房地产企业预算管理的困境与探讨

孟云

摘要：在经济高度发展的背景下，房地产企业最具敏感性，加大了对预算管理的重视，但是其中依然存在很多需要解决的问题。基于此，文章将具体阐述房地产企业预算管理的内涵，深入分析当前房地产企业预算管理的困境、影响房地产企业预算管理的因素，并以完善制度体系、加强战略衔接、增强预算意识、实行监督机制为切入点，深入探究房地产企业加强预算管理的策略，旨在能够进一步改善当前房地产企业的预算管理的现状，为相关人员提供有价值的参考。

关键词：房地产企业；预算管理；战略衔接

随着社会的发展，土地资源日趋紧张，所以房地产企业所扮演的角色愈加重要，同时人们加大了对房地产企业的重视与监督力度。由于房地产企业属于资金密集型行业，所以为了促进自身稳定发展，满足人们对房地产的需求、要求，企业就需要加强对预算管理，确保资金流动的稳定性，进一步完善相关的制度、机制，提高资金配置的合理性，增强房地产企业的综合实力，从而为房地产企业的运行、发展奠定基础。

一、房地产企业预算管理的内涵

对于房地产企业而言，预算管理需要建立在全面预算的基础之上，该工作是一项需要全面参加、流程跟踪、全面覆盖的管理体系。在房地产企业发展的过程中，可以通过预算管理协调年度计划、战略目标、中长期目标之间的关系，并对总目标、子目标进行整合，然后通过预算对其进行修正、编制以及实施，便于将房地产企业的发展目标落实在日常工作中。具体而言，预算管理是需要从项目立项开始，到土地规划、地质勘查、整体设计、全盘概算，再到施工预算、开工建设、配套安装、施工建立、竣工备案、项目评估等方面开展工作，充分对项目资金配置、成本控制等不同的指标进行考虑、统筹，可以说是促进房地产企业发展的重要环节。基于预算管理，房地产企业能够更加准确的对发展前景进行预算，从而结合现状对发展战略进行规划、调整，全面优化房地产企业的相关决策，避免发生不同的风险影响自身发展。

二、房地产企业预算管理的困境

（一）制度体系不健全

与其他的行业相比，房地产企业实际上根据复杂性，即便是一个相对单一的项目，也会存在很多不确定因素，影响工作的质量与效率，正是因为房地产企业自身所特有的复杂性，极大的增加了预算管理的难度。在项目开发的过程中，房地产企业中会有很多不同的、复杂的因素相互牵扯，甚至无法将其进行分割，同样会对房地产企业预算管理造成不良的影响。另外，我国的房地产企业起步较晚，虽然整体的发展较快，但与发达国际相比，我国企业中关于预算管理的制度、机制尚不健全，这也同样受预算工作复杂性的影响。同时，在传统思想、模式的影响下，预算管理已经无法的满足房地产企业发展的需求，导致企业缺乏关于预算管理的相关制度，进而使得房地产企业的预算管理工作陷入困境。

（二）战略间缺乏衔接

目前，很多房地产企业在开展预算工作时，通常就是将整个项目的成本进行简单的分类，如建安成本、土地成本、配套设施、开发间接费用、基础设施费用等，然后将各项的费用进行累计，得出项目所需的成本。其中，房地产项目中土地成本是既定的，通过公开市场的招拍挂获得土地，而其他成本预算则需要工作人员进行详细的计算得出结果。具体而言，建安成本是房地产项目主要的成本费用，通常受当前市场成本高低的影响；而基础设施、配套设施等费用，则需要根据政府所制定的收费标准进行计算；房地产项目中的开发间接费用需要结合房地产企业的实际进行计算、确定。但是，房地产企业的项目成本，会受到多种因素的影响，如税收、销售等，而预算人员往往会忽略这一因素，影响成本预算的精准性。

（三）领导层重视不足

根据上文可知，房地产企业中预算管理需要全员参与，然而在实际工作中很多领导仅仅将预算管理工作等同于财务控制，这样的错误的理解都是由于缺乏对预算管理的认识而导致的。受这一因素的影响，房地产企业中通常由财务部门对预算管理进行负责，缺乏与其他部门之间的联系、沟通，甚至很多房地产企业的领导人员认为预算管理就是对成本进行控制，忽略其他部门的支出，缩小预算管理的实际范围。在这样的工作环境中，不仅影响房地产企业预算管理的质量、效果，还会增加执行的难度，影响其他工作人员的积极性，忽视对预算的管理工作，而这样的现象将会限制房地产项目的开发，甚至会对房地产企业的发展带来更多的负面影响。

三、影响房地产企业预算管理的因素分析

在房地产企业的预算管理中，影响效果的主要因素包括：1.企业战略。实际上，企业预算管理的整体目标就是企业的战略，所以在制定预算目标的过程中需要将发展战略纳入考虑的因素；2.市场地位。在预算管理工作中，如果房地产企业能够详实、充分的对自身在市场中的地位进行分析，就能够更加直观的总结出当前发展形势、方向，为预算管理工作奠定基础；3.股东期望与回报。在房地产企业的预算管理中，对于股东的实际回报不能低于同样的平均值，并最大程度的保证与期望值一致，这样因素影响着预算管理工作；4.历史数据及行业标杆。在开展预算管理工作的过程中，房地产企业可以通过历史数据分析预算执行所存在的不足，便于在下次制定管理目标时进行优化改正，便于企业进行更加有效的控制；并尽量树立包括国外企业楷模、国内优秀企业等，积极搜集关于标杆企业的预算管理信息，从而对自身的预算进行修改、完善。

