农村宅基地入市的农民意愿分析——以浙江省桐庐县为例

□ 苑韶峰 申屠楚宁 杨丽霞 唐奕钰

农村宅基地是农户从农村集体经济组织那里无偿获得，用于建造住房及附属生产生活设施的一类农村集体建设用地。[1]随着经济的发展和社会的变化，农村地区涌现了许多有关宅基地的问题：房屋空置现象严重，“一户多宅”现象常见，农户过分追求大规模、大面积的住宅以及“空心村”现象。除此外，还存在农村房屋进行出租的现象，在为当地治安带来困扰的同时，也显示了农村宅基地的潜力。虽然目前宅基地不能直接出售，但一些地区将宅基地进行连续几十年的出租来代替出售获取利益。推动农村宅基地使用权入市，能在一定程度上解决农村宅基地现存的闲置问题，并且能进一步挖掘宅基地的潜力。

在农村宅基地相关政策改革的进程中，农户意愿作为重要的参考因素，被众多学者所关注和研究。在研究区域上，一些学者以市(县)为对象，如山东省齐河县[2]和江苏省丹阳市，[3]有些学者以“省”为研究对象，如彭长生和范子[4]基于安徽省的问卷调查分析对农户意愿进行分析，吴明发，欧名豪，钟来元和吴雪彪[5]以广东省为目标。另外，部分学者还选择对特定地区进行研究，如贫困山区、[6]地震灾区、[7]城市内层边缘区、[8]欠发达地区[9]和东北粮食主产区。[10]在以上五个区域中，东北粮食主产区农户的意愿最低，地震灾区农户的意愿最高，每个地区的具体因素都不同且带有地方特色。

研究的特定因素包括农户非农化和利益唤醒、[11]地权诉求、[1]农户分化[12]和法律认知[13]等，非农化程度越高、地权诉求越强烈、法律认知程度越高，农户进行宅基地流转的意愿就越高，同时政府也要注意农户的分化程度，加强农户对宅基地相关政策的理解，来进一步促进宅基地相关改革的推动。

在研究农户意愿时也可从不同视角或是基础入手，如微观福利视角[14]和农户可持续生计视角，[15]这些研究结果提醒我们在宅基地流转过程中要建设完善的社会保障体系，把提高农民福利水平作为宅基地流转的目标和方向。廖阳和刘晓君[16]在农村宅基地统筹型流转模式下，对关中地区的农户进行调查，结果显示农户对统筹型流转的认可度远远高于其他模式，应给农户更多就业机会，使农户获得长期收入。

在处理数据上，只有少数学者没有使用模型，[17]大多数学者都根据自己的具体研究内容使用不同模型，其中Logistic模型[18]最为常见，除此外还有Probit模型(如“地权诉求”)、结构方程模型(如“农户分化”)、CVM法和Tobit计量模型。[19]多种多样的模型为之后研究农户流转意愿的人提供了可借鉴之处。

本文的研究方法采用问卷调查法和二元Logistic回归分析，对浙江省桐庐县的农户发放问卷并对问卷结果进行Logistic回归分析，得到农户进行宅基地入市的意愿程度以及影响其意愿的因素。通过对农户意愿的研究，能更好地制定相关政策，促进宅基地入市，解决宅基地大量闲置的问题，同时也为广大农民带来福利，统筹城乡发展，为宅基地政策的改革提供更多的依据。

一、研究区域概况与数据说明

(一)研究区域概况

本文选取浙江省杭州市桐庐县城南街道、凤川街道和江南镇的一些村落进行调查，这三个地区因为经济发展的需要最近几年均有大量宅基地被征用，房屋拆迁数量较多，是宅基地发生转换频繁的地区。

桐庐县处于长三角地区，受浙江沪大城市的经济辐射大，近几年来经济快速发展，尤其是旅游业和快递业，但桐庐县以山地丘陵为主，土地资源比较缺乏。同时桐庐县农村地区人均住房建筑面积大(据桐庐县2016统计年鉴显示为75.55平方米)，远远高于全国人均水平(据国家统计局最新消息2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米)，整理空间大。桐庐县根据宅基地情况的变化，积极出台新的管理政策，2014年颁布了《桐庐县农村宅基地管理细则》，并于2015年出台了《桐庐县农村宅基地跨村流转审批办法(试行)》，使得农村宅基地在有法可依的基础上得到更细致更科学的管理。

