上海房管机构改革与完善住房制度体系

文/吴鸿根

改革开放40年，上海房管机构历经七次变革，明确了“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体” 和租购并举的住房制度框架，为我国住房制度改革、住房保障体系建设、房地产市场有序发展积累了经验。本文在回顾改革开放40年上海房管机构演变历史的基础上，研究分析上海住房制度改革、住房保障体系建设、房地产市场发展亟需解决的困难和问题，对完善住房制度体系作出理性思考。

一、上海房管机构七次变革历史回顾

1978年9月，邓小平关于住房问题的谈话，拉开了我国住房制度改革的序幕。1978年12月18日，党的十一届三中全会吹响了我国改革开放的号角。按照党的十一届三中全会精神和邓小平的住房制度改革理论，1979年3月，上海重启原有房管行政建制，开始了长达40年的机构改革之路。

（一）恢复行政建制，试点住房制度改革

上海市房地产管理局组建于1952年10月1日。1966年5月16日，“文化大革命”爆发，房地局陷入瘫痪。1970年10月16日，房地局革命委员会成立。1978年12月，我国实施改革开放。1979年3月10日，上海首次调整房管机构，撤销房地局革命委员会，恢复“文革”前的房地局行政建制。

改革开放前的上海市房地局，集住房建设、分配、管理、维修等多种职能于一身，实施“统一建设、统一分配、统一管理”的公有住房运作模式，政府每年都要投入大量人力、物力建设住房。据《上海房地产志》记载，1950年至1979年，市政府共投资15.7亿元，建设住宅建筑面积2009万平方米，帮助45.45万户居民家庭解决了居住难题。由于建设规模和速度远不能适应社会发展、人口增长的需求，上海住房短缺矛盾加剧，居民家庭居住困难、大龄青年结婚无房等问题凸显。统计显示，1978年，上海市区人均居住面积4.5平方米，比1952年的3.4平方米只增加了1.1平方米。改革计划经济模式下的住房制度已迫在眉睫。1979年，上海试点住房制度改革，尝试新的住房供应机制，引进商品住房建设模式。

1．尝试推行商品住房供应机制。1979年，上海第一次从国家统建公房中拿出20套、建筑面积共923平方米的住房，向海外侨胞、归国华侨及侨眷出售，这对福利住房分配体制来说是一次重大突破。1984年，侨汇商品房销售对象扩大到港、澳、台胞及有外汇支付能力的居民。至1985年底，全市共出售侨汇外汇房建筑面积12.94万平方米。

2．引入商品住房建设模式。1983年3月，上海首幢以商品房开发模式建设的大龄青年结婚过渡房——“鸳鸯楼”，在普陀区甘泉新村建成，这是本市改革低租金制度的一次尝试。至1993年，全市共建“鸳鸯楼”17幢、建筑面积5.67万平方米，解决了2252户大龄青年的结婚用房问题。同时，上海还试点联建公助和合作建房，将房屋以三分之一建筑成本价出售给职工；探索住房联建、合作建房模式，以全价或加以补贴出售给个人。截至1985年12月31日，上海全价或加以补贴出售给个人的住房建筑面积达到9.98万平方米；全价出售给单位的住房建筑面积7.8万平方米，出售联建公房建筑面积3.47万平方米，23.62万户居民家庭的居住困难得到解决。

探索住房制度改革，试点住房商品化，改变了住房解困长期由政府包办的格局，为上海推行廉租住房制度、建设配套商品房提供了思路。

（二）实施房地分离，推进住房制度改革

1980年4月，邓小平提出“出售公房、调整租金、提倡个人建房买房”的住房制度改革设想。此时的上海房地产业正由计划经济体制向市场经济体制转轨，土地使用和住房分配双轨并存，法规不健全、运作不规范，催生上海房管机构改革。1985年7月2日，上海第二次改革房管机构，打破沿袭33年的房地合一的行政管理建制，成立房产管理局和土地管理局，实施房屋土地管理分离，以加强土地管理，推进住房制度改革。

