住房公积金制度的满意度评价及影响因素分析

王齐鹏，吴义东

（安徽工业大学商学院，安徽马鞍山243032）

住房是居民安身立命之所，也是家庭最重要的资产，随着住房市场化进程的不断推进和信贷规模的扩张，居民的住房问题已逐渐成为政府关注的焦点问题。面对越来越严峻的住房需求形势，如何保障居民的居住需求，使得居民安居乐业也成为住房急需解决的现实问题。因此，建设合理完善的住房保障体系尤为重要。住房公积金制度作为住房保障体系的重要组成部分，旨在提高居民的购房支付能力，保障居民基本的住房需求[1-2]。作为一项惠民政策，需要在住房公积金制度发展过程中不断完善公积金制度，推动制度变革，这要求我们必须从住房公积金制度本身出发，考察居民对住房公积金制度的政策满意度，并根据影响制度满意度的主要因素做出相应调整，使更多居民受益于政策，从而提高公积金制度的作用效果和运行效率，并实现住房公积金制度的可持续发展[3]。因此，通过研究和分析住房公积金制度的满意度情况，不仅有助于改善居民居住福祉，提高居民生活水平，而且具有极其重要的现实意义。

1 文献综述

住房公积金制度满意度是指居民基于自身标准对于住房公积金制度做出的满意评价。满意度作为一种主观评价，因评价主体的个人特征存在一定的差异，现有的文献关于住房公积金制度的满意度评价较为少见，大多文献集中于分析住房满意度的影响因素。Ibem 和 Aduwo（2013）[4]采用住房结构、居住环境、住宅管理、社会经济人口统计等31一个指标综合评价居民的居住满意度。Mohit等（2010）[5]研究发现住房特征、配套设施以及居住环境对住房满意度有显著的正向影响，而自身的个体特征则显著降低了住房满意度。Huang和Du（2015）[6]发现公租房类型、居住环境以及居民所处的社会环境会对住房满意度产生重要影响。Vera-toscano和Atecaamestoy（2008）[7]则认为收入对住房满意度有正向影响，此外是否就业、相互交流、社区类型等同样会影响住房满意度。

近年来，国内学者对于住房满意度的考察主要通过对城镇居民和农村居民入户问卷调查。对于城镇居民而言，目前研究集中在住房条件、居住环境和社区配套设施对住房满意度的影响。湛东升等（2014）[8]发现住房条件、居住环境和社区配套以及交通情况对住房满意度有着重要影响。李培（2010）[9]发现周边配套设施欠缺、地理位置偏僻、职住分离、物业管理较差等降低了居民居住满意度。闫建（2014）[10]以重庆公租房的居民为调查对象，研究发现社区环境、子女小学教育提高了住房满意度，学前教育、公共安全、医疗卫生、文化体育等影响了居民居住满意度。谭清香、张斌（2015）[11]通过对农户的调查问卷发现居住环境、住房质量的改善能有效提升农村居民的居住满意度。居祥等（2015）[12]发现住房面积、户籍以及住房公积金或住房补贴对保障房政策的居民满意度产生重要影响。

综上所述，当前的相关文献主要集中在评价居民的住房满意度，对于住房公积金或者其他政策的满意度分析并不多。鉴于此，本文针对住房公积金制度的满意度评价，主要从以下两个方面进行研究：首先，建立住房公积金制度的满意度测量模型，对影响公积金制度满意度的主要因素（公积金作用效果、使用效率、贷款额度满意度、贷款年限满意度）进行了分析。其次，针对居住情况，考察住房公积金制度对于居民居住满意度的影响。

2 住房公积金制度满意度特征分析

住房公积金政策通过收入保障和低贷款利率为居民家庭提供基本的住房保障，从某种程度而言居民对住房公积金政策的满意度评价能够反映居民的住房居住效果和住房公积金制度的改革成效。因此，研究住房公积金的政策满意度以及影响因素，对提升居民住房满意度具有重要意义，并为完善住房公积金制度提供一定的现实依据。

