关于房屋租赁免租期间的财税处理探讨

张璇

在现有的房屋租赁合同中，经常存在免租期这一项条例，尤其是对于相关商业地产的商铺租赁而言，因为刚刚接手，需要对其进行装修或者培养商业环境，在这一过程中，租户没有正式的开业，所以，出租方会根据这一现象，制定一系列的免租金优惠，并且，此种优惠方式具有规定的日期。在本文中，主要分析了怎样合理的对房屋租赁免租期间的财税进行处理，从实际情况来看，在具体的操作过程中該过程面临着较大的挑战性，必须有效的进行整理和落实。

房屋租赁

免租期间 财税处理分析

免租期出租房的涉税处理

在实务中，出租人员首要考虑的便是租房人员在具体的装修过程中，无法有效正常地租赁房屋，因此，一般情况下，经常给予承租方相应期限的免租期。通常来说，房屋租赁属于经营型租赁的一种，根据颁布的相关租赁规定表明，针对经营型租赁的租金，出租企业可以在租赁的过程中，采取直线法，将其当做当期损益，在这一过程中，如果企业找寻出了更加合理的方法，那么对于企业而言，在运行期间，也可以使用其它的方式来工作。房屋经营租赁免租期，作为出租人员来说，可以在不扣除免租期整个租赁期间内，使用直线方式或者其它方法来合理的分配租金总额度，也就是说，在免租期限内，出租房可以根据租金总额度在整个租赁期长度内有效的确定租金收入情况。此外，对于承租方来说，可以根据租金总额度在不扣除免租期的整个租赁范围内，使用直线法或者其它有效的方式来进行分摊，在免租过程中，要明确确定出租金的实际费用，也就是说，不管出租人是否提供了相应的租期，或者合同内是否制定了租金每年根据相应比例逐渐上升的条款，在相同租赁合同和不可以撤销的租赁区域内，都要将不能够撤销租赁期间的租金总额在全部的租赁期长度内进行分摊。那么，出租方和承租方面临的首要问题便是怎样合理对税务进行处理和解决，这是存在的难点。

现阶段，虽然免租期出租方没有收到相应的房屋租金，但是，在实际过程中，要明确收入情况，经过分析表明，出租方在增值税、房产税以及企业所得税的处理情况如下所示：

（1）对于免租期增值税的处理情况

在遵循财政部门、国家税务局根据实际情况制定的营业税改征增值税试点通知规定内容的基础上，可以看出，纳税人出现应税行为并收讫销售款项或者获得索取销售款项凭据的当天发生增值税纳税业务，对于先开具发票的，为开具发票的当天发生增值税纳税义务。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期。针对没有签订书面合同或者签订了书面合同，但是没有确定付款日期的情况，为服务、无形资产转让完成的当天，或者不动产权属变更的当天。明确规定，纳税人提供相应的租赁服务，并且采取预收款方式的，具体的纳税义务发生时间是收到预收款的当天。从以上论述可以看出，出租方在免税期限内，没有获取租金收入的，可以不需要缴纳增值税用。可是在免税期间，如果收取了一定的定金或者预收了相应的房屋租金，那么要在收到定金以及预收房屋租金的当天发生增值税纳税义务。此外，等到合同签订的付款时间到了之后，不管出租方有没有收取到租金，都必须明确增值税纳税义务的出现，在遵循规定要求的基础上对增值税进行缴纳和申报。

（2）免租期限内对于企业所得税应税收入的确定

对于出租方而言，在免税期限内确定企业所得税应税收入的时候，要按照我国企业所得税实施规定内容来实施，在计算企业应纳税所得额的时候，要在遵循权责发生制的基础上实施，这一现象是当期收入和费用的一种，不管有没有交付款项，都必须当成当期的收入和费用。并且，要明确注意，这一条例和国务院财政、税务主管部门的规定除外，根据规定内容来论述，对于租金的收入，要根据合同约定的承租人应付资金的日期确定收入。对此，预收租金收入的获取，不可以完全的根据权责发生制原则进行确定，与此同时，也可以根据合同约定的承租人应付租金日期确定收入。这样一来，在完成工作之后，税收和会计确定收入在时间上会产生一定的差异性，对此，可以将企业预收的租金收入当做纳税调增进行处理，将其纳入预收中的应纳税所得额中，以此计算出企业所得税。在相反的情况下，要是合同规定租赁期满一次支付几年的租金，那么在支付的过程中要明确所有的收入，确定企业所得税。但是，对于出租方一次性收取多年租金的时候，我国制定了明确的规定，根据这一现象颁布了落实企业所得税若干税收问题的内容，在这一内容中，明确列举出了，出租人员在租赁期间分期均匀性的计入到相关年度收入中。根据以上分析情况，可以提前一次性收取租赁期跨年度的资金收入，这样一来，尽可以根据合同或者规定内容来确定应付的资金，与此同时，也可以在租赁期间内，有效的将其纳入有关年度收入中。并且，在这一过程中，出租人分期均匀确定租金收入的时候，必须遵循以下几点内容：