新组建的房管局改革政府统建、统配、统管的住房制度，力推住房商品化，由国家、集体和个人筹资建设住宅，按自建自分的原则分配，企事业单位渐成住房投资主体。

1．实施住房分配“三个一点”。1984年，上海试行出售商品住宅，不论高层和多层，均以每平方米建筑面积360元的基价向职工出售，国家、单位和个人各承担三分之一。1984年至1987年，上海以补贴价出售商品房建筑面积49.8万平方米。1988年以后，上海又从统建公房中拨出部分住房，以成本价三分之一的优惠价格，出售给困难职工。1988年8月，市政府在黄浦区试点出售旧公房，20名职工出资购买租住的房屋。1980年至1986年，上海共解决23.62万户困难家庭的住房问题。1988年以后，各企事业单位自建住宅改为按优惠价向职工出售。

2．职工出资购房，探索解困新路。1987年，上海鼓励职工出资购房，尝试“政府补贴一点、单位资助一点、个人拿出一点” 的住房解困新路。1987年至1988年，上海为人均居住面积2平方米以下困难家庭1.52万户解决了居住难题，走出了住房制度改革重要一步，对上海住房保障体系建设作出有益探索。

（三）房地再次合一，加速住房制度改革

1992年，邓小平的南巡讲话，明确了社会主义市场经济的发展目标，上海房地产业由此进入高速发展期。上海以此为契机，进一步改革房管机构。1995年2月8日，上海市房产管理局和土地管理局合并，重组市房屋土地管理局，履行对全市土地、房屋和住房制度改革的行政管理职能。同年2月27日，承担全市住宅建设管理、协调发展职责的市住宅发展局挂牌，这是沪上房管机构改革的重大突破，有利于协调推动土地使用和住房制度改革，促进房地产二三级市场联动，保持上海房地产发展良好势头。

1．加快上海住房制度改革步伐。上海在大力培养房地产市场的同时，加快上海住房制度改革步伐，逐步建立与市场经济相适应的住房制度体系。1991年至2006年，上海销售住房建筑面积2.3亿平方米。至2006年，全市城镇居民人均居住面积达到16平方米，比1991年的人均居住面积6.7平方米增加9.3平方米。

2．全面实施住房制度改革方案。1991年5月，上海率先在全国实行住房制度改革，推出“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”等一系列措施，构建上海住房制度改革的基本框架，通过建立国家、集体、个人共同负担的住房建设消费体系，为解决住房困难提供新的推力和制度保障，对全国住房制度改革产生了深远影响。1993年10月，上海向居民试点出售85幢5760套成套独用公房。1994年起，上海推行公有住房出售，至2007年，上海出售公有住房174.7万套，建筑面积9427万平方米。1996年，上海试点售后公房上市交易，1998年全面实行住房分配货币化。

（四）改革房管机构，建立住房保障体系

进入21世纪，上海房地产业出现了住房价格增长过快、供应结构不合理等问题。经过宏观调控，房屋价格增长趋于缓和，住房供应结构有所改善。针对上海房地产市场存在的问题，上海再次改革房管机构。2000年5月，上海整合土地供应、房屋管理和地矿资源，重组房屋土地资源管理局。2003年7月，市住宅发展局并入市房地资源局，使之成为融土地供应、房屋管理、住宅建设、地矿资源为一体的职能机构。

1．率先建立廉租住房保障制度。从1998年开始，上海探索建立面向低收入家庭的廉租住房制度，推出廉租住房保障举措，加大廉租住房建设，形成“政府决策、房地局监督、住房保障中心运作、专业公司操作”的管理体制和机制，在全国率先构建分层次、多渠道的住房保障制度。2001年，上海在长宁、闸北两区开展廉租住房试点；2002年上半年，上海选择徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、闵行、浦东等8个区扩大试点，同年12月在全市推开；2003年4月和12月，上海先后两次放宽人均居住面积认定标准，全市享受廉租住房政策的家庭扩大到万户以上，形成完善的廉租住房运作机制和操作程序；2006年底，上海又在浦东、卢湾2个区的4个街道开展扩大廉租住房受益面试点；2009年，上海规划22个大型居住社区，除开发普通商品房外，更多的是建设公租房、廉租房和共有产权房等保障性住房。至2010年，上海有10万户城镇居住困难家庭享受廉租住房政策。

