投资性房地产成本计量模式下对分析企业财务状况的利弊研究

薛金燕

【摘要】企业在选择投资性房地产计量模式时，受到会计准则、市场成熟度、投资者理性程度、监管机构对公允价值会计的态度、盈余管理、管理层对收益不确定性风险的态度、公司所有权结构、资本市场成熟度等多种因素的影响。本文针对房地产的标杆企业万科，在对投资性房地产采用成本计量模式，对分析企业财务状况的利弊研究，探索可行性的解决方案。

【关键词】投资性房地产；成本计量模式；公允价值

计量模式

【中图分类号】F235.91

一、引言

我国在1998年财政部发布的《债务重组》准则中首次引入公允价值，但在其后的执行中，被变相操纵，财政部在2001年1月发布和修订八项准则时，被迫取消了公允价值。2006年我国财政部发布《企业会计准则》，再一次引入公允价值会计，另外新增投资性房地产CAS3准则。CAS3准则允许企业在满足一定条件时采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

二、投资性房地产的定义

所谓投资性房地产就是指为了资本增值或者是赚取租金，或者是这两种目的兼而有之所持有的房地产。和自用的房地产以及作为存货的房地产进行比较，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。正因为如此，投资性房地产的计量模式和固定资产以及存货的计量模式存在区别，企业可以选择采用成本模式或者是公允价值模式这两种方式来对投资性房地产进行后续的计量。

需要注意的是投资性房地产后续计量虽然可以选择成本模式或者是公允价值模式，但是对于同一企业来讲只可以采取其中的一种模式来进行后续计量，不能够同时采取两种计量模式。

三、万科投资性房地产成本计量模式

万科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳证券交易所上市，2014年在H股上市。万科自2014年首次突破2 000亿大关，销售额达到2 180亿元；2015年、2016年销售额分别达到2 610亿元、3 620亿元；尤其是2017年万科销售额突破5 000亿元，实现销售面积3 400万平方米、销售金额5 238亿元，同比分别上升23%和45%。2017年万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%，同比上升0.86个百分点，在全国22个城市的销售金额位列第一。随着房地产行业竞争愈演愈烈，百亿阵营分化加剧，强者恒强态势愈加明显。万科做为房地产名副其实的老大，以万科为例，分析投资性房地产成本模式下的利弊更有研究价值。

万科集团采用的是成本模式对投资性房地产进行计量，也就是通过成本减累计折旧摊销以及减值准备在资产负债表之内列示。万科集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值（残值率0%～7%）和累计减值准备后在使用寿命内（20年～70 年）按年限平均法计提折旧或进行摊销。

万科在资产负债表日根据内部及外部信息确定使用成本模式计量的投资性房地产是否有减值迹象。在通过减值测试之后确定出现减值的，需要计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。

从万科A2017年企业年报，我们可以看到，2017年年初投资性房地产的账面价值为219亿元，截至2017年年末账面价值为288亿元，与年初相比，2017年度账面价值增加69亿元。影响投资性房地产账面价值变化的三因素：本年增加（含减少，减少为抵减项），累计折旧，资产减值。因素一：在本年增加栏目里，我们可以看出存货转入31亿元，购置20亿元，建筑成本23亿元，汇兑调整减少1亿元，持有待售资产转出减少76亿元，合并范围变化增加74亿元，本年净增加71亿元。因素二：累计折旧栏目，本年计提6.8亿元，合并范围变化1亿元，持有待售資产转出及其他-6.6亿元，累计折旧净增加1.2亿元。因素三：资产减值损失0.74亿元。在成本计量模式下，累计折旧和资产减值损失两因素对投资性房地产的影响仅为-1.74%和-1.07%，这体现了万科在财务核算上的谨慎性，有利于保证会计信息的可靠性和可比性。同时，面临房地产价格飞速上涨的今天，在成本模式下，投资性房地产的账面净值不仅没有体现出数倍增值空间，反而随着折旧和资产减值损失而递减，这有可能造成会计信息失真，降低了会计信息的决策相关性，而公允价值计量模式恰恰弥补了这一缺陷。

四、公允价值模式进行后续计量的缺陷

公允价值模式进行后续计量，虽然提高了会计信息决策的相关性，然而缺陷也不容忽视。

（一）公允价值估值困难，评估费用高。

在中国这种新兴市场经济国家，市场受到较为严格的管制，市场交易活跃度有限，而且市场参与者尚不成熟。在缺乏活跃市场和有序交易的情况下，企业运用各种难以稽核的估计技术形成的公允价值可靠性比较低。

