基于专业物流产业园区下物流地产发展模式研究

梁文娟

摘要：本文旨在通过对专业物流产业园区下物流地产发展研究，探究解决目前专业物流产业园区及其物流地产核心问题的方法或对策，推动物流地产既能顺应专业的产业发展需求，又不失物流地产中各类物业自我盈利或造血功能，实现专业物流产业园区建设过程中摆脱资金困境。

关键词：专业物流产业园区；物流地产；发展模式

一、专业物流产业园区与物流地产的定义

专业物流产业园区在国内相关文献上未有明确的定义，本文认为可以通过两个专业词进行理解和定义它，即产业园区与物流园区。产业园区，是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

而物流园区的定义，在国内外文献中也尚无统一的定义，本文采用了国家计委综合运输研究所副所长汪鸣关于的物流园区的定义，即物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

从两个词汇归纳总结起来，专业物流产业园区可以概括为：某一同类型产业或关联度较强的上下游产业、配套产业链完整、企业关联度强而形成的产业集群在空间上集聚大量的外部物流需求，而构建起的物流园区。从产业来看，根据产业或行业的特殊性，不同产业对物流体系的需求或要求不同；从物流来看，即特定产业上下游企业之间形成相对完整的供应链，为物流园区的物流企业提供由供应链始端到终端的一体化服务提供了天然平台。

就物流地产定义而言，本文采用吉林大学杨馥郁博士对物流地产的概念，即由物流地产公司先选地建成相关物流基础设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供相关物业服务。

因此，在界定专业物流产业园区与物流地产的相关定义之后，对本文提到的基于在专业物流产业园区下的物流地产发展，就可以比较容易理解为某产业物流园区下所配置的物流地产运作与发展研究。

二、专业物流产业园区与物流地产的发展现状分析

目前，随着经济快速发展，各地的优势产业或者承载地方经济发展的各類产业对高标准、专业化物流设施需求也不断增加，因此，各地兴起了各种专业物流产业园区及物流地产的建设与发展，也成为了各种运营主体的投资热点。

2003年以来，具有专业的物流地产背景的外资企业（如普洛斯、AMB、新熙地、古德曼等）通过既有项目收购和新的地产开发模式在各地开展各类专业物流产业园区及物流地产建设与开发投资，为客户提供现代化物流仓储设施服务。同时，也带动了本身从事专业房地产的开发商加入（如万科、招商地产等地产类公司），还有本身有物流业务的物流企业（如中外运、中远、中铁等大型央企）也全面提速投入到物流地产的开发中，当下，依托产业而存在大型龙头企业（中粮等）也逐渐构建和建设专业的物流产业园区。

时下，这些企业纷纷跻身专业物流产业园区及物流地产投资开发行列，形成全国范围内的物流地产投资开发热潮。从目前运营管理上看，存活能力强的物流地产或园区却少之又少，侧面也反映了运营主体在建设方面可以借鉴物流园区或产业园区甚至房地产开发等较为成熟的开发模式，而在运营管理方面存在明显短板。

因此，总体来看，当前专业物流产业园区及物流地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题。

三、专业物流产业园区下物流地产发展存在的问题

当下，专业物流产业园区及物流地产的建设或发展如火如荼，但大部分运营主体却存在对其认识不足，盲目投入到拿地建设中；而在规划上，虽然能高起点规划，但有一部分专业物流产业园区及物流地产甚至脱离产业的实际发展现状、产业发展规律、该产业中企业发展需求；还有一部分配套设施不齐全，后期经营不善，最终都导致专业物流产业园区及物流地产无法实现其价值。因此，在对专业物流产业园区下物流地产发展研究过程中，发现主要有以下几方面的问题：

1、运营主体资金不足，导致专业物流产业园区或物流地产项目建设缓慢

大部分专业物流产业园区建设的运营主体，其本身的抗风险能力有限，而且还存在专业物流产业园区认知不清晰，对物流地产理解也通常十分有限，通常也仅以“土地成本获取低廉”，就认为该类项目是可以盈利或者具有良好前景，忽视后期经营管理也需要大量资金投入，在资金运筹上，未能充分考虑物流地产与专业物流产业园区的特点，因而运营主体在建设过程中的评估风险和控制风险能力较差，最终导致建设缓慢，更有甚者因资金缺乏而直接烂尾。

2、规划前瞻性很强，但落地实施难度较大，往往不能实现

绝大多数专业物流产业园区聘请高级或顶级的专业设计规划团队，对其进行高规格的规划，具有很强的前瞻性与超前性，其规划总平图、鸟瞰图渲染的美轮美奂，但往往因为运营或建设主体无法真正的将这些规划理解透彻，建设过程中，分区规划分区建设落实不到位，运营过程中又未能十分注重资金的回笼，通常依托运营主体的外部输血或筹集资金进行投入，专业物流产业园区及物流地产却无法很好的实现造血，最终难以支撑项目正常运转。同时，另一方面也与该区域所对应的产业发展跟不上有很大关系，高端的专业物流产业园区的打造，严重脱离了当地产业链自身现状，也同样无法匹配专业物流产业园区对产业的需求。从而，使得规划无法得以落地实现。

3、承接产业上下游链能力弱，无法带动产业发展

专业物流产业园区及物流地产的自身定位与当地城市产业发展也具有较大的关联性和依存性，一方面，运营主体对产业的发展盲目的预测或超前的预期，脱离了当地实际经济发展和产业规律，另一方面，物流地产建设过程未能与上下游链的龙头企业或优势企业建立有效联系，甚至违背该类产业中企业的基本发展条件，物流地产或园区建成后，自然无法顺利承接产业上下游链的企业需求，反而在一定程度上阻碍了产业发展，造成专业物流产业园区及物流地产建设不符合产业需求或市场需求，最终也会遭遇运营失败。

