“以房养老”模式试点过程中的障碍与应对策略

丁 霞，胡文倩

（安徽财经大学a.国际经济贸易学院；b.会计学院，安徽蚌埠233030）

一、背景

以房养老模式在美国、日本等国家的发展已经较为成熟，这种新的养老模式被国内专家所关注并且希望能将这种新的养老模式引入到国内。2004年，浙江大学柴效武教授就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的养老模式，即“以房养老”。一般我们所说的以房养老是一种“倒按揭”的形式，老人可以将自己的房子抵押给银行等金融机构，经过评估房屋现有价值、借款人剩余生命时间、市场利率等综合因素后金融机构按期给借款人一定现金直到借款人离世，随后用售卖房屋的资金偿还借款本息，剩余部分仍归借款人继承人所有。

随着中国越来越多的“421”和“422”家庭发展模式的出现，青年人的压力越来越大，尤其在一线城市，青年人手中的现金用于购置房屋已经是举步维艰，能够用于父母养老的资金极为有限。等到这些人退休后手中有房产但却没有闲散资金用于养老，极大地影响了老年人晚年的生活品质。以房养老模式就可以很好地缓解这种“房屋富人，现金穷人”的矛盾局面。一方面，该模式可以解决老人养老资金来源方面的担忧。另一方面，很好地贯彻了国家十三五规划中“推进老年宜居环境建设，全面放开养老服务市场”的精神。

二、遇到的障碍

（一）房价的不稳定性

近年来，国内房地产业迅猛发展，房价上涨趋势明显，尤其是北京、上海这些一线城市的房价更是让人鞭长莫及，远远超出了很多人的承受范围。虽然各地政府出台限购令等政策，但房价依然没有大幅下降的迹象，有些城市出现房价泡沫现象，这种虚拟资本的增长，使得土地和房屋价格虚高，远远超出其实际使用价值。现阶段来说，大城市老年人手中的房子固然值钱，但倒按揭模式中借款人手中房子售卖却是十几二十年甚至更久之后的事，多年以后房子的实际售卖价值有多少，因为各种不确定性因素的存在很难做出准确判断。如果房价超过现期预测对该模式中各方来说固然是好事，售卖房产偿还贷款本息后剩余资金归借款人所有，对借贷双方都有利。但是一旦部分城市日后房地产泡沫破裂，必然会导致房地产市场崩溃，房价大幅度下跌，使房价低于现期预测价值，很可能都不够偿还贷款本息。正因为如此，很多金融机构不愿意承担这样大的风险，鲜有银行和保险公司愿意在试点阶段推出该贷款业务。

（二）传统观念的限制

中国受儒家思想教育影响多年，国人一直把房子作为家的寄托，很多人奋斗一生仅仅为了一套房子，认为有属于自己的房子才算组建了一个完整的家，老年人在初次接触该保险业务时内心可能会不自觉地抵触这种将奋斗一生换来的房子抵押出去的做法，更别谈参与其中了。很多老年人心里一直有“方有一寸地，但留子孙耕”的传统思想，大部分老年人都觉得“养儿防老”才是合理的，他们更愿意在儿女们的照顾下安度晚年，去世后无偿将房子留给后代。相应地，这种想法在子女们心中也是根深蒂固，理所当然地认为父母在自己身边才能尽到孝顺父母的责任，不至于背上不孝的骂名，待父母百年后自己也可以无偿继承父母的房产。此时，即使老人愿意尝试这种新模式向家人提出将自己的房产抵押给银行或者保险公司换取养老金，也很可能会引起子女们的强烈反对，不利于和谐家庭的建设，更违背了国家十三五规划纲要中“加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚”的目标方向。

