公证指导案例7号 商品住房选房顺序摇号现场监督公证

案情概况

2017年5月，南京市某房地产公司星晖花园项目商品住房销售的申购人数大于房源数。为保障销售活动公平公开透明，5月29日上午，该房地产公司向江苏省南京市某公证处申请办理商品住房选房顺序摇号现场监督公证，希望采用电脑摇号方式确定申购人选房先后顺序。受公证处指派，公证员王某审查了房地产公司代理人提交的营业执照、商品住房预售许可证、授权委托书、销售方案等材料；重点审核了经南京市房地产市场综合执法办公室核验的《报名摇号清册》，确认该商品住房销售项目共有375组申购人，其中有356组符合南京市住房限购政策，具备摇号资格。根据审查情况，公证处于当日受理了公证申请。

随后，公证员王某与房地产公司代理人进行充分沟通，制定了《摇号规则》，重点明确了以下内容：1.本次摇号活动暂定于5月31日上午10时在公证处进行，如在公示期内有申购人提出异议且不能及时解决的，则推迟摇号时间；2.摇号活动由公证员全程主持；3.摇号活动采用电脑摇号方式进行，摇号电脑和软件均由公证处提供；4.摇号活动现场生成摇号所需要的号码数据，须与申购人在《报名摇号清册》中的报名序号一一对应；5.摇号活动现场突发情况的处理规则；6.摇号活动通过公证处官方网站、微信公众号对外进行视频直播。5月29日下午，公证处通过官方网站对《报名摇号清册》《摇号规则》进行了24小时的公示。5月30日，公证处对准备摇号使用的专用电脑进行了检查，与经检测合格的摇号软件共同封存。

公示期满，公证处未接到有效异议。5月31日上午10时，摇号活动如期在公证处举行，公证员王某、张某主持摇号活动。首先，公证员王某现场介绍摇号活动的有关规则，安排公证员助理启封摇号电脑和摇号软件，操作电脑运行摇号软件生成摇号所需要的号码数据。随后，公证员王某宣布了摇号现场突发情况处理规则，公证员助理操作摇号软件随机生成了356组有效申购人的选房先后顺序号码。最后，公证员王某现场宣读公证证词，并对本次摇号活动使用的电脑和软件进行封存。房地产公司代表、申购人代表、人大代表、政协委员、纪检监察人员、房地产监管部门代表、新闻媒体代表受邀到场见证。公证处通过官方网站及微信公众号对摇号过程进行了视频直播。摇号活动结束后，公证处将摇号结果在官方网站进行了公示。6月5日，公证处依法出具了公证书。

案例评析

一、公证要点

1.公证机构办理商品房选房顺序摇号现场监督公证，应当事先与房屋管理部门充分沟通协调，在工作层面进行有效衔接。公证机构应当从严、从实、全方位、全流程参与摇号过程，切实履行公证职能。

2.公证机构应当对商品房申购人的信息和资格尽到审查义务，确保用于摇号的基础数据真实、完整和准确，防范人为操作摇号结果的情形发生。符合摇号条件的申购人名单信息应当由公证机构公示，或者公证机构监督开发商公示。

3.公证机构应当指导公证申请人制定科学严谨的摇号规则，明确相关突发事件的处置预案，确保摇号活动的公平和安全。公证机构发现抽签摇号活动违反事先已明确的规则、当事人及相关人员存在弄虚作假和徇私舞弊的情形，应当终止公证。

4.公证机构应当重点排除人为和技术上的干涉和干扰，自主控制、自行开展商品房摇号工作。采用计算机摇号的，要保证计算机的专用性，不得用于摇号以外的其他用途；要保证软件由公证协会、公证机构或房屋管理部门自主或委托开发，并经检测合格，在使用的各个环节不存在他人介入的可能，不得使用房地产公司或其他利益相关方提供的软件；计算机及软件在摇号前和摇号后由公证机构封存保管，摇号时不得接入互联网。采用传统人工方式摇号的，要根据规则使用相应的方法和工具，保证摇号的随机性、公正性和全程公开。公证机构应当对现场摇号环节全程录像，并可以采取符合法律规定的形式进行现场直播。

5.公证机构应当在摇号结束后现场宣布摇号结果，并采取适当方式进行公示，接受社会监督。

二、案例意义

近年来，为促进房产依法公平交易、维护市场经济秩序，越来越多的地方引入公证手段，对商品住房选房顺序摇号活动进行现场监督。公证以客观中立身份一方面帮助制定购房选房规则、解释和运用规则，对选房摇号全过程进行监督、证明和公示，能够确保房产交易公开透明，有效预防房产销售过程中的暗箱操作行为；另一方面能够有效保障人民群众获得公平合理的选购权益，避免矛盾纠纷和群体性事件发生。公证机构在其证明、监督过程中，对交易规则的解释和运用，是向社会、公民进行普法宣传教育的有效途径。

三、相关法律和政策依据

1.《中华人民共和国公证法》第十一条；

2.《公证程序规则》第五十二条。

四、专有名词解释

商品住房选房顺序摇号：是指在商品住房项目销售过程中，有效申购人多于项目可供房源的，通过随机摇号的方式确定申购人选房先后顺序的活动。

现场监督公证：是指公证机构根据当事人的申请，依法通过事前审查、现场监督，对招投标、拍卖、开奖、摇号等活动的真实性、合法性予以证明的活动。