为更好更高效地利用土地，桐庐县政府近几年大力查处农村宅基地的违建现象，将实地监督与遥感技术的运用相结合，防止违章建筑占据土地资源，影响土地整体利用效率和人民的利益。同时通过对一些具有较大发展潜力的村落的整体拆迁来腾空土地，例如在浙江工商大学杭州商学院附近的临近富春江的柴埠村和位于城南街道的临近城市中心的上杭埠村都是整村房屋进行拆迁，这些村落的拆迁为城市的发展腾出了大量的土地，为城市的基础建设提供了条件，提高了土地利用率。

(二)数据说明

本文的数据来源于2017年4月初对浙江省杭州市桐庐县农户的调查，集中于城南街道、凤川街道和江南镇这三个乡镇或街道。

本次收回的有效问卷共计235份，其中城南街道121份，凤川街道65份，江南镇49份。城南街道处于桐庐县的中心地区，凤川街道与城南街道相邻，江南镇与凤川街道和杭州市富阳区相邻，城南街道、凤川街道和江南镇沿富春江从西南到东北分布，这三者距离桐庐县的中心也越来越远。在发放问卷时以这三个位于桐庐不同区域的地区为目标，即对城市较中心地区、城乡结合部以及较远的农村都进行了采样，考虑了桐庐县内乡镇或街道的经济发展水平差异，争取样本具有较强的代表性。

二、农户意愿分析

(一)全体情况分析

此次调查结果如表1显示，农户支持宅基地使用权入市的比例为48.9%，“愿意”和“不愿意”的比例相近，但稍微倾向于不愿意。一部分农户认为通过宅基地入市等一系列改革，能增加农民的利益，同时也促进农村土地资源的更好利用。一旦宅基地使用权可以入市，那么农户的宅基地便可以进入市场，农户可以将自己的宅基地(尤其是闲置的宅基地)卖出获取利益，同时也可以买入他人的宅基地。但不可否认的是，许多农户对宅基地的“私有化”概念浓重，认为宅基地的使用权应一直属于他们家族并延续下去，即使开放宅基地使用权的流转也不愿将宅基地的使用权转卖给别人，不愿意失去对宅基地使用权的永久拥有，害怕一旦开放宅基地的使用权的流转，会影响他们的既得利益和后续利益。宅基地使用权入市的意愿调查正显示出一些农民既想拥有免费的宅基地使用权也想通过农村土地改革获取更多利益的心理。

表1 农户宅基地使用权入市意愿情况

在选择他们认为合理的、能接受的宅基地入市的价格方面，选择“每平方米1000元以下”的人数仅为23人，选择“每平方米1000元以下”、“每平方1000至2500元”和“每平方2500至4000元”的人数相近，比例都为30%左右，其中选择“每平方4000元以上”的农户最多，占总样本的32.3%。近几年桐庐房价上涨较快，城南街道、凤川街道和江南镇的房地产项目每平米的价格均超过4000，城南街道中心地区的房价更是早已过万，因此农户在选择宅基地的价格时也可与附近小区的价格进行类比。在调查过程中也发现，农户们基本都认为“宅基地价格比类似地段小区的价格低”，因此在宅基地价格的选择过程中，农户选择的价格大多都低于附近小区的价格。

(二)各地区情况分析

将城南街道、凤川街道和江南镇的情况分开来分析，我们可以得到这三个地区分别的农户支持宅基地入市的比例和宅基地入市价格的平均值，其中宅基地入市的价格用问卷中所附的值代替，即1为1000元以下，2为1000-2500元，3为2500-4000元，4为4000元以下。

