营改增对房地产行业的影响

文/刘禹宏 陈敬慧，吉林工商学院

我国现代化建设已经逐步融入全球经济一体化，并且“十二五”规划明确提出逐步深化税收体制改革，税收制度的完善对经济管理规章制度的改革起着不容忽视的作用，因此，对税收体制的改革刻不容缓。营业税与增值税是我国税务体制中最为重要的两个流转税，二者相互平行，相互补充。近年来，随着我国经济水平的提高和税收制度的改进，二者出现了许多弊端。因此，推进“营改增”是社会经济发展的必然要求，此次变革对各行业来说既是机遇又是挑战。房地产行业作为我国的重要税收来源之一，近几年对我国经济贡献更是巨大，由于房地产企业开发周期长，资金链大等特征，如何让房地产企业适应“营改增”所带来的巨大变化成为重中之重。

改革开放以来，我国增值税进行过几次变革，但此次“营改增”是最为重大的一次。“营改增”前，对于房地产企业，营业税的计税依据是销售额，并且企业采购建筑材料时也要交纳增值税，因此重复计税是改革之前所面临的最大问题，企业流通环节越长税负越重。如今的房地产开发企业，面临材料、劳动、财务、技术等成本的不断提高，再加上沉重的税负，已经严重阻碍了企业的转型发展和产业结构的调整，由此可看出，税制改革刻不容缓。增值税即在流通环节对增值部分进行增收的一种税金，很好避免了重复征税，特别是对于环节多而复杂，产业链长的房地产企业尤其有利。从长远来看，“营改增”不仅可以减轻房地产企业税负，有效抑制房价过快上涨，而且可以加快产业结构调整，优化产业链机构，促进市场良性发展。因此，房地产企业应该积极应对“营改增”，不断加强企业的财务管理使其更好适应税制的改革，实现优化产业结构，提升房地产企业核心竞争力。

1 “营改増”对房地产开发企业会计处理的影响

1.1 价税分离

增值税与营业税不同，属于价外税，销售方会随收入购货方一并收取。首先，价税分离可能会造成成本的上升。房地产开发企业在“营改增”后，从上游企业购买付的价格不含増值税，所以，増值税并不影响企业的应税所得和会计利润，但这绝不代表增值税和企业的利润无关。“上游”的建筑业由于同样进行了“营改增”，税负增加，必然会将其税负转嫁给房地产开发企业。所以，若房地产企业不能够获得可抵扣的增值税专用发票，那房地产企业就无法将销项税抵扣，这就无疑会增加其成本。

虽说增值税是价外税，但也是要和收入一起向消费者收取的，増值税虽不影响损益，但是房地产开发企业还是应该提高一些的价格才能在“营改増”后不影响其实际收入。但是，以目前市场条件而言，很难再提价，这也就导致房地产企业的账面销售收入的数值会有一个较大幅度的下降。

综上，价税分离后，若房地产企业无法获得有效的进项增值税专用发票，会导致企业生产成本的上升;除此之外，企业的账面收入也会减少，如果企业不在原售价的基础上提高价格的话。

1.2 抵扣纳税

在营业税中没有抵扣纳锐的规定，而増值税中，对于増值税进项税和销项税的专用发票的处理十分重要。对于房地产企业而言，在抵扣纳税中，主要存在两个问题:进项抵扣不足、进项与销项不匹配。

因为，房地产开发项目成本构成非常复杂，对于购买的很多材料难以取得增值税专用发票。但税法要求，如果企业未获得能够抵扣的增值税专用发票的话，那么该企业的增值税进项税额是不允许抵扣的，对于不可以抵扣的进项税应转出，计入相应的成本中。所以如果房地产企业无法获得足够可抵扣进项税发票时，“主营业务成本”金额增加，企业利润减少。