住房公积金制度的满意度评价是居民对目前实行住房公积金政策认知和直观感受。为了能够客观全面测度居民的住房公积金政策满意度，我们在国内外文献研究的基础上，基于缴纳住房公积金和住房公积金贷款两个维度，从住房公积金使用效率、住房公积金作用效果、住房公积金贷款额度满意度、住房公积金贷款年限满意度四个方面分析居民对住房公积金制度的满意程度。

居民根据个人特征和家庭情况因素对现行住房公积金制度政策做出判断（如图1所示）。从居民缴纳意愿和公积金作用效果对比来看，居民缴纳住房公积金意愿比较高（约为59%），但是总体上缴纳意愿和公积金的作用效果并不完全匹配，从两者关系上来看，缴纳意愿和公积金的作用效果具有较强的正相关关系。说明住房公积金有一定的作用效果，缴纳住房公积金的居民能够获得公积金贷款和福利收入，因而能够提高居民政策满意度。

图1 居民对住房公积金制度的缴纳意愿和作用效果对比

从住房公积金政策方面来看，我们用满意（有作用和效率高）、一般以及不满意（没有作用和效率低）来分析居民在政策使用过程中的评价。根据对问卷调查的统计，如表1所示，认为住房公积金作用大的约占42%，仅有约29%的居民认为公积金作用小，多数人认为住房公积金还是有一定的效果的。但公积金的使用效率总体而言不是很高，认为公积金效率高的居民约占22%，认为公积金效率低的居民约占37%，说明公积金的使用效率并不是很理想。从住房公积金贷款方面分析，约有1/3的居民对于贷款额度和贷款年限不清楚，还有近1/3对贷款额度和贷款年限感觉一般。同向比较，对贷款额度和贷款年限感到满意的居民比不满意要高，这里我们认为部分居民未利用公积金贷款，因而对于贷款政策并不了解。

居民对现行公积金贷款政策总体上是满意的，但可能由于政策存在不完善的地方，无法兼顾大部分人的利益，所以不能做到所有都满意。此外，在所有的类别中，满意度一般的占比极大，说明居民对于现行的公积金制度没有持极端否定态度，只有部分人群对于制度本身认识不够或者其他原因对住房公积金感到不满意。但不可否认，该项制度还是满足了部分居民的居住需要，而在某些方面还需要完善。

表1 住房公积金政策的居民评价表

3 数据与模型设定

基于上述分析和国内外文献研究的基础，为了能够比较全面、准确地测度居民对住房公积金制度的满意程度，了解不同因素对公积金满意度的影响，本文从缴纳住房公积金和住房公积金贷款两个维度定量分析居民对住房公积金制度的满意程度，采用概率模型进行回归分析，得到住房公积金政策的满意度评价。

3.1 数据来源与分析

本文研究所采用的数据来自于课题组2016年城市居民问卷调查①，本次调查采取随机抽样和分层抽样法，在全国31个城市通过走访调查的形式对不同性质的单位和不同户籍、不同职位的工作者进行调查，调查共发放问卷2 000份，并回收有效问卷1 832份，回收率为91.6%。调查问卷主要分为两个部分，第一部分主要分析居民的个人、经济以及家庭特征，第二部分主要涉及居民当前的住房情况以及对住房公积金的认知。

居民对住房公积金制度的满意度因不同因素而存在差别，本文将个人、家庭因素，如性别、年龄、收入、受教育程度、家庭人口等列入考虑。同时，为了最大限度地测度住房公积金制度的满意度水平，我们从问卷调查数据中选取了住房公积金作用效果、使用效率、贷款额度、贷款年限以及居住满意度作为衡量公积金政策满意度的被解释变量。此外，缴纳住房公积金和住房公积金贷款均能提高居民的居住生活水平。因此，将缴纳住房公积金和住房公积金贷款作为模型的核心解释变量。具体内容及相关变量如表2所示。

3.2 模型设定

由于本文中满意度为序数形式，模型采取李克特五分法②，将满意度由“非常不满意”到“非常满意”采用1～5相应的序数来表示，采用有序Probit（Ordered Probit Model，Oprobit）模型作为估计住房公积金制度满意度模型。

