营改增对房地产企业的影响及对策

侯怡恬

摘 要：“营改增”后，由于税费征收范围的改变，房地产企业的营业成本有所提高，对于房地产企业增值税发票管理，会计核算科目及企业负税产生了很大的影响。因此，房地产企业在面对营改增时做好税务规划，改善经营模式，加强企业财务管理，促进房地产企业健康发展。本文通过营改增对房地产企业的影响进行分析，提出对策，从而有助于房地产企业稳定发展。

关键词：营改增 房地产企业 影响

“营改增”的要点

2016年5月1日以来，“营改增”试点在全国范围内开展，作为此次“营改增”重点之一的房地产行业受到很大关注。第一，本次税制改革对于大部分房地产的交易环节，征收率定为5%，同时对所有房企销售老项目按5%征收率计税。对于租赁业务，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，按5%计算应纳税额；第二，明确土地价款可以抵扣。对5月1日以后取得的新项目，按11%增值税征收，此次细则明确规定了可以将取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的金额视为销售额；第三，预征率更低。先行政策规定，采取预收款方式征收房地产开发企业销售的房地产项目，在收到预收款时按3%征收率预缴增值税；第四，新增不动产纳入抵扣范围。不动产进项税额第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，抵扣年限较市场预期大幅缩短至2年，其将大幅度提升减税力度，有助于提高商业及产业地产的积极性。

营改增对房地产企业的影响

2.1房地产企业营业成本增加

房地产企业营业成本包括人力、开发建设、材料采购、施工等成本。其中，人力占很大比重，建筑施工企业一般选用农村的农民作为劳动者，其流动性较大，并非来自专门的劳务公司，因此无法获取人力成本有关的增值税专用发票，进项税额无法抵扣进而增加了房企的人力成本；在材料采购时需要大量的水泥、钢筋及钉子等配套的小型建筑材料，但选择规模小的企业作为材料供应商时，无法提供可抵扣的增值税专用发票，故无形中增加房企的采购成本；在施工过程中，需要租赁大量的机器，租金和专业操作人员的工资都很高，增加其营业成本。

2.2增值税发票管理困难

营改增后，由于计税方式的改变，开始出现增值税专用发票，最显著的变化是可以依据进项和销项税来抵扣，由于抵扣发票的数量大多都能由企业开具的发票来决定，开具发票的增加，使企业发票管理更困难。

2.3营改增对房地产企业会计核算科目及税负的影响

营改增后，房地产企业的应交税费增加了两个二级科目，即应交税费—应交增值税和应交税费—未交增值税，并且在明细下增设销项和进项税，同时增设三级科目来辅助核算。房企每个月末缴纳税费是用销项税与进项税抵扣，小规模纳税人缴纳的增值税额不影响当期利润。计税依据是按企业的增值税额进行计税，采用税款抵扣机制，尽可能避免重复征税的现象发生。下面将某房地产企业在实施“营改增”前后的税负情况进行对比。

某房地产新建楼盘为12000元/平方米，建筑装修费用为5000元，前期勘察、设计、广告等费用为3000元，配套设施费及其他绿化费用为1500元，基础设施费用为800元。

销项税额=12000/（1+11%）*11%=1189.19

进项税额=（5000+1500+800）/（1+11%）*11%+3000/（1+6%）*6%=893.23

增值税额=1189.19-893.23=295.96

营改增后的税负率=295.96/12000=2.47%

营改增之前，营业税=12000*5%=600，税负率为600/12000=5%，营改增前后相比税负率下降2.53%。

通過以上计算结果得到，房企在实施“营改增”后税负有所下降，说明在将来营改增逐渐健全，相关抵扣系统日益完善时，房地产负税会降低。

房地产企业应对营改增的策略

3.1做好税务规划，控制企业成本

营改增后，房企应对各项成本做好税务规划，安排专人专岗分析有关税收事项，合理分摊工程建设成本。其次，为减少采购物资有关的税款，房企可要求供应商提供可抵扣的增值税专用发票，在此之上商定采购价格，综合考虑物美价廉的供应商。最后，合理筹划企业建设过程中劳务支出的有关税收，用工企业可以索取有关劳务支出的增值税专用发票用于抵扣，减少其缴纳的税款；同时，房企要雇佣有正规劳务保障的施工人员，减少自身员工配备人数，减轻劳务成本与税收负担，发挥更好的经营效益。

3.2加强企业内部控制，改善增值税发票的管理

营改增后，税务核算更复杂，税务流程也发生变化，房企应加强内部控制，制定具体的应对措施，降低企业税负、建立健全企业会计核算制度，改善管理。根据税负影响的大小培训会计核算人员，加强对新税务流程的梳理。增值税专用发票关系着进项税的抵扣，收集管理困难，财务人员在处理业务时应优先考虑能及时提供增值税专用发票的企业，同时确保发票完整、准确、真实，同时，规范增值税发票的开具和保管，联合制定一套符合本企业自身特点的管理办法，减少漏洞发生，降低经营风险。

3.3优化企业经营模式，提高企业财务管理水平

营改增后，房企应对其经营运作模式深入研究，找出存在的问题并进行优化。首先，缩短开发周期，降低资金财务占用时间；其次，开发高质量建设项目，推动高质量智能化建设，增加建筑物的附加值；最后，打造多元化合作模式，以房企为中心，联合购地、资金借贷等，提高企业的整体实力。另外，房企应对管理层、财务部门、基层工作人员全面开展教育与培训工作，使营改增后的涉税管理思想深入每位员工当中，使其尽快掌握新政策下的会计核算方法，综合提升涉税管理能力和会计核算水平，提高企业财务管理水平。

【参考文献】

[1]陶丽. 浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J]. 现代国企研究，2016，（06）：125.

[2]寿荣英.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财会学习，2016，（10）：158-159.