农村集体经营性建设用地流转问题研究

吴玉梅

摘 要：随着社会经济的快速发展，我国城市化建设不断推进，我国城市建设用地紧张问题日益严重，但我国农村集体经营性建设用地面积非常大，利用率较低，这就需要政府部门在保障农民群众合法权益的基础上，有效地解决城市建设用地紧张问题成为社会发展的重要内容。基于此，文章阐述了农村集体经营性建设用地流转的相关内容，分析了农村集体经营性建设用地流转过程，并对农村集体经营性建设用地流转的完善措施进行了研究。

关键词：农村集体；经营性建设用地；流转

随着城市化建设的快速发展，我国统筹城乡发展政策日益完善，农村集体建设用地在很大程度上推动着我国农村和城市的发展。现阶段，我国政府部门强调加强新时期市场体系的完善，充分发挥市场在社会资源配置中的作用，并针对农村土地问题，提出了建设城乡统一的建设用地市场，在满足规划和用途管理的基础上，实行与国有土地同等入市、同权同价，为农村集体经营性建设用地的市场化提供政策支持。

1 农村集体经营性建设用地流转的相关内容

1.1 农村集体经营性建设用地流转概述

从我国土地管理法律法规来看，我国土地的所有权主要分為国有土地和集体土地。其中，集体土地主要涉及以下几类：第一，农用地。农用地指的是适合农业生产的土地，如耕地、林地、草地等；第二，建设用地。建设用地主要有集体经营性建设用地和集体非经营性建设用地，集体经营性建设用地指的是集体经济组织的乡镇企业经营性用地；第三，未利用地。

除此之外，集体建设用地流转指的是集体建设用地在满足规划和用途管理的基础上，允许集体经营性用地以出让、租赁和入股等形式，与国有土地同等入市流转、同权同价。集体建设用地流转主要有两种形式，分别是直接流转和间接流转。其中，直接流转指的是法律批准的、已在土地市场中流转的、由农业用地转换成的建设用地；间接流转指的是发生在法律规定的情形之外，应用征收方式无法直接进入建设用地市场的集体所有土地，且在转换为国有土地后才能够进入建设用地市场。现阶段，我国法律不允许集体建设土地直接流转，只允许集体建设土地间接流转，但在实际中仍存在直接流转的现象，只是集体建设用地直接流转形式属于“非法”。除此之外，在新形势的发展中，这种“非法”有可能变成合法。

1.2 农村集体经营性建设用地流转的重要性

现阶段，我国农村集体经营性建设用地流转已进入发展阶段，收入分配是农村集体经营性建设用地流转的关键。因此，在建设城乡统一建设用地市场的过程中，政府部门应该将平衡各个利益主体的利益关系、构建合理的土地流转收益分配平衡制度作为重点，这在很大程度上关系着农村土地制度改革的完善。除此之外，相关学者认为，农村集体经营性建设用地流转能够有效地缓解城市建设用地供需矛盾，可以为用地行为的规范性、提高土地流转的整体效益、保护农民群众的合法权益等提供保障，最终实现农村闲置土地的充分利用。同时，为了有效地解决农村和城市收入分配不合理的问题，政府部门应该建设农村集体经营性建设用地流转收入分配制度，推动土地制度改革的快速发展。

2 农村集体经营性建设用地流转过程

2.1 流转形式

现阶段，我国农村集体经营性建设用地流转形式主要有租赁、买断、自家农用地转换成建设用地、正规程序的农用地转用申请、政府划拨的建设用地指标等。其中，正规程序的农用地转用申请是在正规程序的基础上，由相关部门批准由农用地转换成建设用地的形式；政府划拨的建设用地指标指的是为当地农民划分的农用地转换成建设用地的指标。租赁是流转形式中所占比重最大的一种，能够达到90%，买断其次，自家农用地转化成建设用地的形式次于买断形式，正规程序的农用地转用申请形式最少，调查发现只有1例，而政府划拨的建设用地指标几乎没有。

2.2 流转价格的确定

现阶段，我国农村集体经营性建设用地流转价格确定标准还不够完善，且受农民群众时间观念差的影响，在谈判农村土地流转价格的过程中，农民群众比较被动，往往会将农产品的效益作为流转价格的确定标准，无法将土地实际产出价值、预期产出效益等内容作为流转价格的确定因素，造成这一问题的主要原因是农民群众的经济水平较差，其务农劳动能力较差，且在确定流转价格的过程中，往往需要到各户进行谈判，在任何一户不同意的情况下，都无法集中土地，导致投资项目搁浅，为农村经济的发展带来了很多不利影响。

2.3 流转多为隐形、私下交易

通过相关调查发现，我国农村建设用地流转主要是由用地方和涉地方自主签订合同或协议，在相关部门未审批的情况下就完成的土地流转程序。同时，我国已初步形成农村集体建设土地流转市场，但缺乏土地流转有关的法律法规，约束并管理土地流转行为，导致流转市场中存在一系列问题。

3 农村集体经营性建设用地流转的完善

3.1 建立健全配套制度

第一，建立土地流转收益分配制度。为了保障农民群众的合法权益，政府部门应该建立农民应得土地收益、农村集体经济组织土地收益监督制度，并完善集体土地流转收益管理制度和农民社会保障政策；第二，建立低价评估制度。低价评估制度的主要内容有转让价格、租赁价格、抵押价格等；第三，建立集体建设用地基准地价、最低价保护、土地价格评估备案制度；第四，完善农村土地集体建设用地复垦置换制度，有效地解决一户多宅、违规占地等问题；第五，调整税收政策，确保集体土地流转和国有土地流转税种、税额的一致性，实现集体土地和国有土地的同地、同权、同价，集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的目标。

3.2 完善社会保障体系

在农村集体经营性建设用地流转工作中，政府部门应具备完善社会保障体系作为支持，使农民群众积极参与农村集体建设用地流转活动中。政府部门在完善社会保障体系的过程中，应该分析并了解农民群众的生存和发展问题，处理好“失地”农民的再就业以及技能培训问题，还要考虑农村医疗保险等基础性问题。同时，政府部门应加大社会保障体系建设方面的资金投入，农民以参加保险的形式缴纳一部分资金，确保农村集体经营性建设用地流转工作的顺利开展。

3.3 控制集体经营性建设用地入市交易时序

在农村集体经营性建设用地交易过程中，相关部门应该建立可靠的交易平台，推进农村土地流转工作的顺利开展。现阶段，交易平台的形式主要有以政府为背景的交易平台、引入资本的第三方交易平台。其中，以政府为背景的交易平台主要是政府提供信誉保障，其成本比较低，但办事效率较低，实际管理工作不够完善；引入资本的第三方交易平台具有灵活性和便利性，但其安全性较差。因此，在实际工作中，政府部门应该提升自身的工作效率，建立安全、便捷的交易平台。

4 结束语

综上所述，现阶段，社会各界对建设用地的需求量越来越多，这就要求相关政府部门大力开展集体建设用地流转工作。因此，在社会的发展中，为了有效地缓解城市用地紧张问题，政府部门应该改革并完善土地产权配置、征地制度以及耕地保护等制度，推动农村集体经营性建设用地流转的顺利开展。

参考文献

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