我国房地产经济波动与金融风险防范研究

贾哲栋

（北京工业大学，北京 100124）

现阶段，房地产行业已经被列入我国经济发展的支柱产业，其对我国GDP增长做出的贡献越来越大，房地产业与金融体系具有十分密切的联系。一方面，房地产业的发展需要依靠金融体系的支撑；另一方面，房地产行业也对金融体系具有一定的影响，若房地产经济波动幅度较大，就很可能造成金融风险，而金融风险如果不能被及时遏制，就会逐渐发展为金融危机，进而阻碍我国经济的可持续发展。因此，有必要对房地产经济波动的原因进行分析，并制定科学的金融风险防范方案。

一、我国房地产经济波动的主要原因

第一，心理原因。目前，心理因素已经成为我国房地产经济波动的重要原因之一，主要体现在一定时期内的房地产市场的波动。就房地产价格来说，房地产投资者及购买者一般都会对该时期的房地产价格做出科学的预测，这就会导致诸多问题的出现，他们的这种行为具有一定的投机性质。如此一来，参与者在信息交流方面就会越来越及时、有效。此时，人们的心理也会逐渐恢复平静。由此可见，人们的心理因素对我国房地产经济波动具有直接的影响。

第二，投资回报原因。对于房地产行业来说，当遇到投资回报率较高的时候，许多资金就会不断涌入到房地产行业中来，这就大大提高了经济曲线，有助于促进房地产经济的发展。但是，随着房地产供给量的不断增长，房地产市场的供求关系也会受到一定程度的影响，进而导致房地产经济波动，由此可以看出，投资回报率的上升以及市场供需关系的变化都会对房地产经济产生影响。

第三，资金原因。房地产行业本身就是一个资金密集型的产业，因此，必须具备坚实的资金条件，才能确保房地产行业的可持续发展。一旦出现资金缺乏的局面，就很可能导致房地产业举步维艰。据房地产调查报告的统计，在最近十年，我国房地产业的大多数资金都来自于银行信贷业务。可以说，房地产行业之所以能取得当前繁荣发展的局面，最主要的原因就是银行的支持。从2008年的房地产资金来源构成就可以看出，在总投资4万亿人民币中，来自于房地产公司自己的投资仅有20%左右，还有30%左右的资金是企业自己通过各种渠道筹集得到的，剩下的50%左右的资金基本上都是由银行提供的。由此可以看出，我国房地产行业的资金来源过于单一，绝大部分资金都依赖于银行，这就导致其面临的投资风险进一步加大，很容易受到资金因素的影响而发生经济波动。

第四，房地产供需原因。房地产行业的供求关系与当前我国房地产经济的波动息息相关，近些年，房地产行业之所以能获得前所未有的发展，与人们对房屋需求的上升具有直接关联。但是，人们对房屋的需求会受到诸多方面因素的影响，包括经济宏观环境、消费需求状况、消费能力高低等。一旦出现消费者消费能力不足的情况，就很可能出现消费需求的大幅下降。除此以外，投资者的资金、国家政策等也会对房地产的供给量造成影响，当消费者需求降低时，投资者就会面临收不回资金的风险，出现资金短缺的状况，严重的还可能造成资金链断裂。由此可见，消费者的需求在很大程度上占据最主要的地位，这就导致房地产市场的供需关系呈现出极大的多变性，致使其出现经济波动的几率显著上升。

第五，城市发展原因。伴随我国城市化进程的逐步加快，城市面积开始明显地向外扩张，大量农村人口也逐渐涌入城市，这就导致城市人口数量显著上升，城市住房的需求量也随之而上升，大量的居民住宅工程逐渐投入建设，再加上城市工业用地建设规模的扩大、基础设施的建设进一步完善，这些都在一定程度上促进了我国房地产业的繁荣发展。同时，房地产行业的发展也是对我国经济发展情况的客观反映，二者是相互促进、相互制约的关系，一旦出现城市人口大幅度变动、新交通线路扩建等情况，就很可能造成我国城市的房价出现极大波动，进而影响到房地产经济的平稳健康发展。

第六，经济原因。我国的宏观经济环境与房地产业的发展紧密相关，只有确保经济的高效快速发展以及人们生活质量的不断提升，才能推进我国房地产行业的持续繁荣发展。由此可见，经济因素已经成为引发房地产经济波动的一大重要原因。但是，这里所说的经济因素主要是指宏观经济因素，这方面的经济因素涵盖GDP增长率、国民生产总值、就业率、失业率、金融环境等诸多方面。

