不动产物权期待权制度研究

吕云虹

辽宁海润律师事务所，辽宁 营口 115000

一、不动产物权期待权的现状及问题

实践过程中，在不动产交易链条上，经常出现出让人与买受人签订不动产买卖合同之后，完成不动产登记转移之前，由于登记办理期限长的体制现状，出现法律意义上的不动产债权合意与所有权取得时间上间隔较长。在此期间，出让人因自身债务问题，被法院采取强制执行措施，导致房屋被法院变卖处置之风险。为此，为保护买受人的利益，以及对市场交易秩序的信赖维护。物权期待权制度得以产生。

在我国相关的立法上，尚无不动产物权期待权的直接法律条文表达。但是相关制度在司法解释中已得初步构建。最主要规定在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九、三十条之中。然而，在司法实践过程中，有关不动产物权期待权的案件，尤其是在执行程序中申请排除法院强制执行案件量十分庞大，通过对司法实践中案件状况分析发现存在如下问题。(一)不动产物权期待权保护主体范围不清晰，如对于权利主体之消费者如何界定？名下无用于居住房屋如何量化成具体可操作标准？；(二)物权期待权保护的条件十分混乱，如何界定一般不动产买受人的占有，到底是以拿到钥匙为准，还是以入住为准；(三)不动产物权期待权种类泛化，物权期待权几乎扩展到所有可登记之财产；(四)不动产物权期待权定位存疑，物权期待权到底是物权还是债权。

二、我国不动产期待权的现行规定

有关不动产物权期待权，最早规定在最高人民法院2002年发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，该批复第二条规定了买受人的不动产物权期待权优先于享有工程价款优先受偿权的承包人。2004年10月，在最高法发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中，第十七条规定了无过错一般买受人在执行程序中具有排除法院强制执行行为的效力。

2015年，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下文简称“《执行异议复议规定》”)对不动产物权期待权制度作了较为详细的规定。其中具体规定在第二十七、二十八、二十九、三十条。第二十七条作为在执行异议案件中有关不动产物权期待权的一般规定，第二十八条规定了一般不动产买受人的物权期待权的保护条件，第二十九条脱胎于最高人民法院关于合同法第286条的批复规定，详细规定了房屋购买合同消费者的物权期待权保护条件，第三十条则是基于物权法的预告登记制度，规定了预告登记物权期待权。

三、不动产物权期待权的一般理论

(一)不动产物权期待权的种类

根据我国的先行制度，物权期待权主要有一般不动产买受人物权期待权、商品房消费者物权期待权、预告登记权利人物权期待权三种。

1.一般不动产买受人物权期待权

一般不动产买受人的物权期待权最初源于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。规定在《执行异议复议规定》第二十八条在该条的基础上详细规定了四个方面的构成要件。(1)查封之前签订合法有效的书面合同，排除了“以合法形式掩盖非法目的”、名为买卖实为担保、名为买卖实为抵押的情形。(2)合法占有。(3)买受人已经支付全部价款。(4)非因买受人之自身过错未办理过户登记。

2.商品房消费者物权期待权

作为商品房消费者所享有的物权期待权，向来有“超级优先权”之称号。最初源于最高人民法院2002年颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。现规定于《执行异议复议规定》都二十九条。并首次在民事立法上确定了商品房消费者之物权期待权优先于法定优先权、抵押权之效力。其适用的具体条件包括：(1)房屋登记在开发商名下，也就是说本条仅仅适用于一手房之购买者，对于二手房并不适用。(2)合法、有效的书面合同。(3)购买该房屋用于居住且无其他居住用房。(4)支付的价款在50%以上。

3.预告登记物权期待权

预告登记权利人的物权期待权主要规定在《执行异议复议规定》第三十条。对于已经办理了不动产物权预告登记权利人，有权排除法院强制执行。此处的权利人既可以是商品房消费者，也可以是一般的消费者。

(二)不动产物权期待权的制度理念

1.对于生存之上理念的贯彻。不论是房屋消费者、还是一般的买受人，对于其所享有的不动产物权期待权，赋予了符合法定条件下的优先效力。其制度的理念基础在于将买受人的不动产上升到普罗大众的生活资料。[1]基于对消费者生存权这一更高价值的维护[2]，赋予了房屋买受人以排除法院强制执行的效力。不动产事关人民的生存利益，理应对其生存权予以保障。

2.对于执行的社会实效的考量。如果仅仅考虑作为执行行为的效率，不考虑买受人对于房屋享有的利益，势必将引发严重的社会问题，及其不符合公平原则的实现。对于不动产而言，自古就有“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”在执行程序中，如果不对买受人进行不动产物权期待权保护，将有可能引发买受人的对抗情绪，在执行程序的对抗性中演变为流血事件，甚至变为社会对抗事件。因而，从执行行为的社会实效方面，也应赋予买受人以不动产物权期待权。

四、域外的不动产物权期待权制度

期待权由德国学者所首创。同时，德国对于期待权的研究也是最为深入的。[3]1920年物权期待权的保护制度在德国帝国法院判例得到确认。德国学者认为期待权与所有权相比，并非异质，而是同质之缩型。[4]更有学者进一步表明期待权是“与所有权实质相同的亚种”[5]。

关于不动产物权期待权制度，主要规定《德国民法典》第八百七十三条第二款。通过分析可知，德国采取的是“物权合意”+提出登记申请作为期待权成立之条件，并且在八百七十八条中规定了不动产物权期待权的法律效果为限制所有人处分之效力。

五、完善我国不动产物权期待权制度的几点建议

经过如上分析，为了使不动产物权期待权制度在司法实践中更好的实现该有的功能。针对制度面临的现有问题，本文提出如下三点建议：

(一)对于不动产物权期待权与其他权利竞合时对优先顺位进行合理安排

与物权期待权产生竞合的主要有两种情况：抵押权和其他请求权。对于抵押权，本文认为应将物权期待权的排除强制执行效力仅仅局限于一般的金钱债权。不宜作出优先抵押权的优先效力之制度安排。对于其他请求权，除了已经办理过户登记之不动产外，则可规定物权期待权之有限效力。

(二)对于不动产物权期待权之保护条件进行严格限制

虽然，不动产物权期待权制度设立的基础在于保护买受人的生存利益或者基于执行行为的社会实效。但是，在实践中关于不动产物权期待权案件频发，其根本原因就在于适用条件较为宽松，因为本文建议应严格规定物权期待权的保护条件。比如，在全国范围内，要求主张物权期待权必须办理网签手续，以规避虚假的交易意图逃避执行。

(三)清晰、明确的界定不动产物权期待权的保护主体

虽然我国规定了一般买受人、预告登记权利人、商品房消费者三类物权期待权主体。但考虑到无物权期待权之保护生存利益的制度宗旨，应将权利保护的主体范围限定为一般的不动产民事交易主体，对于商业交易主体，如房地产商等应排除在保护范围之外。