（三）房屋价值审核难度大

借款人和贷款公司在签订协议前需要对房屋现有价值做出评估，此时就需要一个与借款人以及贷款公司均没有利益关系的第三方评估机构对房子的现有价值做出公正、公平、合理的评估，以维护协议签订双方的共同利益。单个借款人和提供贷款的金融机构相比，借款人作为个体处于弱势地位，而贷款机构有雄厚的资金、完善的体制和专业的法律团队，在遇到问题时他们可以很及时地和公司律师取得联系、商量对策，他们对房屋现有价值的把控更具有优势。在房屋价值审核过程中很可能出现贷款金融机构和第三方评估机构串通的情况，虚报房屋实际价值。而借款人掌握的资源有限，欠缺法律知识，在合法权益受到损害时也不愿意另外花钱咨询专业人士。双方一旦在前期评估阶段出现分歧，借款人对贷款公司的信任就会大打折扣，对该项业务也会出现怀疑态度，老年人及其子女很可能会放弃尝试这种新模式。而且现在市场上也很少有权威性的房屋评估机构，中国二手房买卖市场中房屋的价格一般只是买卖双方互相协议，完全是一种“你情我愿”的模式，缺乏完善的监管体制。另外，借款人对自己房子价值做评估时一般都加入了感情因素，做出的价值评估自然就会不合理、高于实际市场价值，第三方评估机构评定的市场价值往往难以满足借款人对评估结果的心理期望。

（四）缺乏完善的法律制度保障

完善的法律保障是金融保险业务顺利进行的前提，自幸福人寿推出以房养老业务三年多来，国内对该模式的法律制度完善工作仍然没有实质性的进展。没有对应的法律制度作为维权保障，借款人和贷款公司无形中承担的风险就会增大，一旦签订协议后出现什么纠纷，双方都难以寻求法律的保护。以房养老模式中很多实际问题在现有的法律体系中也难以找到合理的解决措施。我国法律规定，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成的，房屋所有权的期限为永久性的，而土地使用权根据有关法规为40、50或70年不等，由于老人手中的房子一般购买年限已经较长，二手房买主很可能需要在土地使用权到期时届满自动续期，但是《物权法》中对自动续期的规定不够完善，对有偿续期还是无偿续期并未做明确规定，这就让金融机构对日后房屋出售时的价格不能有准确的把控，加大了日后房屋转让费用预测的难度。

（五）金融保险市场的不确定性

在金融市场中利率的变动增加了业务双方的风险性，中国虽然提出利率市场化已有多年，但是利率的变动仍受国家相关政策、国际经济环境、物价变动等多重复杂因素的影响，以房养老模式中对房屋的未来价值预测需要用到利率变动，利率的变动性就给这个环节增加了不确定性。中国保险业务虽然发展已经较为完善，但是仍有很多没有涉及到的可保业务。从国外的以房养老模式经验中我们了解到国外屋主一般会给房屋购买保险，以防房屋遭遇自然灾害等意外情况，但是国内房主还没有大面积形成这种意识。为房屋投保可以减少意外发生后利益相关人的损失，我国以房养老模式在推行中缺乏这一制度保障就给该业务增加了难度。

三、应对策略

（一）加大该模式宣传力度

我国养老形势严峻，开展多种养老模式是必不可少的。以房养老模式如果可以大面积开展必然可以减少政府和社会压力，在人口基数巨大的中国，哪怕只有较少比例的老年人愿意尝试那都是一个庞大的群体。目前很多人对以房养老不是真正的了解，只是浅显地理解为“住房反向抵押贷款”，并没有了解到以房养老的形式其实是多样的，以房养老的具体模式归纳可包含30种，除了我们常说的“住房反向抵押贷款”外还有售房养老、投房养老、购房返款养老等各种形式，人们可以根据自己的实际情况选取最适合自己的模式。由于了解渠道有限，老人们不了解该模式的运作机制，更不清楚该项政策大面积开展对社会的作用有多大。在推行初期，国家可以成立有关部门主要负责以房养老的业务，通过各种渠道宣传以房养老模式。