四、房地产企业预算管理的策略

（一）完善制度体系

首先，房地产企业需要建立关于全面预算的管理制度，进而通过制度对工作人员进行约束，确保进一步优化预算管理。其次，房地产企业基于完善的制度，应该积极建立与之相匹配的管理体系。1.房地产企业组建预算管理委员会，作为全面预算管理的机构，并對董事会负责，主导预算管理的相关工作。就人员配置而言，负责人由主任、会计、财务总监过程，成员副经理、职能部门等。通过这样的方式确保预算管理工作顺利进行；2.设置管理委员会办公室，预算管理委员会负责，管理与预算相关的日常工作，进而规范房地产企业的预算管理工作流程、内容等。

另外，企业的战略目标需要对经营目标、战略目标进行分解、细化，而经营目标、战略目标需要通过预算管理落实。换言之，房地产企业的预算管理就是落实第经营目标、实现战略目标的具体方案，所以房地产企业需要制定明确、恰当的目标，并将经营目标、战略目标作为工作的基础，确保其预算管理工作相一致。例如：扩大经营规模是战略目标，那么预算管理的目标就应该是促进项目周转，此时利润并不是最为主要，而是全面落实、实行经营规模。

（二）加强战略衔接

对于房地产企业而言，加强战略衔是优化预算管理的重要化解，只有加强各个部门之间、内外环境之间的合作，则能够有效加强管理的有效性，为房地产企业的发展夯实基础。对此，企业应该第一时间结合当前的环境、现状等因素，对预算目标进行及时修正、调整。例如：在房地产价格快速上涨的背景下，其涨幅已经超过其与税收的平衡点，增加房地产项目的土地的增值税，进而影响房地产企业的经济效益。所以，企业应该进一步提升房地产项目的品质，以此来增加成本，减少税收并增加收益。同时，房地产企业需要全面贯彻落实预警机制，便于及时、准确的发现执行项目预算过程中所存在的问题，从而使工作人员第一时间进行解决，全面增强预算管理的有效性。基于预警机制，可以及时识别风险级别，如得黄色表示偏离预算金额1%，红色表示偏离预算金额3%。

（三）增强预算意识

为了能够全面落实预算管理，房地产企业的领导人员就应该加深对预算管理的认识，为了相关的工作人员树立榜样，从而改善预算管理工作的现状。为了能够增强领导人员的预算意识，预算管理人员就应积极、主动的加强与领导人员的沟通，讲述预算管理的重要性，同时预算管理的质量影响着经营目标的实现、企业经济效益水平等。而对于员工而言，为了能够增强预算的意识，则可以在加强领导重视的基础上，定期对房地产企业的工作人员进行培训，使每一位工作人员的都能够重新认识预算管理，明确预算管理的重要性。例如：由房地产企业的人力资源部门组织，由预算管理委员会进行培训，对预算的方式、企业的现状、经营目标、战略目标等进行全方位的讲解，引导员工树立全面预算的意识。在这样的工作环境中，房地产企业还能够建立岗位责任制、绩效管理制等，以此来激发工作人员的积极性，进一步优化预算管理。

（四）实行监督机制

为了最大程度的解决房地产企业预算管理所存在的问题，企业就需要全面实行监督机制，对房地产项目的预算结果进行考核，其具体的方法为：房地产企业应该结合自身的实际，构建科学、严谨的预算执行考核机制，考核的对象包含企业内部的每一个部门、员工，并将结果作为绩效考核的主要依据。根据监督考核的结果，对表现优秀的部门、员工进行奖励，而对于配合房地产企业开展预算管理的部门、人员，则应该对其进行适当的惩罚。具体而言，监督考核的步骤为：1.分析、确认各个部门、人员对预算管理的执行效果；2.根据预算执行的实际情况编写报告；3.组织工作人员进行考核，然后公布考核的结果，同样需要编写结果分析报告。根据这一过程，房地产企业的领导人员能够掌握预算管理所存在的问题，进而有针对性地采取优化措施，解决其中存在的问题。

在房地产企业的发展中，其预算管理工作中存在诸多需要解决的问题，因此需要加大重视力度。本文阐述了房地产企业预算管理的内涵，分析了房地产企业预算管理的困境及其影响因素，通过本文的研究得出的结论为：房地产企业要想优化预算管理，就需要采用具有针对性的对策，最大程度的优化与预算相关的工作，以此来推动企业的稳定发展。

以此为基础，在预算管理中，房地产企业进一步完善了相关的机制、制度，加强了战略之间的衔接，领导人员加强自身对预算管理的意识，并将监督机制落实在实际中，全面提高了房地产企业预算管理的合理性。所以，为了能够解决当前房地产企业预算管理存在问题，可以将文中的方式落实在具体的工作中。

参考文献：

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[3]李國，孔令怡.房地产企业如何实施全面预算管理——对XX集团全面预算管理的反思及建议[J].企业改革与管理，2018（02）.

（作者单位：西安开泰物业管理有限公司）