另外，因为房地产开发项目周期较长，为尽早回款，房地产企业通常会采用预售的方式销售。而这种销售方式在“营改增”后，会导致房地产开发企业可抵扣的进项税出现延后留抵的情况。目前，房地产企业会预缴增值税，预征率为3%，但对于资金紧张房地产企业，仍然会有在项目完工交付后，于是增值税的进项税就无法在发生销项税时进行抵扣，因此形成了大量的留抵税额，而这种情况会加重企业资金的紧张。

2 “营改增”对房地产企业的影响

2.1 “营改增”对房地产企业开发成本的影响

对于房地产企业来说，企业的开发成本直接决定企业利润，实行“营改增”对房地产企业来说有着不容忽视的影响。在建造房屋的过程中，房产企业的开发成本无非就是建筑材料以及人工费用。房地产企业在建筑过程中需要采购大量的原材料，例如:钢筋、水泥、砂石等等。在“营改增”之前，许多企业为了削减成本，通常向个体小商户或者小作坊采购，而这些小商户们可能都只是小规模纳税人，甚至无法开具增值税通用发票，根本不具备开具专用发票的资质，房产企业无法进行进项税额抵扣。而在“营改增”之后，房地产企业为了获取增值税专用发票，在原材料订购中，会放弃以往小规模纳税人价格上的优势，选择一般纳税人的中大型企业进行购买，争取获得最大额度的进项税额。对于房产企业来说，既弥补采购时价格上的劣势，又进一步提升了材料的质量。“营改增”对于房地产企业成本的影响也显而易见的。实行“营改增”之前，企业为了降低自身的人工费用，选择的往往是农民工或者未成年人等廉价劳动力。对于这些独立的个体，企业根本无法与之签订正式的劳务合同，更不用说开具增值税专用发票。但“营改增”之后，企业由于无法获取增值税专用发票而导致税负的增加。

2.2 “营改增”对房地产企业税负的影响

为了加快经济发展，政府通过对税收制度的完善，提出对房地产企业进行“营改增”，主要目的是为了降低企业税收，减少企业运营成本。而部分企业在实行“营改增”后，税收出现了“不降反升”的现象，“营改增”没有在部分房地产企业赋税中起到作用。

“营改增”刚刚实行时，得到了各房产企业的关注，它的影响慢慢显现出来。在实行“营改增”之前，企业缴纳的是营业税5%，“营改增”之后，企业缴纳的是增值税11%。下面对改革后房地产企业税负影响举例说明。假设某房地产企业某项目销售收入为S，原材料成本、劳务成本、设备租赁、管理费用等开发成本合计为T，假定进项税额统一为17%。“营改增”之前，房地产企业需要缴纳的是营业税即5%*S，“营改增”之后，企业应纳税金=销项税额-进项税额=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T。假如，营改增前后房产企业缴税额不变即:9.91%S-85.74%T=5%*S，可得出5.7 5%S=T。而对于大多数房地产企业，企业的开发成本都超过销售额的一半，因此“营改增”对房地产企业来说可以起到大幅减少税收的作用。通过分析，我们可以清楚地知道，房地产企业的开发成本越大，即可抵扣的进项税额越高，企业的税负减少得越多。如果房地产企业做不好成本控制及税务筹划，便无法享受到“营改增”带来的福利，则会出现“不降反升”的现象。

2.3 对资产负债表的影响

在“营改增”之前，房地产企业购进固定资产时，营业税金计入成本核算。“营改增”之后，企业购买不动产产生的进项税额可进行抵扣，同时增值税是价外税，会导致固定资产入账价值的降低，提高了房地产企业的资产负债率，增加经营风险。

2.4 对利润表的影响

增值税是价外税，房地产企业在销售额中扣除增值税，从而降低主营业务收入。并且在采购原材料及劳务费用时不能开具增值税专用发票，也会导致税负增加。

2.5 对现金流量表的影响

房地产企业在项目开发完成后方可开具增值税专用发票，但期间需要垫付之前所发生的税金，在一定程度上给企业带来了资金的压力，提高了经营风险。虽说国家进行税制改革主要目的是为了让企业能减轻税负，但理论与现实还是存在一定差异，根据税务总局公告《关于增值税发票开具有关问题的公告》，自2017年7月1日起，对于开具增值税发票有了更规范的要求。企业不能开具或者开具不符合规定的发票而未能进行抵扣，在一定程度上对企业的发展造成阻碍。