表2 各乡镇与全体样本情况对比

如表2所示，城南街道、凤川街道及江南镇农户支持宅基地入市的比例逐渐下降，同样的这些样本农户认为合理的、能接受的宅基地入市的价格也是逐渐下降，可以推论出越靠近城市中心，农户越支持宅基地入市，并且接受的宅基地入市的价格就越高。城南街道是桐庐最繁华的两个街道之一，宅基地大多临近城市中心甚至就是位于中心，周边房价较高，因此农户们在选择宅基地入市价格时也比较高。当农户家庭中有闲置的宅基地，农户也更愿意将宅基地卖出获取利益。凤川街道是桐庐最“新” 的街道，在城南街道的旁边，近几年众多土地被征用和开发，农村土地改变用途的情况很多，尤其是柴埠村——整村进行拆迁，但由于开发力度没有城南街道大以及不在城市中心区域，周边房地产房价不如城南街道，农户们对宅基地入市的支持程度和他们认为合理的宅基地入市价格都比城南街道低一些。江南镇位为凤川街道和杭州市富阳区之间，离桐庐县中心区域的距离最远，在支持宅基地入市的比例和接受的宅基地入市价格都是最低。

三、影响意愿因素分析

(一)研究方法与变量选择

1.研究方法

本文中分析的是农户对宅基地使用权入市的意愿，因变量“是否支持宅基地使用权入市实现自由流转”是一个二分变量，所以本文中采用二项Logistic回归模型来分析宅基地入市的影响因素。Logistic回归模型是非线性概率模型，具体模型表达如下：

logit(P)=β0+β1*X1+β2*X2+……+βm*Xm

(1)

在该模型中，把“支持宅基地使用权入市”的概率设为p，把“不支持宅基地使用权入市”的概率设为1-p，β0为常数项，βi为回归系数，Xi为解释变量。

2.变量选择

本次问卷的变量选择参考了以往学者写的文献，如上文中提到的以广东省为研究对象的文章以及也使用Logistic模型的《农户宅基地流转意愿影响因素定量研究》等文章，并且根据桐庐县的区域状况进行修改，保证变量在具有代表性和科学性的同时也便于定量化计算，遵循科学性、系统性、全面性、数据可得性和可操行性等原则。本次问卷中的变量分为四个部分，从个人基本信息、家庭基本信息、宅基地基本信息以及对宅基地入市的意愿和认知状况四个方面对农户的意愿以及相关因素进行调查，共选取了具体的17项变量构建二元Logistic回归模型。

第一部分为个人基本信息，包括所住的乡镇或街道以及村子，被访者的年龄(X1)、性别(X2)、文化程度(X3)以及对农村居住环境的满意程度(X4)；第二部分为家庭基本信息，包括家庭人口(X5)、家庭务农人数(X6)、家庭年收入(X7)、家庭收入主要来源(X8)、家庭是否拥有城市住房(X9)和未来打算居住于城市还是农村(X10)；第三部分为宅基地基本信息，包括宅基地数量(X11)、宅基地利用情况(X12)、宅基地总面积(X13)、房屋建筑总面积(X14)、所在地区到杭黄铁路桐庐站的距离(X15)和所在地区出行便利程度(X16)；第四部分为对农村宅基地入市的认知及意愿，包括关心宅基地入市相关政策的程度(X17)。参考了之前学者们写的文献，对每个变量进行了赋值以及预计了影响农户意愿的方向，具体的赋值和预计情况见表3。

表3 变量名称、赋值和预计影响方向

其中，文化程度、家庭年收入、家庭收入主要来源、是否拥有城市住房、未来打算居住地区、宅基地数量、宅基地利用情况、宅基地总面积、房屋建筑总面积以及关心政策程度预计对农户意愿起着正影响，这些变量的值越大，农户的意愿越强烈；年龄、对农村环境满意程度、家庭人口和家庭务农人数对农户意愿起着负影响，这些变量的值越小，农户的意愿越强烈；性别、到杭黄铁路的距离以及所在地区的出行便利程度对农户意愿的影响不确定，在前期中不对其影响方向做具体的预计。

(二)结果与分析

1.模型拟合度检验

运用spss19.0，选取Hosmer 和 Lemeshow 检验方法对所构建模型进行检验，显著性大于0.05时则认为该模型未达到显著水平，能很好地拟合数据，预测因变量。如表4所示，全体、城南街道、凤川街道和江南镇检验结果的显著性均大于0.05，因此可以认为本文中所建立的二元logisitic模型的拟合效果较好，可用该模型来对全体、城南街道、凤川街道和江南镇的农户有关宅基地入市的意愿进行分析。