本文选取的重要解释变量是住房公积金和住房公积金贷款，为了深入分析居民对住房公积金政策的满意度评价，模型设定如式（1）所示：

其中，满意度用y*表示，它是可观测变量y的映射，并依赖于解释变量xi，controlsi表示控制变量，包括性别、年龄、婚姻、户籍、工作年限、受教育程度、收入水平、家庭人口等，α、β为待估参数，下标表示样本序号，εi～N（0，σ2I）表示随机干扰项。因此，关于满意度y*与可观测变量之间的关系可以表示为式（2）：

在（2）式中，μ1〈 μ2〈 μ3〈 μ4为待估参数，潜在变量y*是关于满意度和控制变量的线性回归结果。当潜在变量y*低于临界值μ1时，受访者的非常不满意，满意度赋值为1，随着潜在变量值不断升高，受访者的满意程度上升，当潜在变量y*高于临界值μ4时，表示受访者非常满意，满意度赋值为5。假设随机干扰项服从标准正态分布，即当εi～N（0，1）时，Oprobit模型的累计函数分别表示为（3）式：

表2 变量的描述性统计

4 实证结果与分析

4.1 居民对住房公积金和住房公积金贷款的满意度分析

首先我们利用Oprobit模型来分析住房公积金和住房公积金贷款的政策满意度，模型的估计结果如表 3所示，表 3第（1）、（2）列分别显示了住房公积金的作用效果和使用效率评价。其中，住房公积金的系数为正且在1%的水平上显著，说明住房公积金与住房公积金作用效果和使用效率（有效果或效率高表示满意）呈正相关，居民对政策的满意程度随着住房公积金的拥有而上升。换言之，缴纳公积金的居民对公积金政策较为满意，这与前文的趋势图分析较为一致。住房公积金作为住房保障体系的重要组成部分，它是由单位和个人按比例共同出资，相当于一种工资福利，间接提高了居民的家庭收入，拥有住房公积金的居民能借此获得基本的住房保障，其作用效果和使用效率直接反映了居民的切身体会。

住房公积金贷款额度与个人还贷能力、房价以及住房公积金余额有关，而住房公积金贷款年限则依赖于退休年龄和居民购置的住房属性。因此，不同居民对于公积金贷款政策的满意程度有所差别。表3第（3）、（4）列分别显示了住房公积金贷款额度满意度和住房公积金贷款年限满意度情况，由回归结果可以看出住房公积金贷款的系数值为正，说明公积金贷款能显著提高居民的政策满意度，作为公积金贷款的受惠群体，低利率的住房公积金贷款有效降低了居民的家庭购房负担，利用住房公积金贷款的居民对公积金贷款额度和贷款年限比较满意。

其他的控制变量，年龄对住房公积金政策满意度具有显著地正向影响，我们认为可能年龄越大，更为在意“住有所居”，追求基本的安身立命之所，因而对改善居住条件的住房保障制度更为认同，从而促进制度满意度的提升。城镇户籍能够显著提高居民住房公积金政策满意度，当前缴纳公积金的主要群体为城镇居民，住房公积金受惠群体并未涵盖农村居民如农民工以及其他外出流动人口。相比之下，城镇居民对住房公积金认知更为全面客观，因而具有较高的满意度评价。同时，低学历人群（初中及以下）比高学历人群（硕士及以上）有着更高的住房公积金满意度，可能的解释是低学历人群从事相对简单的体力劳动，对于生活和住房水平要求不高，更容易得到满足，随着学历的增加，高学历人群可能变得更为“挑剔”，变得不容易满足。居民的工作年限对于公积金政策的满意度有负向影响，一般而言，工作时间越长缴存的公积金余额越多，公积金贷款的限制也越少，理论上工作年限应与公积金政策满意度呈现正相关关系。这里限于样本量小的缘故，我们无法对此做深入分析，不能给出较为合理的解释。此外，居民婚姻情况、家庭特征、城市区域特征对住房公积金政策满意度影响不一，性别和部分中高学历人群对公积金政策满意度的影响基本不显著。

