房地产市场调控背景下城镇住宅项目成本效益分析

麻倬领

摘 要：在房地产市场调控背景下，分析城镇住宅精装修的成本管控内容和影响因素，并对全寿命周期各阶段的成本管控重点进行分析，提出前期策划、施工建造和竣工结算阶段的成本管控方案，总结得出城镇住宅成本管控方案的时间、经济、环境和社会效益。

关键词：市场调控；城镇住宅；成本管控；效益分析

文章编号：1004-7026（2018）11-0051-02 中国图书分类号：F293.3 文献标志码：A

2016年“十三五”规划中指出要推进新型城镇化建设，促进房地产市场健康发展。2017年政府出台密集和严厉的房地产市场调控政策，调控内容涉及信贷、购房资格、主方供应、购房限制等方面[1]。同时随着房地产行业竞争加剧，房地产開发商为提高其产品竞争力，更加注重产品品质，住宅产品的精装修交付也成为开发商的一个重要选择。但是精装修项目的成本普遍高于普通住宅的项目成本，而且住宅项目因精装修而增加的成本在项目成本中的占比较大。在国家调控下的城镇化建设中，如何通过成本管控手段合理控制资金投入是开发商面临的难题。

对城镇住宅项目而言，精装修工程的成本管控对项目总成本的影响较大，应作为项目成本管控的重要内容。因此，本文从城镇住宅项目精装修成本管控的内容出发，对项目全寿命周期的成本和效益进行分析，研究精装修住宅项目的成本影响因素，提出提高精装修住宅项目效益的成本管控方案。

1 导致成本增加的因素

当前的房地产市场调控政策的目的是全面抑制投机投资，降低城镇房地产市场的杠杆率。在此背景下，政府对资金监管的力度增大，禁止资金违规流入房地产市场，并从企业投资和个人消费出发，严格监管货币供给和信贷。造成房地产开发商融资成本增加，为应对资金压力，开发商通常会提高资金周转速度。开发商一方面要提高资金周转速度，另一方面要提高住宅产品的品质，会导致成本管控困难，以下因素将会造成开发成本的增加：

1.1 工程量大，工期紧张

目前国内城镇住宅项目通常是以住宅小区的形式开发，精装修工程量较大。住宅项目需要在前期策划制定的交付时间进行交付，而且从建设到装修完成的工期紧张。项目工程量大和工期紧张会导致成本控制困难。

1.2 设计施工协调困难

城镇精装修住宅项目的工程量大，涉及多种装饰设计方案，施工阶段涉及到众多施工分包单位。在设计阶段，因设计方成员不熟悉施工做法和装饰材料特点，导致设计方案不可行，在施工中需要对方案进行变更。在施工阶段，精装修工程专业划分较细，施工分包单位较多，会存在工作面冲突问题。设计和施工协调不当会造成成本的增加，因此，设计和施工协调也应是成本控制的重点。

1.3 质量控制严格

精装修工程的质量会影响住宅项目的品质，工程的质量受装饰材料和工人施工水平的影响较大。装修材料的选择要综合考虑质量和成本因素。对于施工质量方面，要做好工人的施工交底工作，在施工过程中发现质量问题应及时通知整改，避免对后续工序的影响，减小因质量问题造成的成本增加。

2 全寿命周期的成本管控方案

在项目全寿命周期对成本进行管控的目的是：在质量和进度允许的情况下，降低开发成本。城镇住宅项目的前期准备、施工建造和竣工结算阶段使用合理的成本管控手段，能够有效控制精装修住宅项目的开发成本。

2.1 前期阶段

根据项目整体定位确定住宅项目的设计风格，并考虑开发商的资金状况、回报率、品牌定位等因素，确定成本标准作为限额设计标准[2]，制定项目成本目标和施工精细化成本管理方案。在招投标阶段，需要明确各种装饰材料的品牌、型号等信息，并根据材料样品锁定材料单价，避免因描述不清或者漏项等问题造成重新核对报价。做好项目前期策划工作，为成本管控提供准确的依据。

2.2 施工建造阶段

在项目施工阶段，应按照前期策划的方案进行工程实施，尽可能减少变更和减少不必要的成本增加[3]。精装修工程的材料价格普遍较高，当发生工程变更时，可能会导致总成本的大幅增加。因此，在施工阶段可以通过样板区的各项成本计划对总成本进行核算，并进行调整。在施工过程中，对发现的图纸和方案问题应及时解决，减少相同问题的发生，并严格审查各项变更。

2.3 竣工结算阶段

住宅项目各项工作结束后，需要对项目进行竣工结算。要整理竣工图纸、合同文本以及项目实施过程中的各类变更资料等，根据投标清单和合同约定的计价原则进行成本结算审核。并做好成本分析考核工作，为同类的精装修住宅项目提供有价值的参考数据[4]。

3 全寿命周期效益分析

房地产市场政策调控下，通过开发精装修住宅项目，从成本管控的角度出发，协调控制工期和工程质量，可提高项目的时间、经济、环境和社会效益。

3.1 时间效益

依据施工和装修作业计划安排，施工作业和装修作业穿插施工、同时进行，可较传统施工方法节约实际作业时间。通过信息化手段提示相关节点作业安排，节点企业能够事先知道前置运行条件和处理预案，并迅速做出判断，发出工作指令或执行具体操作，提高作业响应速度，达到住宅项目的工期要求，提高项目的时间效益。

3.2 经济效益

由于采用精装修，项目的直接成本较高于传统毛坯交付的项目，但在其建造过程中间接费用节省和融资成本节约可以抵消直接费用的增长，如规模化采购降低采购成本；流水线施工降低施工成本等。精装修过程做好事前和事中控制，把事后补救损失减少到预期范围，降低运营和维护成本。

3.3 环境效益

在设计前期，要考虑节能环保，优先选择先进的节能环保设备和部品，以达到低碳节能的目标。采购材料时，应尽量选择绿色环保产品，避免装修后的居室环境对人体产生的危害。还要考虑材料的循环可持续利用和可再生的问题，从环境保护的角度，杜绝造成材料浪费和过度消耗。

3.4 社会效益

国家调控政策下，房地产开发商由产品数量竞争模式转变为产品品质竞争模式。城镇精装修住宅项目的推广，使消费者不需要再花费时间和资金对毛坯房进行装修，能够提高住宅居住品质。另外在政府管理部门的扶持与管理下，能够提高住房质量，消除住宅的隐患，同时也方便住宅的后期维护与改造。随着技术的进步和精装修住宅建造方式的成熟，最终可实现成本和品质双优。因此，在市场调控背景下，推广城镇精装修住宅能够带来巨大的社会效益。

结束语

城镇精装修住宅项目的开发是当前国家政策引导下，房地产开发商的一种选择，精装修交付将是房地产开发的趋势。在新型城镇化建设中，房地产开发商应响应国家宏观调控政策，以成本管控作为管理的核心，从设计、招标、施工到竣工交付环节，利用合理有效的成本管控方案，增强其竞争优势。

参考文献：

[1]王万霞.我国房地产市场调控政策研究[J].法制与经济，2018（2）：119-121.

[2]胡素兰.住宅精装修项目设计与成本管理控制研究[J].企业改革与管理，2018（8）：180，182.