二、我国房地产经济波动下金融风险的构成

第一，金融机构风险。金融机构风险主要是指金融机构在进行房地产贷款管理时，因企业经济结构的不合理以及自身操作方式不当等因素而引发的风险。一般来说，房地产贷款的周期都比较长，通常是在几十年，但是金融机构所提供的贷款资金的流转周期却要短得多。如此一来，就会导致流动性风险的进一步增加。同时，金融机构在实际运营过程中，也很可能会由于自身经营管理不到位而出现资金流失，这些都是房地产经济波动下金融机构所面临的风险。

第二，抵押风险。抵押风险主要是指金融机构在为房地产企业提供抵押贷款时，由于借款人违约而处理抵押物品时所面临的风险，此类风险主要是由抵押物的产权问题而引起的，若抵押物的产权不是很明确，抑或抵押物并非借款人所独有的财产，而是与他人共有的财产，则很可能因产权问题而导致金融机构面临风险。此时，金融机构很难按期足额收回贷款，进而造成极大的经济损失。

第三，借款人风险。借款人风险主要指的是借款人出于某种原因而拒绝偿还贷款时所引发的风险，之所以会造成这种情况，原因有很多，其中最主要的原因有以下两方面：一是借款人在贷款并偿还利息之后，房地产价格突然大幅下降，借款人为了保护其自身的经济利益，而采取违约的手段；二是借款人由于自身在经营过程中出现经济困难，无力偿还贷款而被迫违约。

三、我国房地产经济波动与金融风险的防范对策

（一）房地产经济波动的防范对策

1.加强对房地产价格变动的监管。随着我国市场经济体制的不断发展完善，房地产行业的价格变动一般都能由市场自行进行调控，这些价格变化是一种正常的市场反映，有利于促进企业的发展。但是，一旦遇到非正常的价格变化现象，就必须由国家相关部门采取一定的宏观调控措施，这样才能确保我国房地产经济的持续健康发展。

2.调整房地产业的投资政策。具体来说，应在投资政策上做出以下调整：第一，应构建政府投资行为规范，通过政府来引导投资行为朝着正确的方向发展。第二，应改变投资主体，为了避免房地产的投资回报失败而给市场经济造成影响，就必须构建一个科学的风险规避机制，使各方的权责更加明确。第三，应提高投资规模的合理性，根据我国的宏观经济调控政策，有效限制投资规模的增长，以免房地产市场出现过度膨胀的状况。

（二）房地产行业中金融风险的防范对策

1.建立健全融资体系。从目前的现状可以看出，房地产行业融资渠道单一已经成为阻碍其发展的一大绊脚石。因此，必须构建一个全方位的融资体系，拓宽融资渠道，综合利用信托基金、证券等新型的融资手段。

2.进一步完善宏观监测指标系统。构建一个完善的宏观观测指标系统，能有效实现对房地产金融风险的监控，首先，必须对现阶段房地产市场的资金投入情况、供求关系等进行全面分析和总结，以便更清晰地认识到房地产行业中各种潜在的金融风险。其次，应保证国家宏观调控的正确引导，将资金应用于房地产业的薄弱之处，以切实发挥出各项资金的作用。

3.构建科学的个人征信系统。当前，我国房地产行业金融风险多发的一个重要原因就是个人征信系统的建设不够科学，还存在诸多有待改进之处，再加上一些无良房地产商经常故意违约，这些都对购房者还款的积极性造成了严重影响，进而提高了金融风险发生的概率。所以，构建一个科学、完善的个人征信系统势在必行。在构建过程中，首先，必须要确保个人信用调查系统具备规范性及合理性的特征；其次，要提供一个健全的法制环境，以规范市场主体的行为；最后，还应加大对房地产企业违约订立合同的打击力度，最大限度减少一房多卖、烂尾楼等现象的发生。

四、结语

总而言之，我国房地产经济波动的原因多种多样，包括心理原因、资金原因、供需关系原因、投资回报原因等诸多方面。由于房地产经济波动而造成的金融风险主要包括借款人风险、金融机构风险、抵押风险三种类型，为了避免房地产经济波动和金融风险的出现，就必须采取必要的防范措施，在房地产价格监管、金融体系与个人征信系统构建等方面进一步加大力度。这样才能实现我国房地产行业的持续平稳发展，为国民经济的发展壮大提供保障。

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