表3 住房公积金和住房公积金贷款的居民满意度估计结果

4.2 住房公积金和住房公积金贷款对居住满意度的影响分析

为了验证公积金政策满意度结果的稳健性，本文以居住满意度为被解释变量间接测度居民对住房公积金制度的满意度评价。作为对照，表4和表5选取相同的变量，采用Ologit进行估计。结果显示，Ologit与Oprobit模型的回归结果非常接近，说明模型的估计结果具有较强的稳健性。

表4显示了住房公积金对于居住满意度影响的估计结果。其中，第（1）、（2）列分别只展示了居民个人、家庭特征和住房公积金及住房特征变量对居住满意度的影响。第（3）列显示各因素对居住满意度的影响。下面我们以第（3）列为例来分析模型估计结果。住房公积金的系数为正且显著，说明拥有住房公积金能够显著提高居民的居住满意度，很容易理解，住房公积金具有很强的福利收入效应，缴纳公积金能给人带来幸福感和满足感，更多的住房公积金直接增加居民的收入储蓄，因而可能使居民对于住房情况更为满意。

表5显示了住房公积金贷款对于居住满意度影响的估计结果。其中，第（1）、（2）列未控制城市区域差异，第（2）列在第（1）列的基础上加入了住房公积金贷款变量，第（3）列则进一步加入了城市区域特征。这里我们也以第（3）作为估计结果分析。模型回归显示，住房公积金贷款能够显著提高居民居住满意度，相比商业贷款，住房公积金贷款利率更低，贷款限制更少，降低了居民的资产负担，可能使得居民对于住房情况更为满意。

同时，居住面积也对居民住房满意度有着正向影响，居住面积的增加意味着家庭成员拥有更大居住空间，能够增强居民住房舒适度，因而可能提升居住满意度。相反，家庭人口越多，每个成员可居空间越少，显得居住空间更加拥挤，因此家庭人口的增加降低居民住房的满意度。相比离异等情况，未婚和已婚居民对居住满意度更高，显而易见，未婚的自由独立性和已婚的安全稳定性都有可能提升居民的居住满意度。工作年限、家庭收入、储蓄资产、城市都对居民居住满意度产生显著影响。可能是因为，这些特征都具有很强财富效应，能够直接改善居民的居住环境，并增加了居住的可选择性，对比一二线城市较高的房价和生活水平，三四线城市居民财富的收入效应直接影响到居民居住的幸福感和满足感。此外，性别和负债情况对居民居住满意度影响不显著，这可能是样本量过小的缘故。

表4 住房公积金的居住满意度估计结果

表5 住房公积金贷款的居住满意度估计结果

5 结论与政策建议

住房公积金制度的满意度评价作为一种主观评判，在一定程度上能够反映住房公积金制度的实施效果，而只有了解住房保障家庭对于当前运行的住房公积金制度的满意度评价情况，才能有针对性完善住房公积金制度，进而提高住房公积金制度的实施效果。因此，本文利用课题组2016年全国31个不同城市的居民调查数据，通过构建有序Probit模型从微观层面分析了住房公积金制度的满意度情况及其影响因素。研究发现，住房公积金的缴纳意愿和公积金的作用效果并不完全匹配，总体上居民对于住房公积金政策的满意度评价并不是很高，在控制了个人特征、家庭特征和区域特征之后进一步分析住房公积金对居住满意度的影响，发现住房公积金和住房公积金贷款对居民居住满意度存在显著地正向影响。此外，对比离异等群体，未婚和已婚居民拥有较高的居住满意度。同时，工作年限、家庭收入、储蓄资产也是提高居民住房满意度的主要因素。

基于以上分析，本文提出如下政策建议：扩大住房公积金制度的覆盖面，进一步完善户籍制度，将农村居民群体纳入住房公积金受惠范围。收入对住房公积金满意度有着较大的影响，应把中低收入群体作为住房公积金的主要保障对象，向中低收入群体倾斜福利，并根据不同家庭资产属性实行差别的住房公积金政策。

注 释：

① 教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“建立公开规范的住房公积金制度研究”（14JZD028）。

② 具体变量设置：非常不满意=1，不满意=2，一般=3，满意=4，非常满意=5，其中，公积金贷款额度和贷款限制设置：不清楚=1，非常不满意=2，不满意=3，一般=4，满意=5，非常满意=6。

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