2．大规模建设配套动迁商品房。2003年，沪上房地产市场中低价房源紧缺，为缓解困扰中低收入动迁居民的住房问题，上海一方面调整土地供应结构，另一方面启动中低价商品房开发计划。2005年3月26日，上海推出两个“1000万”工程，新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米。2008年，上海加大配套商品房建设力度，并开建经济适用房。全年配套商品房竣工建筑面积819万平方米，经济适用房开工建筑面积400万平方米。

经过探索和实践，上海已初步构建廉租住房、经济适用房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。

（五）构建完善“四位一体”住房保障体系

房地产业的高速发展，为上海经济发展和城市建设奠定了坚实基础，但也带来房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题，住房保障矛盾再次凸显。上海在调控房地产市场的同时，按照党的十七大报告提出的“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”的要求，将房管机构改革的重点转向住房保障。2008年10月，上海拆分房屋土地资源管理局，成立住房保障和房屋管理局、规划和国土资源管理局，将房屋管理重心转向住房保障。统计显示，“十二五”期间，上海新建、筹措各类保障性住房和实施旧住宅综合改造87.8万套。

1．重启经济适用住房建设。新组建的住房保障和房屋管理局，以完善廉租住房制度为重点，构筑多渠道解决低收入家庭住房困难的保障体系。

2008年，上海重启经济适用房建设，全年经济适用房开工建筑面积400万平方米；2009年，上海着力建设以保障房为主的15个大型居住社区，全年经济适用房开工建筑面积205万平方米；2010年，上海新开工经济适用住房建筑面积400万平方米，达到预售条件的经济适用房建筑面积330万平方米；2011年，上海建设供应经济适用房8万套、建筑面积500万平方米；2012年, 全市享受经济适用房政策的家庭累计已超过30万户；到2013年底，上海新建经济适用房30万套、建筑面积2000万平方米。

2．建设廉租住房成为重点。2009年，廉租住房建设成为上海住宅建设的重头戏。全年住宅建设施工面积6300万平方米。在当年开工的建筑面积1800万平方米住房中，新建、配建经济适用住房和廉租住房面积400万平方米，配套商品房面积400万平方米。新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。“十二五”期间，上海廉租住房历年累计受益家庭达11万户。

3．培育公共租赁住房市场。上海多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，通过新建、改建、配建、收储、转化等渠道，筹措公共租赁房房源，增加公共租赁住房供应，满足不同层次人群的居住需求；培育和发展以企业为主体的住房租赁市场，坚持市场化、企业化运作，扶持机构化、规模化、专业化运作企业。“十二五”期间，全市公共租赁住房（含单位租赁房）累计供应房源8.77万套，签约出租7.45万套，惠及13.6万户家庭，实现征收安置住房搭桥供应42.76万套、建筑面积3542.85万平方米。

4．推出共有产权住房试点。2009年，上海首次提出“有限产权”概念，即购买经济适用房的居住困难家庭与政府分别享有房屋产权，并在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面大胆探索。2000年以来，上海累计开展6个批次的共有产权保障住房申请供应工作，签约购房家庭达13万户。

（六）调整机构职能，完善城建管理体制

为完善城市建设综合管理体制，上海第六次调整房管机构。2015年10月9日，上海组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局。新建的市住建委，行使建委、房管局职能，意味着上海不再拥有专业住房管理机构，而是将其并入城市建设综合管理部门，旨在为城市综合管理提供体制机制保障。

1．加强市场调控，使之回归理性。此次房管机构改革后，上海继续实行现有住房政策，加强房地产市场调控，支持自住和改善需求，抑制投资投机行为，整治房地产市场和住房中介市场双管齐下，上海过热的土地和住房市场得到了降温，房价逐渐趋于稳定。

2．健全“四位一体”住房保障政策。上海强化保障住房运营管理，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度架构，制定科学规范的管理制度，健全廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的保障政策。2016—2017年，上海新增供应各类保障性住房54.5万套。

（七）改革管理体制，确立住房制度框架

2017年，上海第七次调整房管机构职能。同年6月16日，上海将住房保障、房屋管理、房地产市场监管等职能，从住建委剥离出来，单独设立房屋管理局，作为上海市住房和城乡建设管理委员会的管理机构。这也是市政府为改革房屋管理体制、完善住房保障体系、加强房地产市场监管而推出的改革举措。

