宅基地开放流转所面临的障碍及应对策略研究

焦军平

摘要：为了更好地迎接开放宅基地流转时代的到来，我们应广泛吸收与总结试点省市宝贵的经验，同时应因地制宜，根据农村的实际情况，找出宅基地流转所面临的障碍，并提前做好应对策略。本文从农村村民的思想观念、现今宅基地的现状、流转过程与后续工作等方面出发，提出开放宅基地流转时可能会遇到的障碍，并对这些障碍一一提出了应对策略。

关键词：宅基地 流转 障碍 应对策略

中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）13-0053-02

一、边缘化农村与核心区农村所面临的障碍

（1）村民思想的滞后性，成为开放宅基地流转的一大障碍。村民作为宅基地使用权的拥有者，其思想的状况、对宅基地相关政策的了解程度、对开放宅基地流转的意愿和看法则显得较为重要。总而言之，村民对宅基地相关政策了解匮乏，对开放宅基地流转持有相当保守的思想。主要体现在以下三个方面：一是村民对宅基地所有者认识不清，认为使用即是归其所有。二是村民对宅基地使用权的取得也存在较大的偏差，多数村民认为占有即归其所使用。多数村民有着宅基地使用权世代相传，谁家先占了土地，土地就归谁所有，地的用途自家说了算，无人能监管的想法。三是村民对开放宅基地流转持非常保守的态度，宁愿让其空着，也不愿让其进行流转利用。目前，村民对房屋的买卖意愿普遍不高，一方面是由于村民对外有较强的排斥心理，认为本村村民世代在此定居，已形成较为稳定的生活方式与习惯，外村人或城里人到此处来买房定居会破坏传统的习俗及生活方式；另一方面是由于村民落叶归根的思想根深蒂固，他们认为即使今后要去城里发展，也不会将自己在老家的房屋卖掉，而是留待日后返乡之用。

（2）宅基地现状的复杂性，很大程度上影响着流转政策的全面施行。开放宅基地流转，势必要求我们对宅基地的现状有着一个较为清晰与全面的认识。由于历史遗留问题、村委会对相关政策的实行问题及其他外部影响因素的问题，导致目前宅基地现状较为错综复杂。主要体现在以下两个方面：一是宅基地确权不清，相关部门难以对宅基地进行法定确权。宅基地使用权作为一种用益物权，其用益物权主体的明确性及公示性是流转的前提性条件，也是有效流转的前提。然而，我们调研的地区均未对宅基地进行确权或者根本没有确权的数据。这与我国目前实行的宅基地审批登记制度，规定宅基地经审批才能取得使用权并不完全相符。再者，村民对祖辈房屋的继承在村内普遍盛行。二是一户多宅普遍存在，房屋的利用效率低下。对资源的优化利用，是我国的基本导向。宅基地使用的无偿性，也是为了最大限度地保障村民的生活，故宅基地理应物尽其用，充分发挥其最大效益。客观存在的宅基地利用效率低下，无疑为开放宅基地流转提供了必要性条件。宅基地利用效率低主要体现在一户多宅普遍存在和大量房屋被闲置这两方面上。虽早在1998年我国颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》中的第六十二条第一款就规定：“农村村民一户只能拥有一块宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但在我国广大农村中由于农民占有即归其所有的观念根深蒂固及村委会、政府等相关人员对该规定的执行力度不够，造成了目前一户多宅普遍存在的状况。

（3）流转实践与后续工作之间的不协调性，阻碍着流转工作的完备管理。流转过程中的便利性、安全性与流转后的完备性与保障性无疑会大大降低后期纠纷的产生，以便形成一个较为稳定、繁荣的发展态势。由于前期国家政策及法律的导向及其他主客观因素的存在，导致目前配套工作上存在着一定的不协调性。主要体现在流转程序极不规范，备案性登记缺失这两个方面上。对宅基地流转进行备案登记有利于保护交易双方安全，维护交易秩序，进行备案性登记必须进行确权，且要求流转程序规范清晰。在我国现行的法律、法规、政策中，并没有明确规定农村宅基地具体的流转程序。因各地情况不同，传统观念影响程度不同，因此很多村民进行宅基地交易时，选择了口头交易，且无任何书面凭证或中间人见证；村民间宅基地交易也未经过村委会，完全私下协商买卖。此两种情况使得日后因交易无凭证而导致宅基地使用权纠纷的产生。因此在进行备案登记前，必须花大量人力物力进行确权，制定法律法规规范流转程序。