与其他金融资产不同，投资性房地产的公允价值一般需要专业的评估机构参考有关的可比销售交易状况确定，且至少每期期末需要对投资性房地产的公允价值进行一项评估，这样企业需要支付较高的评估费用。

（二）公允价值模式下，投资性房地产有可能沦为企业操控利润的工具。

与成本模式相比，在房地产过热的宏观经济背景下，企业采用公允价值模式将大幅度提高投资性房地产的账面价值，这也导致净利润的大幅度提升，加剧了净利润的波动，增大了企业的财务风险和审计费用。

五、万科给予我们的启示

2006年我国财政部新增投资性房地产准则CAS3准则。同年，美国财务会计准则委员会（FASB）发布《财务会计准则第157号——公允价值计量》（SFAS157），2011年国际会计准则理事会（IASB）制定《国际财务报告准则第13号—公允价值计量》（IFRS13）以及2014年中国财政部发布《企业会计准则第39号——公允价值计量》（CAS39）。显然，历史成本模式向公允价值会计模式转变是大势所趋，那么如何完善公允价值模式，如何平稳推进成本模式向公允价值模式转变等问题都亟待解决。

（一）政府应建立专业的房地产评估平台，保证评估数据的准确性和权威性，节约房地产公司评估成本

在房地产市场尚没有完全成熟之前，为了保证会计信息的决策相关性，降低公允价值计量模式下企业的核算成本，政府（房管局）应该搭建一个房地产评估平台，由专业的评估机构定期选择有代表性的房屋进行评估，并在指定的平台公布，而其他未评估的可以根据以往历史数据，确定一个价格系数，参照执行。这样，既保证了数据的权威性，节约了房地产公司的评估费用，又提高了公允价值估值的准确性，对于抑制上市公司通过投资性房地产公允值计量开展开盈余操纵的动机有着巨大的作用。

为了改善公允价值计量以及相关披露的一致性以及可比性，政府（房管局）应该将估值技术所采用的输入值分为三个层次，并且需要优先使用第一层输入值，也就是活跃市场上相同资产或者是负债没有通过调整的报价；调整使用除第一层输入值之外相关资产或者是负债直接或是间接可观察的输入值，也就是第二层次输入值；要限制使用相关资产或者是负债不可观察输入值，也就是第三层次的输入值。

（二）加强公允价值的信息披露，提高监管力度

可以借鉴会计界泰斗葛家澍先生的观点。凡是初始确认后，毋需后续确认的计量属性如历史成本，在财务报表内确认比较恰当；而后续需要确认的计量属性如现行成本、现行价格（指入账价格）、公允价值（指现行脱手价格）等都以在表外的“财务报告”中披露。笔者以为，对待存在活跃市场的资产可以采用公允价值计量模式。对待市场尚不健全的房地产市场，企业可以参考国际会计准则，对投资性房地产采用历史成本进行后续计量，同时强制要求企业在财务报表附注中增加披露公允价值模式下投资性房地产的评估方法及金额。这样当市场健全时，企业可以顺利实现成本模式向公允价值模式的转变。

（三）借鉴增值税实践经验，设定政策辅导期

财政部可以和税务部门合作，对人才薄弱的单位实施辅导期培训，帮助他们了解公允价值计量模式的应用条件、应用原理、评估金额、操作流程以及成本模式向公允價值模式转换时的会计处理等。

注：本文所用数据来自巨潮资讯网下载的万科A2017年企业年报。

主要参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].中国财政经济出版社，2018，81～92.

[2]葛家澍.关于公允价值会计的研究—面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6～13.

[3]钱爱民，朱大鹏.公允价值计量增加了审计收费吗？—以投资性房地产后续计量模式选择为例[J]，财经纵论，2018（1）.

[4]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以津滨发展及同行业同地区为例[J].会计研究，2013，（9）：22～28.

[5]张甜，公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D]，厦门大学2014，（4）.

[6]李姝妍，投资性房地产计量现状及公允价值计量的必要性[J]，财会金融.

[7]张奇峰、张鸣、戴佳君，投资性房地产计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]，会计研究，2011（8）.