表4 Hosmer 和 Lemeshow 检验结果

2.模型回归结果

运用spss19.0分别对全体样本数据、城南街道数据、凤川街道数据和江南镇数据进行二项logistic回归分析，计算结果如表6，其中当显著性小于0.05时具有较强的显著性，以此为要求对17个变量进行筛选。显著性小于0.05的以及其对应的系数后面都标有“*”，而相应的指标中，仅是部分地区具有显著性的具有指标后面标有“*”，全体以及部分地区具有显著性的指标后面标有“**”，而全体以及三个地区都具有显著性的指标后面标有“***”。

从表5可以得到在全体样本的回归模型中具有较强显著性的变量有6个，分别为性别、家庭人数、家庭务农人数、家庭年收入、宅基地数量和关心宅基地政策程度，这6个变量对农户有关宅基地入市的意愿有着较为显著的影响。回归系数由大到小分别为关心宅基地政策程度(0.96)、家庭年收入(0.804)、性别(0.736)、家庭务农人数(-0.327)、家庭人数(-0.505)和宅基地数量(-0.629)。

表5 logistic模型估计结果

在城南街道的回归模型中具有较强显著性的变量有5个，分别为家庭人数、家庭年收入、家庭收入主要来源、出行便利程度和关心宅基地政策程度，回归系数由大到小分别为家庭年收入(0.781)、关心宅基地政策程度(0.714)、家庭收入主要来源(-0.565)、出行便利程度(-0.72)和家庭人数(-1.605)。

在凤川街道的回归模型中仅仅只有两个具有较强显著性的变量，为是否拥有城市住房和关心宅基地政策程度,它们的回归系数分别为2.853和2.092。

江南镇的回归模型中具有四个有较强显著性的变量，分别为性别、家庭务农人数、出行便利程度和关心宅基地政策程度，它们的回归系数分别为3.636、-1.865、-2.445和4.986，其中关心宅基地政策程度的回归系数最大，正影响程度最深，出行便利程度的回归系数最小，负影响程度最深。

在17个变量中，只有关心宅基地政策的程度这一变量在全体农户、城南街道、凤川街道和江南镇这四个不同样本中都显示出较强的显著性。

3.模型分析

在全体样本中，对农户意愿有显著影响的因素共有6个，分别为性别(X2)、家庭人数(X5)、家庭务农人数(X6)、家庭年收入(X7)、宅基地数量(X11)和关心宅基地政策程度(X17)，除此外家庭收入主要来源(X8)和出行便利程度(X16)对城南街道农户意愿有较显著影响，是否拥有城市住房(X9)对凤川街道农户意愿有较显著影响，出行便利程度(X16)对江南镇农户意愿有较显著影响。

将这6种变量各个赋值所支持入市的比例汇成一张表，其中性别1为男性，性别2为女性，其余数值即为上文中的赋值情况。

家庭人数的“1”和“2”，家庭年收入的“1”，宅基地数量的“3”和“4”所对应的人数较少，影响总体情况的程度较低，因此在后续分析不同情况的农户支持入市的比例时不考虑这些农户。

表6 6种变量中各个赋值支持入市的比例(%)及其对应的人数

图1 不同变量下支持入市的比例变化

排除掉人数较少的农户支持宅基地入市的比例，依据表中的数据反映到图1，可以清楚地看到各个变量中不同赋值的支持入市比例的变化：性别，家庭年收入和关心政策程度，赋值越大，其赋的值所对应的入市支持比例越大；家庭人数，家庭务农人数和宅基地数量，赋值越小，其赋的值所对应的入市支持比例越小。

(1)在个人基本信息方面，全体样本的模型结果只有性别(X2)达到显著性小于0.05的要求，回归系数为0.736，说明在桐庐县的女性对于宅基地使用权入市的意愿比桐庐县男性较强，而表7中的数据也显示，女性支持宅基地入市的比例为53.8%，高于全体平均水平，而男性支持的比例为45.00%，明显低于女性的比例。除去在全体样本中，只有江南镇的性别要素的显著性小于0.05，其回归系数为3.636，在17个回归系数中位列第二，显示出性别对意愿有较大影响，女性接受宅基地入市的意愿远远高于男性。而城南街道和凤川街道的性别要素的显著性均大0.05，尤其是凤川街道，说明性别在这两个地区对农户意愿的影响程度不显著，可以不予考虑。