二、开放宅基地流转所面临障碍的应对建议

（1）在村民上下工夫，消除村民的思想障碍。一是让村民明确宅基地所有权的归属，消除使用即归其所有的观念。针对村民认为宅基地使用即归其所有的错误观念，我们应要求村委会、村长、知识分子等相关人员加强对村民关于宅基地这一方面知识的普及教育。清晰地告知村民，宅基地所有权是归属于全村集体成员，任何个人均不可能单独享有；更不得将村集体免费赋予的宅基地使用权违法他用。二是让村民明确宅基地使用权的合法取得方式，消除其霸道式取得思想。村委会、村长、知识分子等相关人员要积极地告知村民，宅基地使用权的取得只能通过向村集体申请，然后村集体对申请者相关资质进行审查，再依法决定是否同意其申请，从而进行宅基地使用权的授予及相关报备登记工作。其他任何通过强占、农用地改宅基地等方式来获得宅基地使用权均是不合法、不受法律保障的。三是加强宅基地流转政策对村民利益的宣传，让其吃下定心丸。村委会、村长、知识分子等相关人员需告知开放宅基地流转对村民有哪些好处。

（2）在宅基地上亮利剑，为宅基地流转提供坚实的基础。一是实事求是、不折不挠地为村民宅基地进行法定确权。具体应由国土资源管理部门负责对本地宅基地进行逐户逐宗地核查登记，并发给相应的宅基地使用权证书，明确农民合法的宅基地可上市流转和拥有收益权。对于宅基地超出规定面积的，分别在登记簿和证书上注明。[1]二是严格控制一户一宅，建立起宅基地退出补偿机制。[2]凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府可按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励；在符合规划的前提下，允许将原宅基地和房屋有偿调剂给符合申请宅基地条件的本村村民。三是构建农村宅基地流转专题网络平台，为宅基地流转提供便利。随着时代的变迁，新媒体逐渐走进人们的生活并逐渐成为互联网时代的桥梁。因此我们可以尝试开发以农村宅基地流转为主题的网站，建立关于宅基地流转交易信息的网络空间。

（3）在流转工作上求突破，降低纠纷的产生率，为宅基地流转充当坚实的后备力量。一是规范流转过程，做好流转的管理工作。我国物权法对于不动产物权的设立采取了“合同+登记”的模式。现阶段宅基地使用权的流转宜先由当事人签订协议，再由所有权人“农民集体”同意。同时，流转应有一定的期间限制，不宜定为长期和永久不变。二是健全完善宅基地使用权登记和备案制度，为日后纠纷的解决提供依据。对于现有的农村宅基地应进行全面梳理，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。在立法上应赋予农民宅基地流转的权利，明确宅基地可以流转的具体条件，对符合条件的宅基地和房屋，依照规定完善确权及登记发证手续，允许农村宅基地进入土地交易市场，并对交易依法进行备案性登记。三是完善宅基地流转后收益的分配机制，让村民切实感觉到幸福。规范农村宅基地流转过程中的收益分配问题，本集体成员转让宅基地使用權的，应由有资质的评估机构，根据所转让宅基地的自然状况、区位条件等因素来确定流转宅基地的转让价格，一般不应低于同地区建设用地使用权的土地出让金标准。

参考文献：

[1]张建华.农村宅基地使用权流转模式探讨[J].中国房地产，2005（3）：11-15.

[2]张明珠.农村宅基地使用权流转法律制度探析[D].中南财经大学，2014.

责任编辑：刘健