严控房地产发展，控制泡沫不破——日本房地产泡沫破裂的启示

文/钟小根

何为日本地产泡沫危机？日本地产泡沫是在房地产价格持续快速上升中形成的，在金融，金属等行业的不断发展融合中膨胀，在日本财政金融政策实施的压力作用下破裂。日本政府挤破房地产泡沫是为了尽量减弱日本社会阵痛。日本地产泡沫教训对中国抑制房价过快增长具有启发意义。

一、1980-1990年间日本房地产泡沫破灭六大综合要素

1980-1990年间日本房地产泡沫破灭六要素是：要素一，日本经济繁荣，实力强大；要素二，日本企业、公民对房地产发展过度乐观；要素三，货币政策过度宽松；要素四，企业、公民金融资本过剩，投资房地产；要素五，影子银行巨量资金流向房地产；要素六，日本政府金融政策导向刺破房地产泡沫。

日本经济实力强大表现为其工业实力问鼎全球：1980年日本汽车产量1104万辆，居世界第一，仅丰田一家企业该年就生产了400多万辆汽车。1980年日本汽车企业出口汽车实现600多万辆的业绩。1986年日本汽车产量占全球汽车产量的26.8%。1986年日本半导体营业收入占全球的39%，居世界第一，1987年这一百分比是48.6%。1973年日本钢铁产量为1.19亿吨，居世界第一，之后23年钢产量居于全球第一，直到1996年被中国超过。

日本企业、公民对房地产发展过度乐观有没有根据呢？日本1980年国内生产总值本币246万亿日元，1990年这一数据为449万亿日元，这一大好经济形势一直持续到1997年，之后才稳定在500万亿日元左右。这是日本民众在1980年代有对经济发展过度乐观预期的依据。日元升值让日本人经济发展更加自信。1985年美元／日元汇率为238.05，同期1985年国内生产总值为307.5万亿日元；1988年美元/日元汇率为128.2，1988年国内生产总值为386.4万元日元。折算美元国内生产总值，1985年为1.29万亿美元，1988年为3.01万亿美元，这样四年中1988年是1985年的2.33倍。在一定程度上，日元升值会让日本人感觉更加富有。这是产生经济发展乐观预期的一个重要原因。

房地产金融贷款方面货币政策过度宽松。根据羊子林研究，1961年-1965年日本产业发展筹集外部资金中银行贷款占81.5%左右，1966-1970年在89.5%左右。银行贷款促进日本经济发展作用大。1988年底银行房地产抵押贷款余额占银行贷款总额的百分比例约22%，1992年达35.5%。1980-1990年间房地产价格上涨，房地产担保价值升高，日本公民和企业可从银行获得更大量贷款，由此，可从银行和影子银行获得巨量资金进行房地产投资和房地产买卖。日本东京核心区房地产价格高达每平方米22.09万日元。

企业、公民金融资本过剩，纷纷投资房地产。1989年日本相关数据显示，日本个人储蓄共计4666亿美元，同年美国个人储蓄共计2000亿美元；日本私人企业部门设备投资共计5500亿美元，位居世界第一；日本海外投资高达1.5万亿美元。可见日本企业与公民拥有巨量资金。这些过剩资金在1980年代后期涌入房地产市场。

影子银行巨量资金流入房地产。日本各大投资银行、商业银行、对冲基金、保险企业、证券公司投资房地产商业票据等影子银行。1986年日本股市总市值为402万亿日元，1990年为890万亿日元，日本股市市值是该年国内生产总值的1.98倍。这些影子银行从金融机构处获得的巨量贷款流入了日本房地产市场。

日本政府金融政策导向刺破房地产泡沫。1989年日本政府为了遏制房地产泡沫疯狂膨胀，采取控制财政和紧缩银根国策，刺破房地产泡沫。1989年前后房地产剧涨剧跌，泡沫破灭给日本社会带来了阵痛。日本政府着眼社会稳定，承担了公民储蓄损失支付以及银行保险企业损失的全额支付。日本房地产泡沫仅仅是使日本社会生了一场小病。日本学者三木谷良一的研究提出，房地产泡沫得胜方赢得经济利益，房地产失败方的资金是日本银行提供的，没有办法偿还的部分最终由银行承担，房地产泡沫会给善良的存款人造成经济损失和心理伤痛的副作用。