4、专业物流产业园及物流地产后期运营缺乏人气，配套设施建设无法满足需求

由于建设专业物流产业园及物流地产时，未能充分考虑其内在入驻企业、工作人员、周边居民的基本需求，导致其规划的商业性不够或不足，其他的配套设施建设（园区幼儿园、小学、医疗设施、体育设施等）也因为资金投入建设的不平衡，无法快速或者短周期内配套齐全，满足园区及周边居民的各类基础需求。同时，由于规划过程中，对物流地产的各类物业类型的比例研究不够，先天性决定了缺乏吸引城市居民来此消费，因此，在后期运营过程中，仅依靠园区入驻工作人员、周边居民是无法营造运营氛围，也无法给园区及物流地产带来巨大的消费，从而也不能保证经营户能持续不断的经营。

四、基于专业物流产业园区的物流地产发展对策与建议

通过对专业物流产业园区下物流地产发展中存在的问题剖析，本文结合物流地产或物流产业园区商业运作实际出发，提出以下几个方面的对策或建议：

1、缜密研究和严谨制定科学合理的专业物流产业园区及物流地产中的各项指标体系

科学规划的同时，对专业物流产业园区的物流地产中各种配套物业比例、指标体系要研究合理，即真正发挥物流地产核心引擎作用，就其物业形态来看，物流地产包括不限于仓储地产、研发基地、办公楼、配套公寓、交易展示中心等各类型物业，这几类物流地产中销售型物业产品，需要考虑所在区域房地产市场中同类产品的容量水平、销售速度、成交价格、客户群体等各项指标中，寻找各自物业的市场空间；与此同时，由于物流地产中大部分物业为不可售只能租赁的物业，也需要充分考虑其租金水平和经营者承租能力，甚至可以打造订单性租赁物业，寻找租赁物业的市场空间。通过对两类型物业的市场空间判断，严格测算专业物流产业园区的资金风险。最终，也需要运营主体向土地出让方（当地政府）建议合理的物流地产指标体系。

2、构建物流地产中各类物业体系，带动园区入驻居民基本需求与城市居民消费需求

研究专业物流产业园区的物流地产的物业形态时，既要考虑未来专业物流产业园区入驻企业、工作人员、园区周边居民、上下游产业链条带来的客观需求（如衣、食、住、行、购等业态的需求配比），还要考虑如何吸引城市居民消费需求（如园区观光旅、周末家庭亲子游、老少游等）。做到内外需求兼收，专业物流产园区所承载的不仅仅为专业产业的交易、展示、物流等功能，更需要通过吸引城市居民的需求，带动和带旺园区的发展和经营，实现园区自我造血输血功能，有了稳定的外部盈利能力或收益，才能最大程度降低运营主体的运作风险，同时，只有降低主体的风险，进而可以降低入驻园区企业或产业上下游企业的营业成本（如租金成本），有源源不断的人气涌入，也可以降低一定的经营风险。

3、引进专业智囊团或机构，为专业物流产业园区及地产建设保驾护航

在专业物流产业园区及物流地产启动建设过程中，提前充分模拟开发论证各种分区建设的可能，尤其要以资金回笼与资金流回正的年限作为模拟开发的基础目标。在建设销售过程中，可引入及聘请外脑机构——专业顾问咨询公司或营销代理机构，通过其专业顾问、策划、销售，极大程度上完成可售的物流地产或可租的物流地产物业快速实现变现，为运营主体赢得现金流，从而实现可售型物流地产能空间换时间、可租型物流地产物业时间换空间。

4、打造适应市场考验的运营管理团队，科学招商、经营管理，实现物流地产价值最大化。

初步建成后的专业物流产业园区及物流地产的经营管理能力，决定了专业物流产业园区及物流地产的成败，前期的销售只能在一定范围内为运营主体解决了部分建设资金的来源，但专业物流产业园区后续的运作还需要依托物流地产中租赁物业经营管理所创造源源不断的营业收益，维系未来园区的正常经营管理。因此，对专业物流产业园区的物流地产中租赁物业的招商、运营、管理能力要求较高，在此，也需要聘请专业的运营机构或者与专业运营机构合作成立园区运营管理公司，对物流地产中租赁物业进行科学规划业态分区，洽谈和引进专业产业上下游链条的龙头企业，与此同时，根据专业产业的特点，制定行之有效的招商手册、运营管理手册，启动对外统一宣传、统一招商，实行“招满一区，开业一区”，即尽可能的做到业态分区满铺或入驻率超过80%以上方可开业运营，力求保证运营区域能够释放和营造满铺氛围，形成良好的经营开端，为后续其他業态区域招商、整体区域统一经营管理奠定坚实基础。

五、结束语

在专业物流产业园区下物流地产建设或发展模式研究中，不能简单理解为单一的房地产项目（或称之为工业地产项目），也不能将其直接以专业物流产业园区来笼统看待。

专业物流产业园区不仅需要投入大量资金进行开发建设，更需要后续源源不断的资金投入运营管理，对运营主体的资金运筹能力要求较高，而且对后期的运营管理能力要求更高，后续数十年的运营或旺场，才是专业物流产业园区的关键，而其中的物流地产则是资金造血输血的最佳源头，如果将物流地产看做单一的房地产项目，就会陷入追求短期的利润指标或资金回笼平衡指标，而忽视了后期运营指标，破坏了物流地产作为专业物流产业园区引擎作用，因此，对专业物流产业园区中的物流地产发展模式研究，是至关重要的。

参考文献

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