房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究

肖璋

摘要：近年来，中国经济的高速发展带动了房地产行业的整体进步，国家也相应的出台了各种政策来保障房地产行业的发展，这使得房地产行业已经步入了一个黄金时期。由于房地产行业的整体特殊性，工程需要的资金量巨大，如何有效的进行融资，调控好企业的现金流已经是很多企业面临的一个重要课题，对于相关问题研究有着积极的现实意义。

关键词：房地产开发；企业融资；现金流管理

现金流是企业进行财务风险把控的重要内容，合理的现金流能够保证房地产企业有充足的资金进行建筑材料的采购，债务的偿还，支付相关人员工资以及投资等活动，是企业经营投资情况有序发展的重要基础。企业的现金流一旦出现问题，企业的整体目标难以实现，很多烂尾的工程也都是由于企业的现金流出现问题导致的。

一、房地产企业融资的基本情况

（一）房地产企业的主要资金来源

房地产企业一般情况都会通过多种渠道进行资金的筹集。首先来说，房地产企业都会拥有一定数量的自有资金，这些自有资金基本上是通过之前的房地产项目获得的利润，还包括发行股票获得的利润等等收入来源。自有资金是企业基本实力的体现，房地产企业只有拥有一定数量的自有资金才能吸引到更多的投资。其次，房地产企业主要的融资方式是通过银行进行贷款。这种融资方式的大量使用使得银行和房地产企业成为了利益共同体，共享利益，共担风险。更多有一定实力的房地产公司采用上市融资的方法，发行债券，股票等等进行融资，这种方式在大型房地产企业采用的比较多，可以缓解资金压力，降低风险。其他的融资方式还有合伙经营等方式也可以进行一定数量的融资。

（二）房地产企业的杠杆融资方式

由于房地产行业的特殊性，房地产企业对于融资的依赖性普遍比较大。目前，一些企业普遍采用杠杆融资的方式进行融资。这种方式主要是房地产企业之间进行资源整合重组，通过对于相关企业的收购工作，把收购的企业作为担保，这种方式投入不大，但取得的效果明显，大大降低了房地产企业与银行双方的风险。

（三）房地产企业融资的主要作用

房地产企业的融资可以帮助企业有效的实现战略目标。当前房地产市场竞争激烈，资金的需求量巨大，企业进行投资和规模的扩展都需要大量的资金支持，没有充足的融资，房地产企业无法有效的进行设备的购买，建筑的设计等工作，企业的发展就无法顺利进行。企业想要不断壮大，雄厚的资金实力是基础，不断扩大投资规模，合理利用资源，这些都需要通过融资来进行保障。当前，房地产行业的形势还比较复杂，企业往往会出现资金数额变化幅度大，资金回笼速度慢，这些因素都会造成企业暂时性的资金紧张，通过融资的方式可以有效解决企业的资金压力问题。

二、房地产企业现金流的基本情况

（一）房地产企业现金流的特点

房地产企业相比于其他行业，资金的需求量巨大。房地产工程往往涉及到大型工程的建设，土地的买卖等环节，资金的筹集非常重要。很多房地产企业会同时有多个工程进行开工建设，这就对现金流的情况提出了更高的要求。如果现金流出现断裂，会使很多工程无法继续进行建设，出现烂尾的情况，甚至很多公司出现了破产的情况。

房地产企业现金流周转所需的时间一般比较长，很多建筑工程的跨度都在一年以上，在房屋的出售工程之中经常采用贷款购买的方式，这些因素都导致资金的整个回笼速度慢。房地产企业保证现金流的工作难度非常大，在建和在售的多个工程情况各有不同，维持产销的平衡是很多企业面临的主要问题。

房地产企业内部关系相对复杂，主要包括债务人，投资者，企业员工等等，还有企业与政府各个监管部门的相互关系，各种应收应付和预收预付款项之间错综复杂，这对于企业在进行现金流管控中提出了更高的要求。