综上所述，日本房地产泡沫破灭，发生在1980-1990年经济高速发展期间，当时日本国内生产总值持续快速增长，汇率快速上升，美元/日元汇率从1985年的238.05数值升为1988年的128.2，按照美元计算财富，使得日本社会民众和企业更加富有。此外，日本巨量的炒房资金进入房地产业。最后，日本政府采取财经金融政策刺破房地产泡沫。房地产泡沫曾给日本人带来繁荣，房地产泡沫破灭有点痛，给日本社会带来了一些副作用。

二、日本房地产泡沫破灭教训：严控房地产发展可以控制泡沫不破

一部分学者讨论了日本房地产泡沫破灭的负作用。项卫星等认为日本房地产泡沫严重伤害了日本民众的心。另一部分学者讨论了房地产泡沫有利的一面，例如袁钢明曾对日本泡沫经济期间日元升值的有利影响进行了分析。

日本房地产泡沫破灭可怕吗？可控吗？日本房地产泡沫破灭给日本社会带来的痛，并没有学者描述的那么可怕。其实泡沫破灭的痛是可以控制的，可将日本社会阵痛最大程度减弱。可以控制的证据是日本国内生产总值1994-2017年24年都在480万亿日元至540万亿日元数值区间内。日本一直是富裕的发达资本主义国家。日本经济实力一直很强。1995年汽车行业营业收入美日比较，美国汽车产业为3871亿美元，日本汽车产业3310亿美元，美国稍强于日本；半导体电子电信行业营业收入比较，美国14家企业共计5348亿美元，日本15家企业共计5637亿美元，日本稍强于美国。可见，汽车、电子日美实力相当。2017年汽车行业营业收入美日比较，美国汽车产业为3140亿美元，日本汽车产业7494亿美元，日本比美国实力更强。日本1980年代末期发生的房地产泡沫破裂，没有制约日本工业制造产业发展。但日本房地产泡沫破裂值得世界其他国家警惕。

曾经，日本房地产许多不良贷款的发放理由是，这是一个永久的经济繁荣期。房地产投资者有乐观的非理性预期，房地产价格升值使得银行给日本公民和企业更多贷款。只要经济持续繁荣，就不会有任何人认为有可能出现下行周期。但是房地产泡沫破裂后，大量不良贷款产生。其实大规模的政府干预可以阻止日本房地产泡沫快速破灭。

房地产泡沫可从以下几个方面进行控制：不让房地产市场过度繁荣，不追求国家经济的高速增长；控制一个国家或地区企业、公民投资房地产的狂热；把国家过剩的金融资本投资于实体经济；对房地产采取严格控制的货币政策；严格监督影子银行的巨量资金；政府金融政策重点调控房地产市场的暴涨暴跌。

三、采用“六要素”对中国房地产泡沫不破的理性分析

2017年中国房地产销售额133700亿元，是2003年销售额7956亿元的16.8倍。中国房地产取得很大成绩，房地产发展背靠中国快速发展的工业经济这棵大树：中国GDP从2002年的10.24万亿元增长到2017年的82.71万亿元，经济持续繁荣。中国工业生产能力不断增强，钢铁产量从2002年的1.82亿吨增长到2017年的8.32亿吨，汽车产量从2002年的325万辆增长到2017年的2901.8万辆，家用电冰箱从2002年的1599万台增长到2017年的8548万台，微型计算机设备从2002年的1464万台增长到2017年的30678万台，移动通信设备手持机从2002年的1.19亿台增长到2017年的18.89亿台。

2018年中国企业经济取得好成绩的证据：2018年《财富》500强榜单上，中国（包括香港和台湾）120家企业有7.16万亿美元营业收入，日本52家企业营业收入仅有2.9万亿美元，美国126家企业营业收入8.88万亿美元。榜单中，与房地产相关的工程建筑行业13家，营业收入8446亿美元，金属行业10家企业，4479亿美元，与房地产存在天然联系的12家银行营业收入8929亿美元。中国企业终于在国际企业之林中找到了企业经济发展的自信。这为中国企业、公民对房地产发展过度乐观的发展预期提供了土壤。

