房地产的财税法调控分析

摘 要 在房地产行业的发展过程中，针对房地产工作实施的税收调控工作日渐受到重视，并且随着时间的发展已经能够逐步构建完善的工作措施，对房地产市场的稳定运行产生着重要的影响。但是随着“土地财政”的实施，我国房地产税收调控方面的功能逐渐弱化，因此要积极探索财政体制的改革，减轻对土地财政的依赖，对土地增税清算活动进行优化，维护房地产市场的稳定发展。

关键词 房地产 财税法 调控

作者简介：王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所，国家四级律师，研究方向：经济法、公司法、立法法、社会组织建设。

中图分类号：D922.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.269

近几年，随着我国房地产市场的深化发展，房地产调控已经受到重视，并且在不同阶段探索了相应的调控措施，取得了相应的结果，在维护房地产市场稳定运行方面发挥着重要的作用。新时期在对房地产调控进行研究的过程中，应该把握时代发展背景下房地产市场的发展情况，并结合具体的工作制定更加完善的调控方案，争取能够全面提升房地产调控的科学性和合理性，支撑房地产市场的持续稳定发展。

一、我国在房地产调控方面作出的实践探索

在我国房地产市场的发展过程中，针对房地产税收工作进行了多次调控，并且不同调控措施在不同的历史时期产生着差异化的影响，在维护我国房地产市场稳定运行方面发挥着至关重要的作用，能够为房地产市场的现代化建设提供有效的支撑 。例如在培育阶段制定了基本税收制度，有效促进了我国住房制度改革，拉开了房地产业发展的序幕；在支持阶段制定了优惠税收政策，多方面支持房地产业的发展，为日后开展清算工作埋下伏笔；在发展阶段设定了适度调控的政策，对土地增值税实施依法管理，维护房地产市场的稳定运行；在“繁荣”阶段实施相对较为严厉的调控政策，有效发挥出税收作为经济杠杆的作用，对我国房地产业发展情况进行了有机协调；在经济危机阶段实施保障性住房税收优惠政策，促进完善住房体系的构建，为保障性住房相关工作的开展提供有效的支持；新时期制定了综合严厉调控政策，希望改善住房供应结构不合理的情况，促进我国房地产市场的良性发展。不同阶段房地产税收政策都表现出明显的针对性，与不同时代我国房地产市场的基本发展情况吻合，能够为房地产业在新时期的持续稳定发展提供有效的支撑。

二、土地财政对我国房地产调控工作产生的影响

土地财政是随着时代发展在市场经济的作用下逐渐出现的政策措施，受到城市经营理念的影响。在土地财政的长时间发展过程中，对我国房地产市场调控工作产生了巨大的影响，并且这种影响从积极和消极两个方面表现出来。

（一）土地財政对我国房地产调控产生的积极影响

在贯彻落实土地财政工作的过程中，为我国房地产调控工作的开展提供了相应的支持，有效促进房地产调控工作在新时期社会背景下取得了更加显著的成果。首先，能够逐步实现对地方政府财力的补充，为地方财政工作中各项问题的处理提供有效的支持，进而发挥地方财政政府财力的作用为房地产业的发展奠定基础 。其次，有利于全面推进保障性住房的建设。在土地财政的作用下地方政府对保障性住房的建设负责，而地方政府部门积极响应国家的号召尝试推进经济适用房、公共廉租房的建设，对保障性住房建设工作的系统优化开展产生着相应的积极影响。

（二）土地财政对房地产调控产生的消极影响

土地财政也会制约房地产调控工作的优化开展，影响房地产调控工作的实际效果。如在土地财政工作中，可能会导致出现城市土地供应呈现出无序化发展态势，房地产投资过热问题，甚至造成野蛮拆迁情况，影响房地产市场的良性发展；在土地财政的作用下，房地产市场发展过程中出现了严重的炒地和屯地现象，在市场无序发展的情况下，房地产市场价格进一步提升；存在对土地财政过分依赖的情况，无法有效推动房地产市场的稳定发展，甚至会制约城市的持续稳定发展。因此新时期应该正确认识土地财政对房地产调控产生的影响，并基于财税法角度制定更为完善的房地产调控工作方案，增强房地产调控工作的科学性和合理性，为我国房地产业的稳定发展提供有效的支撑，确保房地产业在新时期能够创造出更大的经济效益和社会效益 。