1．优化升级上海住房保障体系。不断优化住房保障体系，形成廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的购租并举的住房保障体系框架。“十三五”期间，上海将新建保障性住房55万套、建筑面积4500万平方米。2018年上半年，上海新建保障性住房2.4万套、建筑面积177.85万平方米，建成保障性住房1.57万套、建筑面积109.35万平方米。另外，上海还培育发展住房租赁市场。“十三五”期间，上海将筹措租赁住房70万套、建筑面积4250万平方米。截至2018年6月，上海公共租赁住房累计筹措房源16.4万套，累计供应房源12.5万套，历年累计保障对象（含已退出）逾30万户。

2．建立健全住房保障运作主体。上海深化房屋管理体制改革，升级住房保障体系，健全完善住房保障运作主体，按照“国有独资、独立法人、封闭运作”的原则，在各区成立公共租赁住房运营公司，负责公共租赁住房和廉租住房（实物配租）的投资建设、房源筹措、定向供应、租赁管理，初步形成“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制。截至2017年底，上海共建21家公租房运营机构，将区属房管集团转型为以房屋经营管理服务为主业，履行社会职能，定位功能性、回归公共性、强化专业性，承担公租房和廉租住房筹措和运营管理、直管公房资产管理、中低端小区物业托底及应急维修等主营业务的保障型企业。目前，上海15家区属房管集团承担了保障性住房建设管理职能，10家区属房管集团从事公租房运营业务。

3．房管机构七次改革，明确住房制度框架。历经40年的房管机构改革，上海已在改革住房制度、构建住房保障体系、稳定房地产市场等方面取得显著成效，明确了“一个定位、两大体系、三个主体、四位一体”和租售并举的住房制度框架，即：坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位；聚焦住房市场和住房保障两大体系；深化以居住、市民消费、普通商品房为主的三大主体；优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的保障体系，完善租售并举的住房制度。

二、深化房管机构改革亟需解决的问题

经过40年的改革开放，上海房屋管理机构发生了七次变革，促使上海住房制度改革成就巨大、住房保障体系日趋完善、房地产市场有序发展。当然，在深化房管机构改革中还存在不少亟需解决的问题和矛盾。

（一）房地产市场健康发展任重道远

持续多年的宏观调控，加上住房保障体系趋于完善，上海房地产市场已进入有序发展轨道，房价上涨势头得到遏制、房地产投资过热得到缓解、住房供应紧张矛盾有所缓和。但也应该看到，目前上海房地产市场总体供应数量不能满足需求、中小套型商品住房供需矛盾突出、房价虽有所平抑但总体价格偏高、商业办公用房投资增幅偏大、保障房建设资金不足配套设施缺乏等问题依然存在。巩固房地产宏观调控成果，同步做好商品住宅开发和保障性住房建设，让房价合理回归，力保房地产市场有序健康发展，还任重而道远。

（二）住房保障法律法规体系缺失

上海已建立了住房保障体系，但法律法规体系尚不健全。《住房保障法》等国家层面的法律缺失；与廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房和征收安置住房相关的法规不够完善；政府应承担哪些相关费用，保障住房建设、运营和管理企业、房管部门之间关系如何协调等问题较难彻底解决；保障住房管理缺乏系统而又科学的政策法规体系，即便是《物权法》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等少量现存的法律法规，也很少涉及保障住房的物业管理，使得现行法律法规政策无法规范保障住房物业管理相关行为，造成保障住房物业服务模式与传统物业管理政策法规之间的不相适应，一旦遇到物业管理难题，往往因缺少法律政策依据而难以化解。

（三）保障住房资金筹措渠道单一

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的规定，住房保障资金主要来源于地方财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、社会捐赠等渠道。事实上，目前住房保障资金主要依赖于政府财政拨款，资金筹措渠道单一，缺口较大。据统计，上海住房保障资金逾八成来自财政拨款，而住房公积金增值收益、土地出让净收益等资金真正落实到位的并不多。2018年，上海保障住房建设费用高达70亿元。以此推算，“十三五”期间，上海至少需要投入建设资金350亿元，仅靠财政给予的资金补贴，远远不能满足建设需求。而部分企业对投资保障住房建设兴趣不大，其原因在于建设周期长、资金回笼慢、企业收益低，一不小心还会亏损。况且随着房地产宏观政策收紧，企业本身也面临融资难题。如果政府资金不能及时到位，企业还要承担利息支出。如某集团参与保障房项目建设，结果不仅项目经营亏本，而且政府在支付回购款时，因资金紧张拖了两年多，造成利息损失，致使企业损失几千万，令企业不愿再主动参与保障房建设。