(2)在家庭基本信息方面，全体样本中显示对农户意愿具有显著性影响的有家庭人数(X5)、家庭务农人数(X6)和家庭年收入(X7)这三个因素。其中家庭人数(X5)和家庭务农人数(X6)的回归系数均为负值，分别为-0.505和-0.327，与上文中预计的影响方向一样，无论是家庭人数越多还是家庭务农人数越多，农户有关宅基地入市的意愿就越低。根据表7和图1可以清楚地看到，家庭人数和家庭务农人数的增多的同时农户支持的比例也在降低，尤其是当家庭务农人数为3人及以上时，农户支持宅基地入市比例仅为33.3%。

与全体样本的结果类似，城南街道的模型结果显示家庭人数(X5)对农户意愿的具有负影响，并且家庭人数(X5)的回归系数最小，说明对城南街道农户意愿的负影响最大。城南街道位于桐庐县中心区域，商品房的房价较高，自建房成本与商品房的差价更大，因此家庭人口越多，农户们越倾向于自建住房，更加珍惜自己的宅基地，不愿意宅基地入市影响自己的权益以及后代的利益。同样，家庭务农人数(X6)越多，就说明农户家庭对农业生产的依赖度越高，对农村生活的依赖度越高，宅基地入市会影响他们的生产生活，他们更愿意维持现状。江南镇的模型结果也显示家庭务农人数(X6)对农户意愿具有显著的负影响，江南镇距离桐庐县中心区域较远，家庭务农人数越多对农村土地的重视程度越高，对宅基地入市的意愿越低。

与上面两个不同的是，家庭年收入(X7)在全体样本中与上文的预计相同，对农户的意愿起着正方向的影响，家庭年收入越高，农户有关宅基地入市的意愿就越高。当农户的家庭年收入变高时，农户们逐渐能有资金购入城市住房，可以选择离开农村进入城市生活，因此对农村宅基地的占有倾向也降低，支持宅基地进入市场的意愿也随之变高。这种影响在城南街道的模型结果中也有体现，家庭年收入(X7)的回归系数为0.781，是具有显著性影响因素中回归系数最大的一个，显示出家庭年收入(X7)对于城南街道的农户意愿具有较大的正向影响。

(3)在宅基地基本信息方面，全体样本的模型结果中只有宅基地数量(X11)具有较高的显著性，但是其影响的方向与上文中估计的正方向相反，反而对意愿起着负影响，宅基地数量越多，农户对于宅基地入市的意愿越低。调查显示，拥有1处宅基地的农户支持的比例为54.60%，而拥有2处宅基地的比例便降到了39.50%。在桐庐农村地区“一户多宅”的情况十分常见，同时拥有多套宅基地的农户可能更愿意将其留给后代，害怕宅基地入市会对自己一户多宅的情况造成影响，损害自己的利益。同时，拥有1处宅基地的农户中女性的比例以及关心政策的程度高于拥有2处宅基地的农户，家庭人数和家庭务农人数也略低于拥有2处宅基地的农户，可能在这些因素的共同作用下，使得宅基地数量对农户意愿起负向影响。

(4)本文所用的模型共计17个自变量，只有关心宅基地政策的程度(X17)这一自变量在四个回归模型中都显示出较强的显著性，可见关心宅基地相关政策的程度与农户的意愿十分相关，随着农户关心程度的提高，农户支持宅基地入市的比例也由38.00%提至47.30%，再提至72.70%，体现出关心程度对农户意愿的强烈的正向影响。

