权法》第16条第1款规定视为关于不动产登记簿推定力的法律依据,显然具有更多的积极意义。

但是，与《德国民法典》第892条相比，我国《物权法》第16条的表述在文义上显然过于宽泛和模糊，内涵不够清晰，这也正是我国学者在对其解释时产生争议的原因，也极有可能引起实践运用中的分歧。因此，若想充分发挥不动产登记的推定力的作用，更好地维护不动产交易的安全和效率，仅仅依靠法律解释是不够的，笔者建议应参考其他国家立法例，在《暂行条例》中对登记簿推定力做出更为明确的规定，即采用更加直接的词汇和表述对登记簿推定力的概念予以阐明和补足，为登记簿推定力的具体适用提供更加清晰有力的依据。

不动产登记簿不宜具有公信力及我国的制度选择

登记簿公信力不同于不动产善意取得。不动产登记公信力和不动产的善意取得都具有不动产交易善意保护的效果，但二者是两个立法构造迥异的物权交易信赖保护机制。

登记簿公信力一方面强调不需要归责性要件,真实权利人对非因其引发的权利表象也须承受权利丧失的结果；另一方面，取得人的重大过失也不影响权利取得,只要其不明知登记错误的存在即可。可以说是一种形式化的、绝对的交易保护。这种信赖保护机制并非德国立法者的任性而为，而是建立在“一元化”登记生效主义的物权变动模式基础上的，并通过实体和程序两方面的精心设计建立起完备的不动产登记制度，由此保障了社会实践中不动产登记簿上的记载情况能与真实权利状况达到高度一致。

不动产善意取得亦是不动产交易信赖保护机制的一种，关于其具体表述和构成要件，各国有不同规定。以瑞士为例，《瑞士民法典》第973规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其它权利的，均受保护。”第974条第1款则规定“物权的登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。”由此可见，瑞士民法关于不动产善意取得的规定突出了取得人对不动产登记簿的具体信赖的重要性，这种具体的信赖一方面体现为取得人应当相信不动产登记簿的正确性和完整性,另一方面表现为他没有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，否则，他将被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖,对他的善意的推定也将被推翻。

综上，不动产善意取得与登记簿公信力制度之间存在明显差异。一方面，不动产善意取得制度在保护善意第三人时，并没有采取“一刀切”的办法，而是通过引入原权利人的可归责性和第三人的善意等伦理因素，针对个案情况进行灵活而具体的衡量。另一方面，不动产善意取得制度是相对独立的，该制度的核心是利益权衡和适度保护，具体标准主要取决于特定国家的现实情况，价值选择和理性基础，更加具体、灵活。

我国选择不动产善意取得制度的合理性。在《物权法》立法过程中，针对不动产交易的善意第三人保护问题，应当确立登记公信力制度还是不动产善意取得制度一直存在争议。立法者最终舍弃登记簿的公信力而确立了不动产善意取得制度，笔者认为这是符合我国国情的合理选择。

首先，我国不动产登记正确率不高，登记公信力缺乏正当性基础。长期以来，我国存在着多头登记的混乱局面，登记的不统一造成重复登记或遗漏登记等问题，加上不动产登记人员的入职门槛较低，缺乏职业能力训练，素质参差不齐，这些问题导致了我国的登记错误率不会太低。又如有学者所言，不动产登记制度的统一牵涉到方方面面的利益，很难操作。因此，期待我国能在短期内建立起完备的不动产登记制度，并确保登记记载的高度正确性是不现实的。我们应当注意到，即便是在建立了完备的登记制度的德国，由于登记簿公信力使重大过失仍可善意取得不动产物权，其合理性也遭到了德国学者的质疑,司法判例也试图做出弥补和救济。通过建立善意取得制度对交易相对人增加一些要求,才能公平合理地平衡交易相对人和真实物权人之间的利益关系。

其次，不动产的重要性要求法律对不动产的善意取得不可进行简单化处理。由于典型的用益物权和担保物权主要是围绕不动产设计的，因此不动产不仅是人们物质利益之归属，更是安定生活之保障。故在处理不动产交易中的纠纷时，对真实不动产权利人与第三人之间的利益的衡量应当是慎重的。比起不动产登记公信力的单一而绝对的标准，不动产善意取得，关注对第三人“善意”之认定，通过对不动产善意取得制度构成要件的审慎解释，更能为最终的利益之取舍提供充分依据。

再次，我国不动产登记的复杂现状更适宜选择不动产登记善意取得。一方面，我国对基于法律行为的不动产物权变动，采用了多元化的物权变动模式，现实中甚至存在着未登记的不动产物权。对于未登记的不动产以及登记对抗主义下的不动产，登记公信力制度适用范围及其有限，而“不动产善意取得制度可以适用于所有的不动产物权,其制度价值和意义远远大于登记公信力”。另一方面，如上所述，我国的不动产登记制度的混乱现状和重重问题决定了我国不动产交易纠纷的原因和具体情况也是千差万别的，面对这样一种复杂的现实状况，法律所制定的解决规则和方法也不应过于单一死板，而需体现一定的综合性和灵活性。在此基础上，相比较不动产登记的公信力制度，选择不动产善意取得的合理性是显而易见的。

《暂行条例》强调不动产适用善意取得制度的必要性。由于上述原因，立法者最终舍弃了登记簿的公信力，通过《物权法》立法选择了不动产善意取得制度。然而，《物权法》出台后，有关登记公信力制度和不动产善意取得的争论并未终止，关于两种制度孰优孰劣的价值分歧甚至演化为《物权法》106条规定的究竟是否为不动产善意取得制度的争论。笔者认为，关于制度好坏的价值评判不仅是正常的，也是有利于促进制度发展完善的。但是，“制度是否存在”则是一个事实问题，在立法已经清楚地确立了不动产善意取得制度的情况下，仍然试图通过各种理论解释对其进行“否认”或者“异化”是不应当的。第一，现有的法律规则是理论研究的对象和基础，不论学者们认为自己的观点多么正确，也绝不能以“观点”取代或曲解立法本意；第二，否定一项制度的存在或对其作出“实质性的变更”将会造成该制度适用中的混乱，难以为现实问题的解决提供一个明确的规则标准。

《暂行条例》以《物权法》为制定根据，是针对不动产登记专门制定的一套具体操作方案，对于理论中曲解《物权法》不动产登记效力规则的不当观点，以及由此引起的实践适用中的种种混乱，有必要做出明确有力的回应：即应通过具体条文强调我国不动产登记簿不具有公信力，我国立法在不动产交易善意第三人保护问题上，确立的是不动产善意取得制度，该制度与德国民法中的登记簿公信力制度存在明显差异，二者不能混同。

结论和建议

综上，笔者建议在《暂行条例》中不动产登记簿一章加一条有关不动产登记簿效力的条文，该条分为两款，分别对不动产登记簿的推定力加以明确，对不动产适用善意取得制度进行强调，条文的具体内容建议如下：

“不动产登记簿具有权利推定的效力。在不动产登记簿中为某人登记一项权利时，应推定此人享有此项权利。在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定，此项权利不存在。”

“不动产登记簿具有使符合《物权法》106条规定的要件的善意受让人，在不动产交易中获得法律保护的效力。但确有证据证明受让人明知或因重大过失而不知不动产登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。”

（作者单位：武汉大学 法学院）