按照合同或者协议规定的内容，租赁期限是跨年度的。

可以提前一次性付清租金。在这一情况下，企业所得税应税收入确定时间要和会计保持一致性，可是，要是根据合同规定来分期收取资金，那么要根据合同规定的要求，承租人应付租金的日期确定企业所得税应税收入的实现，相应免租期企业所得税不确认租金收入的实现。需要说明的是：免租期企业所得税不确认租金收入，但会计上应确认租金收入，而企业所得税平时预缴是以会计利润为基础，该差异只是在年度企业所得税纳税申报时进行纳税调整。

（3）免租期间的房产税处理

对于房产税，主要包含两种方式，第一是从价计征方式，这一方式是房产税根据房产原价一次性减掉10%-30%的余值计算缴纳。第二种是从租计征，这一种方式主要是以房产租金收入为房产税的主要计税依据。一般情况来说，房产税是根据年征收或者分期进行缴纳的，此项要求比较适合应用于按照房产原值计算缴纳房产税的纳税人中。房屋租赁出租方则是根据房产税以及城镇土地使用税相关规定出借房产。此外，需要明确，国家税务局对于房产税城镇土地使用税相关问题规定表明，无租使用其它单位房产的应税单位或者个人，要根据房产余值来缴纳房产税。在这一规定中可以看出，免租使用的房产要由承租方根据房产余值来缴纳房产税，针对有偿租赁，需要提供一定期限的免租期，但是仍然需要产权人根据余值来缴纳房产税。

免租期间承租方的企业所得税处理

承租方在扣除租赁费用的时候，可以根据企业所得税规定内容来看，企业根据实际经营情况，租人规定资产支付的租赁费，遵循以下方式给予扣除。以经营租赁的方式租人固定资产发生的租赁费支出，根据租赁期限合理的扣除。换句话来说，承租方支付的租金并不是一次性扣清的，它是按照租赁期限均匀的进行扣除，在承租方税前扣除时，和会计规定是一致的。

案例分析

例如：在2017年甲方企业给乙方企业租赁相关的房屋，具体的租赁期限为3年，其中，在合同当中，甲方企业给乙方企业设置租赁的第一年为乙方企業的免租期限，但是，在后续的两年中，每一年的房屋租赁的租金为150万元，所以甲方企业在2017年的时候一次性收取乙方企业房屋租金300万整。

（1）会计的处理方式

1.作为房屋的出租方应该把具体的房屋租金总的金额在不减掉免除租金的整个租期之内，应该遵循直线的方法以及另外更科学的办法进行租金的分配，在免除租金的时间之内，作为房屋的出租单位甲，还需要确认租金。

2.在这个实例当中，在会计的账务登记时，应该依据直线分配方法，将2016至2017年每年的租金是100万整。

（2）企业的所得税收

在《中人民共和国企业所得税法实施条例》中明确规定，租金的收入指的是相关企业的固定资产，包装物体以及企业其他有形资产使用的收入。租金的具体收入，应当依据双方合同当中约定的租金交付时间决定。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》明确规定，租金收入指的是企业通过提供固定资产以及包装物品和有形资产使用权所获得收入，应该依据相应的合同来实现租金的交付。

根据相关的法律规定，假设企业方提前的完成租期之内的跨度时间比较大的租金收入，可以通过以下的方式处理：一是，依据双方订立的合同为准，依据规定的合同日期完成租金的收入。二是，在房屋的租赁期限的范围以内，可以依据权责制，在财务上分期记录。

结语

在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳增值税，在租赁期内，分期均匀计人相关年度收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。

[1]财政部、国家税务总局、关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税24号）[Z].2017.

[2]关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定国税地字第15号[Z].2018.

[3]国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函）2017.