(5)除去全部样本的显著性因素外，还有一些变量对三个街道(或乡镇)有影响。在城南街道的回归模型中，家庭收入主要来源(X8)呈现显著性的影响，与预计的方向相同，主要来源越与本地农业生产无关，农户支持宅基地入市的影响越高。当农户家庭的收入主要来源于本地农业生产无关时，继而对农村生活以及宅基地的依赖度也降低，宅基地入市可以使常年在外工作的农户出售自己的宅基地(尤其指闲置的宅基地)，增加他们的收益。城南街道是桐庐中心区域，农户们从事农业生产的概率较低，宅基地的使用权如果进入市场，他们可以出售闲置的宅基地获取更多利益。在凤川街道的回归模型中，是否拥有城市住房(X9)对农户起着正面影响，拥有城市住房的农户对宅基地入市有着更高的支持率。一旦拥有城市住房，农户在居住选择上便可以多一个选择的空间，农户对宅基地的依赖度也会降低，对宅基地入市的意愿也会加深。然而值得注意的是，虽然全体样本、城南街道和江南镇的模型中该因素的显著性达不到要求，但我们仍可看到在这三个模型中该因素的回归系数为负，因此不能推论出X9对农户意愿有着明确的影响以及其影响的方向和程度。

除以上两个变量，所在地区的出行便利程度(X16)也对城南街道和江南镇农户的意愿有着显著性的影响，出行越便利，农户支持宅基地入市的概率就越低。当农户所在的地区出行便利时，农户们对改变自己的居住地址和生活环境的意愿就减弱，比起选择其他地区进行居住农户们往往倾向于居住于原来的宅基地上，不愿意转手给他人。而凤川街道除了三源地区外，其他村落较为集中，出行便利程度相似，因此出行便利程度对凤川街道农户意愿的影响较小。

四、结论和建议

以上结果表明，目前桐庐地区农户支持农村宅基地使用权入市的比例略低于50%，呈现出一种中立的状态，且通过建立二元logistic模型可以得出影响桐庐县农户意愿的6个因素：女性比男性更易接受宅基地入市；家庭人数和家庭务农人数越多，农户有关宅基地入市的意愿就越低；家庭年收入越高，农户越支持宅基地入市；农户所拥有的宅基地数量越多，反而越对宅基地入市表示不支持；农户对宅基地相关政策了解的程度越深，越支持宅基地使用权入市。

同时根据对比城南街道、凤川街道和江南镇的数据我们也可以得出，一般来说农户所在地区的出行便利程度越高，对宅基地入市的意愿就越低；家庭收入主要来源对农户意愿也会有影响，尤其是在临近城市中心的农村地区，家庭收入主要来源与农业生产越偏离，农户对宅基地入市的意愿就越高；是否拥有城市住房这个变量对农户意愿的影响尚不可知。

根据以上结论，本文认为在推动宅基地入市的过程中：

(1)要多次、多方面地对农民的意愿进行调查和分析，充分了解农民的意愿，在不损害农民基本利益的基础上进行规划和制定政策，同时对农民也要加强引导，通过电视、报纸和广播等途径多多宣传宅基地政策，使得农民对宅基地入市这一概念有更好的了解，形成正确的观念，提高农民对此的认知程度。

(2)要加强地区产业升级，为农民提供更多的二三产业的就业机会，降低农民务农的比例，使农民有更广阔的就业空间。同时也要加强农村地区的素质教育，提高农民自身的素质水平，使得农民就业有更广阔的选择，切实提高农民的收入水平，使农民在宅基地改革过程中更加放心与有信心。

(3)要做到 “因地制宜”，充分考虑各地的实际经济和社会发展水平，将宅基地改革的政策与当地的实际情况相结合，杜绝“一刀切”，一定要等到时机成熟，政策与实际配合妥当时才能开启改革。首先在经济比较发达的地区先设立试点，率先在这些地区开展试点工作，发现问题，总结经验，然后在后续的推进过程中，按照规划的步骤慢慢进行推动，由小到大，由点到线，由线到面，使得改革过程循序前进，避免改革幅度太大影响社会稳定等问题的出现。

(4)要对农村地区的土地加强管理和整治，坚持执行“一户一宅”的政策，严格查处非法的“一户多宅”以及及时处理有关历史遗留问题，如宅基地面积超标、非法占用土地等问题。

(5)要及时出台相关的法律法规，使得宅基地使用权入市这一过程中有明确的政策可以参照和执行，防止出现政策不明而出现自我矛盾的实行方法，损害农民的积极性和根本利益，继而妨碍宅基地使用权入市这一改革的进程。