房地产企业在现金流转的方式上各有不同，通过土地，产权，商品房预售等多种方式进行，这也使得各个企业现金流的具体情况大有不同。

（二）房地产企业在现金流管控的主要不足之处

首先是现金流管控的意识比较薄弱。很多企业的负责人并没有意识到现金流管理工作的重要性，没有及时了解市场的情况和国家政策，盲目的进行项目建设，对项目的具体利润和经营情况掌控不足，不懂得如何进行有效的财务管理工作，对于财务风险的把控能力不强，不能够对整个企业资金进行统筹的运作，这也导致了企业的资金管控能力不足。房地产工程建设资金投入量大，建设周期长，资金回笼速度慢，这就要求房地产企业整体现金流管控能力强，对每一笔资金的投入仔细分析，合理配置，保证现金流不会发生断裂。

其次，很多企业对于资金流没有进行有效的管理，企业没有现金流管理的相关制度，即使有相关制度也没能有效的执行，管理责任不够明晰，资金管理情况混乱。如果只是把财务管理看成简单的记账工作，把资金的流动情况只是用作数字上简单的描述，被动的进行财务管理的话，就无法从整体上对房地产企业的财务状况进行动态整体全面管控，财务管理也无法起到相应的作用。财务信息的主要作用是为了企业的长期发展提供数据支持，帮助企业管理者进行正确的决策，而不准确不完整的财务信息不能为企业提供应有的帮助指导，也不能真实的反映出企业实际的经营情况，对于有可能发生的财务问题不能够准确预警，无法实现有效的调控现金流，降低企业经营风险的作用。

与此同时，企业财务相关人员的能力也严重不足。各个房地产企业的财务人员水平参差不齐，财务人员的具体水平直接决定了企业的现金流管理水平。许多房地产企业任人唯亲，让一些不具备财务能力的人员从事财务工作，这些人员在工作过程中经常出现错误，相关领导也没有意识到问题的严重性，导致企业现金流管理问题不断。

（三）加强现金流管理的具体办法

首先，房地产企业需要把现金流管理工作放在公司战略发展的高度进行控制，公司在制定相关发展战略时需要充分考虑公司的实际情况，仔细分析公司的经营财务等状况，明确公司的理财所处环境以及公司自身的优势和劣势，制定符合企业发展的现金流管理计划。在制定现金流管理规划时，企业需要协调好可能存在的财务风险与经营风险，考虑现金流十分顺畅，避免由于现金流的問题引发的企业经营受阻，影响最终的战略规划。

其次，近年来国家加大了对房地产企业的宏观调控力度，这也使得很多房地产企业的经营状况和企业利润大不如前，企业的经营情况短期内难以得到改善，这就需要相关企业制定切实可行的策略，提高公司抗风险的能力。企业需要不断开拓市场，找到企业发展新的利润增长点。目前，很多房地产企业已经逐渐扩大了经营范围，不只局限于房地产行业，通过投资和参股等方式与其他企业进行合作，一方面可以降低风险，另一方面也可以增加企业的市场占有率。

同时，企业需要把控好自身的资产负债率，及时回收应收账款，对于一些经营状况不良的投资项目，企业需要及时出售，妥善的处理银行的贷款。企业对现金流要加强动态管理，从预算到筹资过程以及资金回笼都需要严格控制，保证公司现金的调度和使用及时准确，缩短资金周转期，加快资金回笼。

三、结语

当前经济形势复杂多变，房地产企业一直处在时代发展的前列，为了不断适应时代的变化，房地产企业需要切实加强融资工作，采用多种方式进行有效的融资，同时对于现金流的有效调控也是企业的一项非常重要的工作，多种措施并举，切实保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]王玲.房地产开发企业现金流风险管理研究[D].重庆大学，2010.

[2]杨顶荣.基于融资的房地产现金流管理研究[D].云南大学，2016.

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[4]张耀辰.房地产开发企业的现金流优化管理[J].中国商界（下半月），2009（03）.

（作者单位：浙江碧桂园投资管理有限公司）