辽宁省居民对农村宅基地自由流转意愿的调查分析

徐琳琳 王伟 何静

摘要：我国现行的宅基地制度有着独特的历史的演变过程。随着我国经济体制改革的深化，劳动力转移和城镇化建设的发展，出现了土地资源紧缺，宅基地浪费闲置，制度失衡等一系列问题，“空心村”现象更加严重。农村宅基地是农民的重要财产，是农民的基本生活住宿保障。探索农村宅基地合法流转，多种形式转让、置换，合理分配土地资源，提高土地资源利用率对新农村的建设有着重要和深远的意义。

关键词：辽宁省 宅基地 流转

引言

新中国成立至今，中国农村宅基地制度经历了从私有到集体所有、从自由流转到限制流转的过程。在计划经济时代，无偿、均分、带有福利性质的宅基地使用制度为中国工业化发展、农民安居乐业、农村社会稳定发挥了一定的历史作用。然而，随着中国社会转型和经济转轨的深入，农村宅基地使用现状与统筹城乡发展越来越不相适应，并进而给农民生活福利带来不利影响，成为一个亟需解决的问题。

一、辽宁省宅基地发展概况

（一）农村住宅的法律地位

1.农村村民对其住宅拥有所有权。农村村民对其住宅拥有所有权，可以占有、使用也可以出租、买卖。民法通则、继承法等都将房屋作为公民的一项所有权标的物。

2.农村村民住宅所有权受限。村民对房屋没有完全的收益权、不能自由的出租房屋，出租房屋的就不能再申请宅基地；村民不能自由买卖房屋；每户村民只能申请一处宅基地，买方必须是没有宅基地的，并且出卖房屋的一方不能再申请新的宅基地；农村房屋不能设置抵押。

3.农村住宅不具有资产性。权利主体特定；可用于生活需要，但不可上市交易；农村住宅的上述法律地位与宅基地的属性密不可分。

4.农村宅基地的属性。集体所有；使用主体特定，特定的宅基地仅限村集体经济组织特定的成员享有使用权；无固定使用期限；福利性，使用城市国有土地，不同的城市及不同的地段，需支付价额不等的出让金，而农村村民使用本集体经济组织的土地建住宅，只需支付相对前者低得多的費用，基本上可视为无偿使用；使用数量的规定性。

（二）农村宅基地改革思路延伸

农村住宅法律地位的特殊性是由农村宅基地制度的属性决定的，农村住宅法律制度的弊端实质是农村宅基地制度的弊端，因此，改变农村住宅法律地位必须从改革农村宅基地制度入手。农村宅基地制度束缚农民的核心制度是权利主体特定和不能流转，因此，改革的出发点应该是建立农民真正是土地主人的制度，改变农民与其宅基地之间若即若离、有权无份的现状。

将宅基地私有化的方法比较彻底，但涉及到宪法的修改，可能会带来一定的波动但更为可行。传统观念影响下，有人担心这是否会偏离我国的社会主义性质。这种担心是多余的，马克思主义认为，为了同高度社会化的生产力相适应，必须实行全社会对生产资料的共同占有，这是社会主义生产关系的基础。

二、现行宅基地使用、管理过程中存在的问题

（一）宅基地取得存在的“大锅饭”现象

农村宅基地归集体组织所有，房屋归村民所有，村民需要宅基地可以无偿地向集体组织申请取得，导致的宅基地取得上的“大锅饭”现象。由于上述的情况存在，加之在宅基地审批制度上的缺陷，许多村干部自己在申请宅基地使用时，存在大量宅基地超标准占地、乱占耕地的现象。虽然有相应的法律法规来加以约束上述情况，但是实际上依然普遍存在，不能从根本上解决问题。

（二）农村宅基地规划的滞后

在《土地管理法》中对集体组织土地的利用规划有详细的规定，但是在实际操作中却往往只停留在数字层面上，难以落实到现实的农村土地开发利用上或者与实际情况相脱节，从而导致的农村宅基地在使用规模、管理上的混乱。

（三）农村宅基地产权纠纷增多

农村宅基地私下流转现象的存在，导致宅基地的产权纠纷增多。在许多经济发达的地区农村宅基地私下流转现象很普遍，但是相关宅基地流转的法律法规的空白和滞后，由此产生的宅基地产权纠纷也日渐增多，扰乱了土地市场的正常秩序。