（四）政府部门依法监管难以到位

物业管理涉及发改委、住建委、物价局、房管局、街镇等十多个政府职能部门，但由于缺乏法律法规依据，相关措施不配套，自身力量不足，政府职能部门在监管中未形成有效的协同联动机制。以非住宅物业管理为例，房管局等政府职能部门在监管成立业主大会、配合价格主管部门监督物业服务收费、查处物业管理违法行为等方面还有不少薄弱环节，非住宅物业在环境保护、装饰装修、使用管理、消防安全等方面监管滞后现象时有发生，甚至在停车收费监管方面还一度出现监管空白。

（五）住房保障统筹协调难度较大

保障住房建设、运营和管理不仅涉及区属房管集团、公租房公司、物业服务企业等单位，而且还关系到房管、民政、人保、财政、税收、公安、街镇等多个政府职能部门，统筹协调难度较大，仅靠企业与政府职能部门沟通，很难解决难题。上海虽已组建住房保障工作领导小组，但以政府职能部门为主导的住房保障联席会议制度还不健全，保障住房开发建设、房源筹措、租赁配售、运营管理、物业服务中遇到的困难和矛盾，往往会久拖不决。保证政府职能部门之间的沟通顺畅，加强市区住房保障中心对保障住房建设运营管理机构的业务指导和监管考核，协调政府职能部门与区属房管集团等企业之间的关系，建立科学规范、系统严格的住房保障监管考核机制，都给企业和政府职能部门之间的协调统筹增加了难度。

（六）住房保障体制机制有待理顺

根据市房管局《关于促进本市区属房管集团转型发展的意见》要求，转型后的上海区属房管集团将协同推进住房保障工作。但由于区属房管集团现行管理体制、经营机制发生了很大变化，其承担的住房保障形式不尽相同，个别集团甚至失去原有资产管理职能的授权，令不少集团无法行使住房保障运营主体职能。上海已成立21家公租房运营机构，但浦东、徐汇、原静安、原闸北、嘉定等区的公租房运营机构未纳入区属房管集团，一些集团心有余而力不足。在实际运行中经常碰到投资建设、物业管理职责归属于区属房管集团，而负责租赁管理的公租房公司又不在管辖范围内的情况。一旦沟通渠道出现问题，就会导致上下链条衔接不顺，彼此互相扯皮，影响工作效率，因而要尽快理顺住房保障体制机制。

（七）住房保障建设管理难以同步

上海已构建住房保障体系，但保障住房物业管理相对滞后、保障住房物业管理政策法规体系缺失、物业收费与市场严重脱节、物业经费入不敷出、从事保障住房管理的企业经营亏损等问题突出。如果保障住房建设与管理不能同步，就较难有效解决居民的居住环境问题，会再现老公房管理“一年新、二年旧、三年破”的窘况，导致受益居民对物业管理的不满意，致使政府这一关乎民生安居问题、造福低收入困难家庭的实事工程前功尽弃。

三、深化上海房管机构改革的再思考

上海房管机构改革40年来，在住房制度改革、住房保障体系建设、房地产市场有序发展等方面积累了经验，但也遇到了瓶颈难题。因此，要以改革开放40周年为契机，深化上海房管机构改革，力促住房制度体系更加完善。

（一）缓解供需矛盾，规范住房市场

上海房地产市场需求旺盛，发展前景看好，但土地资源稀缺，住房供求结构失衡矛盾突出。因而要坚持“一个定位、两大体系、三个主体、四位一体”和租售并举的住房制度体系，继续运用经济、法律、行政等手段，对房地产市场实施宏观调控，解决上海房地产市场投资开发过热、住宅市场供求不平衡、住房供需结构不合理、房价上涨过快等突出问题。商品房和保障住房建设双管齐下，在有限的土地资源的分配中，逐渐增加保障性住房建设用地，平衡住宅市场供求，改善住房供需状况，抑制房价过快上涨，让房价理性回归。引导上海房地产市场朝着规范有序的方向发展，全力建设符合经济规律、健康有序的住房市场，不断完善上海住房制度体系。

