营改增可选择或者适用5%征收率的项目

邢国平

按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号附件1）第十五条、第十六条规定，营改增的增值税适用税率有17%、11%、6%、零税率以及3%的征收率等几种，但按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016］36号附件2）、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税［2016］36号附件3）以及《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税［2016］47号）、《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税[2016]68号）等有关规定，有些项目可选择或者适用5%的征收率，现归纳如下，以便在实际工作中执行。

一、出售不动产

一般纳税人销售其在2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。一般纳税人销售其在2016年4月30日前自建的不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人销售其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（指〈建筑工程施工许可证〉注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，下同），可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

北京、上海、广州、深圳四城市的个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税）；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。北京、上海、广州、深圳四城市之外地区的个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额计算缴纳增值税（个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税）。

二、出租房产

一般纳税人出租其在2016年4月30日前取得的不动产，可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），按照5%的征收率计算缴纳增值税。

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

三、劳务派遣服务

一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人提供劳务派遣服务，可依取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税;也可以按取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。

四、公路通行服务

一般纳税人收取试点前开工（相关施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前）的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。

五、提供人力资源外包服务

一般纳税人提供人力资源外包服务，可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。

六、转让土地使用权

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择以取得的全部价款和价外费用，减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

七、不动产融资租赁服务

一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可选择按照5%的征收率计算缴纳增值税。

但是，对上述可选择按5%征收率计税的项目，一经选定36个月内不能变。