城市居民到农村购买农村房屋和宅基地，法院能否判决房屋买卖合同有效

李志林

摘要：城市居民能否到农村购买房屋和宅基地，签订的合同是否合法有效，法院审判时应当适用那些法律条款，我国相关法律法规和政策是如何规定的。本文通过司法案例对上述问题作出了回答。

关键词：美丽乡村；农村宅基地；司法案例；政策解读

党的十九大报告提出我国实施乡村振兴战略，要坚持农业农村优先发展。随着“美丽乡村”建设的不断推进，更多按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求建设的社会主义新农村不断呈现出来。很多城市市民因此也梦想着能够到农村以便宜的价格购买房产，过上“采菊东篱下，悠然见南山”的诗酒田园生活。

石家庄市民白某购买了一处位于石家庄市鹿泉区北海山村的农村房屋及院落，买卖双方签订了书面契约。白某购买房屋后，因城市居民身份无法办理所购农村住宅的过户手续，宅基地证书登记的名字一直是原房屋所有人李某。后白某与其有农村户口的近亲属签订转让协议，试图通过转让的方式将所购农村住宅转移至其农村亲属名下，以期达到房屋买卖合法化的目的。原房主李某将白某起诉至石家庄鹿泉区人民法院，要求确认房屋买卖的契约无效，并返还自己名下的房屋及院落。此案经石家庄鹿泉区法院按照简易程序一审开庭进行了审理，经历一年多的时间，2017年11月27日法院给出了鹿泉区人民法院民事判决书（2016）冀0110民初3515号判决：“《契约》中约定购买房屋，不违反法律规定，合法有效”并依据《合同法》第八条之规定，判决《契约》有效并将房屋判给了《契约》签署双方当事人之外的第三人，既与白某签订事后转让协议的农村近亲属。李某不服，上诉至石家庄中级人民法院。二审法院组成了合议庭，但在开庭时合议庭成员都没有到庭，没有对当事人进行调查、询问，由不是合议庭成员的另外的人进行了询问。最终二审法院以“在十几年的时间中，白某在诉争房屋实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系”为由判决“原审认定《契约》有效是妥当的”，驳回李某上诉，维持原判。

法律专业人士指出，此案涉及城市居民购买农村房屋合同的效力问题，实际上是城市居民能否购买农村房屋的问题。根据我国《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》以及《河北省农村宅基地管理法》等规定，农村的住宅不得向城市居民出售，相关部门也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，此案中原被告双方签订的《契约》明显违反法律、行政法规以及相关国家政策规定，应当依法确认无效。在法律适用问题上，原审法院根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”判决《契约》有效，其适用法律明显错误。此案应当适用《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”依法确认双方签订的契约无效。

法律人士指出，市民白某与其有农村户口的近亲属签订房屋转让协议，成立的前提条件是必须自己已经合法取得了该房屋和宅基地。我国《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部門提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。市民白某因购买农村住宅宅基地的行为违反法律、行政法规的强制性规定，一直无法完成该农村房屋所有权的登记变更，也就没有合法取得宅基地，因此，其再次进行转让的行为更是无效。此外，我国《土地管理法》第62条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。白某的农村近亲属已经在该集体组织拥有一处宅基地和其他的村集体小产权楼房，同样无权购买。

该案委托律师提出，法院原判决认定事实错误，适用法律明显错误，且一审审限超期，二审合议庭成员没有参加庭审，程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，当事人可提出申请，依法申请再审并予以改判。

在今年3月份的十三届全国人大一次会议记者会上，农业部部长韩长赋再次回应了记者关于宅基地和闲置房的问题。韩长赋说，城里人到农村买宅基地盖房子政策不允许，宅基地是农村集体所有，这是集体经济组织成员特有的权利，原则是一户一宅。

基于农村房屋的特殊性，我国法律法规对其买卖都作出了严格的限制，明确了城镇居民不能购买农村房屋和宅基地，对于城镇居民购买农村房屋合同的法律效力，人民法院依法不应支持。农村房屋不是一般的商品，不可以随意自由买卖，对于当事双方来说，都是一桩无效的买卖。