根据学者郭克莎等的研究数据，中国房地产金融贷款占我国金融机构总贷款比重，2000年为6.04%，2005年 14.1%，2010年 19.9%，2011年 19.6%，2012年为 19.2%，2013年 20.3%，2014年 21.3%，2015年22.4%，2016年提高至25%。新增房地产贷款占新增金融机构贷款总量比重，2010年24.2%，2011年16.9%，2012年16.5%,2013年26.3%，2014年28.1%，2015年30.6%，2016年44.8%。房地产金融贷款呈现逐年增加的发展趋势。2017年末中国家庭房地产按揭贷款余额约25.5万亿元。可见，房地产金融贷款政策略宽松。

企业、公民大量资产逐利，涌入中国房地产市场，因为房地产利润比实体经济利润更高，房地产收入相对还更稳定。中国房地产价格上升使得拥有房产的人或企业更有能力从银行获得更多贷款，进而增加房地产方面投资，最终引起房地产价格持续上升的态势。高校扩招和不均衡的人力资源分布，引发大量的城镇住房需求，促进了房地产价格上涨。王旭等研究发现，中国金融机构新增大量贷款并没有直接流入房地产业，而是通过各种信用中介机构或信用转换工具间接流入房地产业。房地产业通过影子银行满足其融资需求，导致房地产信贷规模不断增加。

中国没有出现房地产泡沫破灭阵痛，重要原因是拥有一个理性的政府。中国政府汲取日本房地产泡沫破灭的教训和2007年美国次贷危机教训，面对2010年疯涨的房地产市场，针对一部分房价过高城市出台限购令。这一实招有效抑制房地产价格的过快增长。中国政府金融政策导向根本不是刺破房地产泡沫，而是不让泡沫不断膨胀。中国房地产业发展与我国人口城镇化以及人民收入不断增长同步，努力做成一个不会破的“橡胶泡”，而不会让这个“橡胶泡”无控制膨胀直至破裂。这是中国房地产业发展的重要模式，房地产业发展一旦过热就想办法冷一冷，房地产业发展冷的时候就出台鼓励买房政策。中国政府理性调控房地产业，一方面让房地产企业建更多高质量商品房，另一方面控制房价过快上涨，让更多家庭买得起房。

四、房地产泡沫破灭“六个要素”研究启示

中国未来防止房地产泡沫膨胀直至破灭的“六要素”对策：促经济发展（要素一）、理性政府（要素六）调控房价，引导民众预期和投资（要素二和要素四）；有效控制房地产金融（要素三和要素五）。

（一）促进经济发展

房地产价格剧涨剧跌是房地产价格与价值的巨大偏离，带来的副作用有：房地产吸引巨大资金，抑制实体产业的投资。这不利于促进中国经济可持续发展。缺少了与之同步增长的个人收入的支持，房价上涨不可持续。在中国中高速宏观经济发展背景下，不断增长的住房需求和购房者个人收入共同驱动房地产价格同步上涨，保证房地产业健康持续发展。

（二）理性政府调控房价，引导民众预期和投资

中国房地产政策调控房价过快上涨，引导民众预期和投资的举措包括：在房地产价格超高与房地产价格过度上涨地区限购；在供大于求的房地产市场去库存，解决商品房过剩问题；向保障农民工和低收入大学毕业生提供廉价租赁房与提供更多保障房，逐步推出房地产税。国发〔2018〕9号文件强调更好解决群众住房问题，中国未来将多主体多渠道投资房地产，实行租购共同发展的住房制度。

（三）有效控制房地产金融

日本地产泡沫对中国抑制房价过快增长的启示是：有效控制房地产金融投资，不让房地产市场过度繁荣。均衡政府财政、金融机构与房地产企业三者权益。有效平衡房价与购房者的支付能力，让地产商和购买者均有利可得。