（二）政府增强优惠措施

让百姓易于接受以房养老新模式势必需要政府公信力的支持，比如可以先在国家掌控的银行中大力开展，有了国家相关机构的支持，一来可以增加民众对该项业务的信赖度，减少老人在签订业务时心中的顾虑和担忧，更愿意参与其中。其次，政府在向金融机构宣传时可以承诺给其一定的优惠政策和鼓励机制，在银行或者保险机构开展业务遇到资金问题时积极开放绿色通道，及时解决金融机构遇到的难题。对于每一笔以房养老产品给予一定的资金奖励，对开展该业务的机构给予营业税和所得税的相应减免。只有同时调动民众和金融机构的积极性才算完成了以房养老模式推行工作的第一步。

（三）完善相关法律法规

要想大面积稳定推行以房养老模式，必须完善相关法律法规。现行法律制度已经不能解决以房养老模式在实施过程中可能遇到的问题和矛盾。法律应该明确规定以房养老参与主体的身份界定，对于经济基础较差的老年人办理以房养老保险可以给予一定的政策优惠，让这种模式能真正地解决老人们在养老问题上的困难。对于经济基础较好的家庭，老人愿意参与其中可能只是想避开相关房屋税费，对于这种情况应该严厉杜绝，一经发现要严肃处理，金融机构在签订合同前必须做好借款人家庭经济条件的评估审核，做到全面了解借款人的家庭经济情况，审核借款人的信用情况，让补助资金真正用到实处上。

（四）金融机构风险防范

金融机构在开展该业务时也承担着很多不确定的风险，为了减少日后不必要的麻烦，金融机构必须提前预测各个环节中所有可能遇到的问题，提前想好解决措施，在向客户介绍产品时应解释所有条款的明确含义，并且在合同条款中要有所体现，在双方对该业务中所有条款含义清楚的前提下签订合同。金融机构也可以给自己的业务办理相应的保险，这样即使出现纠纷也可以将自己的损失和风险转移到保险公司。在业务开展中及时完善不合理的地方，建设有效、成熟的符合中国特色新时代要求的以房养老模式制度。

（五）多次评估房屋价值

因为房价、市场利率、相关政策的不确定性，房屋的实际价格是一直在变动的，金融机构可以缩短和借款人的合同年限，将先前的合同年限（合同生效日直至借款人去世）改为五年，这样就可以每五年根据市场实际情况评估一次，每次按照实时评估结果给借款人相应现金。这样不仅可以减少各种不确定性因素给金融机构带来的风险，而且借款人在尝试过这种模式后可以评估一下这种模式是否真正能改善自己的老年生活品质，能否达到自己当初在签订协议时的心理预期，在五年合同到期后考虑是否要继续这种形式。这种多次评估形式对业务双方都是有利的。

（六）增加借款人赎回房屋空间

在该模式推行初期可以给予其一定法律上的便利，一些借款人在签订合同时可能对该种模式还不是太了解或不太放心，这时候如果政策允许借款人在签订合同一定期限内对该模式若有异议可以终止合同，只需缴纳相应手续费和偿还已借款本息，这样就给借款人在签订协议前吃了一颗定心丸，更愿意进行尝试。同时，在借款人离世后如果借款人子女愿意购置该房产，金融机构可以承诺给予其一定优惠。

四、结语

任何一种新模式在推行初期都会遇到许许多多不可预测的障碍，以房养老模式是从国外引进的成熟养老模式，需要在吸收国外成功经验的基础上结合中国的实际国情、社会现状、民众反馈情况做出相关制度调整来适应中国的相关法律规定，在大面积推行前广泛听取民众意见。在试点过程中政府、金融机构和社会民众都遇到了一些阻碍，这就要我们善于总结、不断改正，才能在探索的道路中不断前进。我们相信在政府、金融机构做好宣传工作和完善法律保障制度的前提下，民众也会慢慢摒弃传统思想的束缚，乐意参与其中，最终形成减少政府养老压力、金融机构完善业务形式和老年人改善养老环境的多赢局面。