（四）缺乏宅基地使用权的强制登记制度

由于土地登记费的取消，宅基地登记发证失去经费支持，登记制度严重缺失。现在由于登记制度的缺失，使受让方与转让方权利不明确，导致目前农村出现了大量因出卖房屋同时转让宅基地使用权引起的纠纷。

三、辽宁省居民对农村宅基地自由流转的意愿调查结论

（一）几乎所有的农村居民都希望宅基地自由流转政策放开

土地闲置现象较为普遍，造成了土地资源的浪费。农民需要通过转出宅基地获取资金以发展主要经营的事业。部分农村居民想通过宅基地流转为进城买房提供资金等支持。

（二）一定比例的城镇居民都希望宅基地自由流转政策放开

农村自然环境好，生活节奏慢适合养老或休假。农村土地价格较低，能节约投资建厂和发展旅游业等所需的成本。有利于购买大片土地发展“农场”形式的现代化农业。

（三）农村宅基地政策信息未能普及、宣传力度不够

政府制定的宅基地政策未能落实到基层，居民获取信息的渠道有限。多数居民对现行宅基地政策不了解，普遍认为宅基地可以随意买卖。政策严格限制宅基地流转，但农村宅基地隐形市场仍然存在。

（四）城乡发展不平衡是导致居民支持宅基地流转政策放开的核心因素

城乡二元结构的不平衡性导致农村经济发展的步伐远落后于城市。农村居民大量涌向城市务工或生活，这需要城市不断扩大征地规模.城乡思想文明的差异使得城镇居民向往农村的生活环境却无获取途径。

四、促进宅基地有效利用的对策

（一）积极推动农村宅基地流转政策的放开，完善相关法律制度

1.扩大转让主体的范畴，减少土地资源的浪费。政府放开放开相关政策，利于对农村土地资源有强烈购买或使用欲望的城镇居民能够深入农村，利用农村土地资源发展相关产业，带动农村经济发展的同时减少土地资源的浪费。

2.完善相关法律法规，使宅基地自由流转合法化。对于如何合理利用土地资源，可以通过规划整合，让置换出来的宅基地合法化，用市场化方式运作等方法来解决。

3.完善宅基地退出补偿机制，为农村居民提供住房便利。积极推进征地制度改革，完善征地补偿办法，允许农民以经营性集体建设用地使用权。建立农村宅基地退出补偿机制。

（二）建立农村宅基地流转体系，推进城乡土地权利平等化

1.推进城乡协调发展，发挥城乡结合的优势。坚持城乡协调发展，是增强一个国家和地区经济社会发展整体的有效路子。

2.建立农村宅基地有偿有限使用制度。我国当前的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。

3.完善宅基地规划与审批制度，健全宅基地管理法律法规。加快农村宅基地立法工作，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

（三）加强宅基地相关知识和法律法规的宣传力度

1.做好宅基地信息普及工作，明确宅基地非私有财产，不可自由支配。2.结合农村实际情况，建立有“有条件”的流转制度。3.加强农村宅基地管理，扩大信息来源与渠道。

（四）加强农村基础设施建设，缩小城乡发展差异

1.规范宅基地流转制度，推动城市反哺农村，缩小城乡差距。传统的农村土地制度是造成农村经济与城市经济隔绝的重要壁垒，他极大地限制了城市对农村的反哺。宅基地的流转，若实施得当，将能促进农村经济的发展，成为将来全面打破城乡二元结构的有效铺垫。

2.进一步发展新農村经济，带动相关产业，留住、吸引人才。要推动农村基础设施建设，利用人才资源加快新农村建设步伐。完善的基础设施是吸引农民集中居住的物质基础和保障。

3.政府放开宅基地相关政策，允许宅基地在城乡之间流转。一是要积极推进土地确权，有序开展土地流转。二是要引导农民适度集中居住。三是要强化监督，加大违法违规用地查处力度。

五、结语

随着《物权法》的出台，农村宅基地使用权的法律性质成为公众关注的焦点。宅基地政策放开已成为大势所趋，涉及广大农民的切身利益，也是加强村庄规划建设管理，建设社会主义新农村的一个重要环节。推提高宅基地的有效利用率符合我国可持续发展的理念，节约资源，避免浪费，促进城乡协调发展。