3 房地产企业应对“营改增”的对策建议

3.1 加强财务培训，全面适应“营改增”

政府进行“营改增”的初衷是降低企业税负，房地产企业应该杜绝在营业税模式下，采购环节和接受劳务过程不要发票、不区分对方企业纳税身份等现象，在增值税模式下相同采购价格应选择一般纳税人进行采购以获取专用发票，而从小规模纳税人处进行的采购需要适当降低价格以弥补增值税无法抵扣的损失。企业更应该重视税务改革，加强对财务人员的管理，同时开展针对“营改增”政策的培训。适应新政策，新形势的需要，不断提高涉税人员的业务能力，熟悉税收新政策，使之更快更好地适应新税制。企业会计人员的素质直接影响企业税务筹划的有效性，在培训过程中可采用绩效考核的方式来提高财务人员学习的积极性。并且要求对增值税的会计核算更加细致，对一级、二级会计科目的设置要完善，对增值税可抵扣环节要及时申报。企业人员要深入了解“营改增”税务构造，透彻理解税务改革目的与意义，使企业及时进行改革调整，以确保企业未来的发展。

3.2 加快建立高效的发票体系改革

房地产企业想从“营改增”中减轻自身的税负压力，最好的途径就是建立高效的发票体系。从之前的分析中不难看出，对于企业来说，进项税额抵扣是最快捷、最直接减少企业税负的方式。混乱的发票管理，不仅使企业增加税收，更可能影响企业的发展。必须严格按照2017年7月1日实行的《关于增值税发票开具有关问题的公告》，当房产企业发生经济业务时，应当按照要求开具发票或者索取符合要求的增值税专用发票，以有效规避因管理不当造成的风险。

3.3 加强与供应商及劳务公司的合作

企业为了能在项目建设过程中获取更多的进项税额抵扣，必须关注的就是开发环节。房地产企业要加强供应商管理，选取优质的供应商，不仅能保证所提供的材料质量的稳定，而且能够在业务往来中开具足额的增值税专用发票。之前多数企业在项目建设开发环节选择租赁机器设备而不选择购买，“营改增”之后很多企业会选择购买固定资产，在获取进项税额抵扣的同时，增强自身的核心竞争力。因此，加强供应商管理，可降低企业的经营风险，增加企业的资金流量，避免不必要的支出。

3.4 加强房地产企业财务人员的专业技能

提高房地产企业财务人员的综合素质，加大在房地产企业财务人员专业技能的培训，满足“营改增”的需求。加强对“营改增”在企业内的宣传力度，树立企业人员不仅仅是财务人员对“营改增”的重视。邀请专业培训机构或经验丰富的财税人员就税改规定对企业财务人员进行培训，强化财务人员处理问题的实际操作能力和临时应变能力。

3.5 加强房地产企业管理和内部控制

房地产企业应做好财务管理，全面落实税务筹划，在深入了解有关政策法规的基础上，完善会计核算体系。正确划分相关成本费用，明确相关业务流程，对开发建设过程中进项抵扣加强管理。控制核算程序，按时核算，及时核算。

在对于企业资金管理方面。明确按照计划使用资金，匹配进项税和销项税的发生时间，避免过重的税收负担问题。同时，应尽可能的扩大企业融资渠道，更有力的保证企业有充足的资金应对突发状况。对项目开发建设过程中付款审批加强管理。

4 结束语

综上所述，通过上述分析可以看出，“营改增”是一次重大的财税改革，本文从房地产企业的角度对“营改增”进行了相关研究，分析了税务改制后对企业造成的影响，并提出通过强化财务培训，建立高效的票据管理体系，加强供应商及劳务公司合作等方式，使房地产企业能够更好、更快地适应“营改增”，进而促进政策的实施，使其充分发挥作用。

[1]李钊.“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊，2017(13).