三、基于财税法原则推进房地产调控工作

财税法原则对房地产调控工作产生着重要的影响，因此为了能够在土地财政下对我国房地产市场的发展进行规范，就应该基于财税法原则进行分析，对房地产调控工作形成更为全面的认识，为房地产调控工作质量的全面提升奠定坚实的基础。在研究中应该明确认识到，我国政府部门组织开展的分税制改革在一定程度上赋予了地方政府部门独立的地位，对地方政府自身行为模式进行了有效的强化，地方政府部门迫于经济发展需求和带动地方就业的需要，会高度重视地方财政问题的处理，提高地方政府部门的综合财力 。而在地方政府开展财政管理工作的过程中，土地是政府部门的核心资源，控制土地价格能够促进地方财政财力情况的改善，对财政约束起到良好的约束作用。而从另一个角度进行研究，在地方政府的综合管理活动中，事权的不断下移无法为财政收入提供保障，必然会引发地方政府部门对土地财政工作的依赖性，对房地产调控工作产生不良影响。所以在发展我国房地产事业的过程中，为了能够实现房地产企业和地方政府部门的协调发展，就应该尝试从财税法原则入手，促进地方政府房地产调控工作的系统优化，为企业的建设和发展提供有效的支撑。因此地方政府部门在基于财税法对房地产调控工作进行优化创新的过程中，应该正确认识财权与事权匹配的重要性，进而在促进财权与事权匹配化发展的基础上，促进财政转移支付制度的构建，确保能够在规范化财政转移支付制度的支撑下，能对地方政府之间的财政能力进行平衡，全面提升财政活动的整体发展成效，进而努力推动各地区社会公共服务水平的稳定发展。同时，基于财政转移支付制度的构建对房地产调控工作进行优化，还能借助分税制的实施实现公共服务的均等发展，让社会大众可以享受到我国公共服务建设方面的成果，真正发挥出政府调控的重要作用，促进地区之间、城乡之间以及人与人之间的平衡发展，构建良好的社会环境，在提高社会综合治理水平的基础上，也为房地产调控工作的开展提供相应的环境保障，增强房地产调控工作的影响力，切实推动新时期我国所开展的房地产调控工作呈现出科学化和系统化发展态势。

四、房地产财税法调控的措施

从财税法角度对房地产调控工作进行系统的研究，应该认识到房地产市场调控效果的强化与财税法制度的落实存在紧密的联系，只有借助财税法调控的作用才能够规避土地依赖的不良影响，在提高地方财力、构建完善转移财政支付制度的基础上，促进房地产市场调控目标的逐步实现，切实推动我国经济建设的稳定发展 。

（一）基于财权与事权的匹配对分税制进行完善

在针对房地产财税法调控工作进行研究的过程中，为了提高调控工作的有效性，可以基于财权与事权的匹配，对各项工作进行系统的研究，进而提出合理化建议。在实际构建分税制和完善分税制的过程中，首先，要结合实际情况和具体的工作需求对事权进行合理的划分，明确各级政府部门的主要工作职责，落实不同的财政支出责任，为政府部门收入划分和转移支付工作的开展提供有效的参考依据。一般情况下，在对事权进行划分的过程中，要全面系统的分析公共产品层次性问题，只有在对公共产品层次性问题进行明确的基础上，才能增强划分工作的可靠性。但是需要注意的是，在实际工作中，一些事权参照公共产品的属性应该归属到全国性或者中央政府部门的支出责任方面，因此要在统筹规划属地原则的基础上合理划分，增强事权划分的科学性和可靠性 。此外在实际工作中，为了能够对地方财力不足的情况进行有效的处理，应该从共享税角度进行研究，按照地方收入适当的提升共享税的比重，确保能够逐步实现对不发达地区实施转移支付的目标。如此就能够逐步构建与地方事权相适应的财税工作体系，对地方政府的财力进行优化，为房地产财税财政作用的发挥奠定基础。

（二） 适当的增收物业税提高地方政府持续税收收入

物业税的征收能够对我国地方政府财政收入情况的逐步改善产生积极影响，在当前社会背景下，结合房地产财税法调控工作的实际需求，应该尝试按照地方政府财政收入的具体需求有选择性的征收物业税，促进地方政府财政收入的持续稳定增加 。对这一问题进行系统的研究，主要工作思路就是要对当前我国实施的房地产税、城市房地产税、土地增值税等进行系统的整合和转化，按照征收物業税的具体工作情况尝试转化为房地产保有阶段统一征收的物业税，确保地方政府能够在物业税的支持下获得相对稳定的发展，支撑我国房地产财税法调整工作的系统优化，为房地产业在新时期的稳定发展创造条件。

（三） 促进中央对地方的财政支付转移

在发展房地产业的过程中，基于土地财政的不良影响，新时期要想形成科学的房地产财税法调控工作体系，就必须提高地方财政的财产支持能力，为房地产市场调控工作的系统贯彻落实提供有效的支持和辅助。基于此，在具体工作中，把握主要工作内容，可以适当的加大中央对地方财政转移支付的力度，确保地方政府在中央的支持下能够更好的提供公共产品，在充足财力的支撑下对公共产品和服务工作进行优化。在中央对地方实施财政转移支付的过程中，还应该对财政转移支付的基本工作情况进行适当的规范，有效控制地方政府在提供公共产品和服务过程中引发财力不足焦虑问题，降低地方政府对房地产市场调控工作的抵触感 。此外，在房地产调控工作中，也应该针对具体的工作需求对中央政府构建转移支付力度进行系统的强化，全面提高保障性住房供应工作的实际效果，维护房地产市场发展的稳定性，为我国房地产业在新时期持续稳定发展以及经济效益的提升提供坚实的保障。如此，就能够在中央的支持下降低土地财政对房地产调控工作的不良影响，确保房地产调控工作在新时期背景下取得更为显著的工作成果。

五、结语

总而言之，在房地产市场不断发生变化的情况下，为了维护房地产市场的稳定运行，就应该全面系统的把握财税法的基本原则，对房地产调控工作进行改革创新，争取能够构建更为完善的调控工作体系，增强房地产税收工作性和规范性，确保房地产调控工作能够与时代发展需求相适应，为新时期我国房地产事业的稳定发展奠定基础。

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