（二）履行政府部门行政监管作用

要加快厘清政府职能部门的主体职责，明确责任部门、专业单位的管理事项、业务流程、服务标准和监督措施，拓展城市管理综合执法范围和内容，推动城市管理综合执法向保障住房建设、运营、管理等方面延伸。对常见的不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，应快速查处。相关部门缺乏执法力量的事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量查处的事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现城管综合执法全覆盖。强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法的协同配合，从城管综合、市场监管、治安交通等专业执法队伍中抽调人员，组建物业管理综合执法大队，探索物业管理综合执法模式。

（三）尽快构建保障住房法律体系

构建完善的住房保障体系，必须要有健全的法律体系作为保证。要根据住房保障体系发展需要，借鉴新加坡、中国香港等地的经验和做法，加强住房保障法制体系建设，建立系统而又科学的法律法规和政策体系。要全面总结《物权法》《物业管理条例》施行过程中的成效和不足，开展立法前期调研，听取各方意见，尽快启动《住房保障法》的制定，修订《物权法》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等与行业相关的法律法规，充实保障住房物业管理、非居住物业管理等方面内容，完善住宅小区停车收费等相关条款。出台一批与保障住房建设、运营和管理相关的政策，健全完善保障住房法律、法规和政策，为保障住房建设、运营和管理营造良好的法制环境。

（四）社会保障与市场经营相融合

要在保障住房建设管理中融入市场化经营，运用市场运行机制实施保障住房建设管理。可在政府职能部门聘请的第三方机构的监督下，引入市场竞争机制，面向社会选聘有丰富商品房开发经验，又具备多年物业管理实践经验，而且具有较高社会知名度和较强社会责任感的企业，参与保障房开发管理；由区住房保障服务中心、街镇、居民和物业企业共同出资，并吸纳更多社会资金参与，设立保障住房专项资金，按照“租费封闭运作、住房保障中心监管、政府部门审计”的模式运行。以政府出资购买服务成果、出租经营性房屋、开展有偿服务等形式，保证企业有一定盈利。探索运用市场机制实行社会化服务之路，不断完善保障住房服务配套措施，积极创新企业营利模式，努力拓展物业管理延伸服务。

（五）发挥房管集团住房保障作用

加快推进区属房管集团的转型发展，按照“功能性、公益性、专业性”的市场定位，将其打造成以房屋经营管理服务为主业的功能性国有企业。理顺区属房管集团与国资委、住建委和房管局的关系，切实履行国有企业社会责任，发挥区属房管集团的住房保障主体作用，参与上海保障房建设、城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发、老旧房屋修缮。行使保障房源筹措运营职能，将公租房公司纳入区属房管集团管理。加紧构建物业管理保障体系框架，将区属房管集团管理的保障住房、直管售后公房管理纳入保障范围，解决土地存量缺乏、融资风险增长、物业经营亏损、发展后劲不足等困难和问题，促进企业持续健康发展，为上海经济发展、城市建设和社会稳定作出更大的贡献。

（六）同步推进保障住房建设管理

保障住房的建设管理既不能像普通商品房那样完全市场化，也不能采用福利性老公房那种计划经济模式。要在保障性住房开发建设中，将保障性住房的规划布局、建设标准、设施配套、政策设计与保障住房运营管理有机结合，统筹规划、同步推进，创造条件让保障房运营机构、物业服务企业提前介入，参与前期建设。学习借鉴新加坡组屋、中国香港公屋的物业管理经验，通过市场招标形式，公开选聘有社会责任感、管理经验丰富的物业企业，运用市场机制实行社会化服务。在区属房管集团中选择物业管理经验丰富、具有直管售后公房管理实践经验、社会知名度高口碑好的物业企业，将其打造称进行保障住房物业管理的专业公司。除了承接保障住房项目外，此类公司还可面向市场竞标，获取保障住房项目，利用政府出资购买服务成果，弥补可能出现的经营亏损。通过对保障住房的经营管理和维修服务，改善保障住房小区的居住环境，提升保障住房的品质和价值。