浅谈经济适用住房的物业管理模式的设计

贾晓楠

【摘要】加强经济适用住房的物业管理，对保证城市收入困难家庭的生活质量起着重要作用。文章研究了经济适用住房的物业管理的意义，分析了经济适用住房的物业管理中存在的问题，并结合实践提出了加强经济适用住房的物业管理工作的几点建议。

【关键词】经济适用住房；物业管理

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的购房人拥有有限产权，具有商品性和保障性的双重属性。其经济型主要体现在销售价格以政府指导价为准，出售对象为具有一定支付能力的低收入家庭，适用性体现在经济适用房的住房面积为能满足基本居住需求的中小套型，同时房屋的建筑标准不能降低。

一、经济适用房物业管理的特点

（一）经济适用房的双重性质决定其物业管理的双重性质

市场性。经济适用房是政府运用市场机制原理，把解决中低收入居民住房问题与社会住房保障体系相结合的结果。它的建设和销售都是在市场中完成的，对其物业管理，国家在1998年《关于大力发展经济适用房的若干意见》中明确指出，新建成的经济适用房物业管理要全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

保障性质。经济适用房关注的对象时中低收入阶层。这部分人因为经济能力的限制，需要靠政府的帮助才能实现适当的住房目标，其物业管理过程因为特定业主的性质，不可能完全按照市场化的程序和导向运行，而必须有政府的干预和管制，以加强经济适用房保障性质的完整贯彻。

（二）经济适用房建设的技术标准决定其物业管理的要求

经济适用房是强调使用效果的，即适用性，其建筑标准与普通商品住宅相同。对经济适用房管理服务的要求，也类似于普通商品住宅的服务规范和内容。

二、目前经济适用房物业管理存在的问题

（一）法律法规体系不完善

除国务院颁布的《物业管理条例》及相关配套法律法规等，对于物业管理市场整体管理、市场需求主体及其管理、市场媒介主体及其管理、市场信息网络的建立与管理、市场运行秩序的管理、市场价格与竞争行为的管理等诸多方面，还没有制定相应的法律法规，尤其是针对经济适用房。

（二）市场竞争机制不健全

由于经济适用房物业管理市场立法的缺陷与滞后，多数房地产开发企业、大中型企事业单位受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧的观念束缚和影响，通常不愿意将其开发建设的物业项目推向社会、推向市场，致使市场竞争机制难以建立并发挥作用。

由于物业管理行业的某些特点，如对投入资金的要求不大，高技术含量及其附加值相对较少等，进入物业管理市场相对容易，致使队伍迅速膨胀，从而引发了激烈的市场竞争以及不正当的竞争行为。

（三）价格机制不合理

购卖适用房大多数都是困难群体，收入颇低，不少人都是贷款购买住房，房款已是债台高筑，再加上购买家具，装修费用，更是捉襟见肘，如果人住后每月再承受高额的物业费、电梯费等，无疑对住户增加了负担。希望政府在物业费，电梯费上要适当给予一定补贴，提高居民幸福指数。相比普通商品房，经济适用房住宅区的物业管理收费较低，目前北京经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。这也就是说，政府给经济适用房管理费以明确的限价。

物业管理企业作为市场行为的主体，追求经济效益是其基本权益，随着能源价格和劳务价格上涨，以劳动密集型为主的物业管理企业面临着重重危机，新政策也只能使物业管理企业在微利中徘徊。政府限价与企业追求利益形成了难以调和的矛盾。

三、经济适用房物业管理发展的对策思考

（一）构建和完善独立的经济适用房物业管理法律法规

应结合沈阳市物业管理市场发展现实与趋势，在初步完善物业管理市场法律体系框架的基础上，根据经济适用房特殊属性，构建独立的针对经济适用房物业管理的法规、政策。

同时，还要加大行政监管的力度，如对从业人员的要求、服务标准的量化等加强控制与规范；在价格政策上，遵循价值规律，确定科学的政府指导价标准，对于优秀的物业管理企业应给予政策上的奖励或扶持，以提高企业的积极性，解除企业在市场竞争中的后顾之忧。

（二）在物业管理的市场竞争中引入招投标

应推广以招投标方式选聘经济适用住房的物业管理公司。实行招投标，不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场竞争机制的重要手段。

（三）建立健全市场价格形成机制

市场机制中的竞争机制可以由招投标市场决定。但如何利用价格机制来激活经济适用房物业管理市场，指导资源的合理配置与利用，就必须在政府部门的宏观调控下，在供需平衡中形成完善的價格体系，同时完善物业管理价格的形成机制和运行机制。

经济适用房建设作为一项“惠民工程”，能否真正改变老百姓的居住环境，关键在于保障房在建成之后能否管理好。“三分建，七分管”，一旦管理不到位，必然会使得建设好的保障房小区成为一个又一个“贫民窟”，政府仍然实现不了建设经济适用房的目的。为了能够提高经济适用房物业管理的效率，必须要引入市场化的物业管理公司提供专业化的服务，但是考虑到经济适用房的特殊性，政府在经济适用房的管理中必然也要发挥重要作用。因此，政府与专业化物业管理公司共同参与的准市场化模式对管理好保障房更为有效。准市场化模式又可以有不同的类型，具体采用哪一种更为有效，应具体分析经济适用房的建设模式、区域分布以及人员构成等，综合考虑做出选择。