营改增对普通居民二手房交易的影响

1 对税收的影响

1.1 对营业税及其附加的影响

营改增前，卖家出售满足纳税条件的二手住房时，应交营业税=售价×5%；而营改增之后，由于增值税为价外税，实行价款与税额相分离，因此，应缴纳增值税=售价÷（1+5%）×5%≈售价×4.76%。比起营改增之前，税率实际上降低了约0.24%；营改增之后，卖家出售满足纳税条件的非普通住房时，应交营业税=售价×5%；而营改增之后，应缴纳增值税=售价÷（1+5%）×5%≈售价×4.7 6%。比起营改增之前，税率实际上也降低了约0.24%。

营改增之前，原来作为营业税附加的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，由分别按营业税的7%、3%、2%征收；营改增后，这三项税率转变为增值税附加，改按增值税的7%、3%、2%增收。在营改增之前，这三项附加税综合税率=售价（或差额）×5%×12%=售价（或差额）×0.6%；营改增后，税率≈售价（或差额）×0.57%，税率实际上降低了约0.03%。

综上所述，在营改增之后，原征收的营业税及附加变为增值税及附加，税率总共降低了0.27%。

1.2 对个人所得税的影响

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知知》第四条明确规定“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。”

营改增前，出售购入2年之内的房产应纳个人所得税={售价与购房价格之差额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×2 0%=差额×20%—售价×1.11%；营改增后，应纳个人所得税={售价与购房价格之差额－（增值税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%=差额×20%—售价×1.07%。

综上所述，在营改增后，个人所得税税率总共增加了约0.04%，但由于增值税及附加税率总共降低了0.27%，即便个人所得税税率有所提升，但综合两者，税率一共降低了了0.23%。

1.3 对契税的影响

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第一条明确规定“计征契税的成交价格不含增值税。”

营改增前，买卖二手房需要缴纳的契税=售价×契税税率，营改增后，由于计征契税的成交价格不含增值税，需缴纳的契税=售价÷(1+5%)×契税税率。

综上所述，在营改增后，税率一共降低了0.05×契税税率。

1.4 对土地增值税的影响

国家税务总局《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条明确规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。”

营改增前，买卖二手房需要缴纳的土地增值税=售价×土地增值税税率，营改增后，由于计土地增值税的成交价格不含增值税，需缴纳的土地增值税=售价÷(1+5%)×土地增值税税率。

1.5 总结

总的来说，在营改增之后，增值税税收抵扣链条被打通，消除了重复征税，降低了买卖二手房需缴纳的税收。

2 社会影响

2.1 积极影响

（1）优化了税制结构，促进了二手房市场的健康发展

营改增优化了二手房转让中的税制结构，为二手房市场的健康发展创造了更健康的税制环境，能规范我国的二手房交易市场持续、快速、健康发展，造福于民。

（2）在一定程度上减轻买卖双方税收负担

在二手房转让中受营改增影响的四种税种中，除个人所得税实际缴税金额有所提高外，其余税种实际缴税金额均有所减少，需缴纳的总税收也有减少，总的来说降低了买卖双方需缴纳的税收，在一定程度上减轻了买卖双方的税收负担。

2.2 问题

（1）税务机关对营改增细则普及力度不够，大部分群众不清楚营改增的具体细则，及其对二手房市场的具体影响，增加了群众受骗的风险

在2016年3月18日的国务院常务会议后，虽然营改增成为热词，但税务机关对营改增的具体细则普及力度不够，导致大部分群众对营改增对二手房交易的各项税种税率、税基的变化等各种具体细则仍不清楚，增加了群众在二手房交易过程中的受骗风险。

（2）可能加剧卖方对买方的税收转嫁，使买方利益受损

在“新国八条”实施后，由于对二手房卖方的收益增收20%的个人所得税，导致在实际交易过程中，卖方时常通过大幅度提高价格、签订“阴阳合同”等方式，将税负转嫁给买方。

实施营改增后，虽然税收略有减少，但减少幅度不大，对于卖方，税收依然是一笔较为沉重的负担。此外，由于个人所得税应税收入不含增值税，导致可抵扣的税收减少，因此，卖方承担的个人所得税较营改增之前不降反增。以上两个因素的综合作用将可能会导致卖方加剧对买方的税收转嫁，不利于二手房市场的规范、健康发展。

3 建议

3.1 税务机关应加强对营改增细则的普及

税务机关应通过张贴海报、社区街道宣传、拍摄营改增宣传片或微电影等方式，加强对营改增细则的普及，使群众了解营改增之后二手房交易的各项税种税率、税基的变化，了解营改增对二手房交易的具体影响，了解营改增细则，减少其因为不了解营改增细则而受骗的情况。

3.2 税务机关和法律机关应合作，配合国家改革举措

由于我国“卖房养老”等传统观念，以及近几年兴起的“婚前必买房”的观念，房子在我国是一个刚性需求，二手房市场现在是一个卖方市场，因此，从短期看，买方在购房时并没有太多的话语权和谈判权，这也是买方默认“阴阳合同”等税负转嫁方式的主要原因。但配合国家控制房价的各种改革举措，以及对二手住房的实际需求情况，二手房的长期供给弹性远大于需求弹性。税务机关和法律机关应该合作，配合国家打击囤地、保障房建设等改革举措，制定相应税收和法律政策，保证政府政策更加有效地实施，规范二手房市场，从根本上保证二手房买方的利益。税务机关和法律机关也应该紧密监督卖方为了逃避税收而采取的不法行为，依法处置相关当事人，切实保护买方利益。