“去库存”策略的影响和完善建议

徐红涛

（贵州电子信息职业技术学院，贵州凯里556000）

“去库存”策略的影响和完善建议

徐红涛

（贵州电子信息职业技术学院，贵州凯里556000）

随着房地产热度的升高，商品房的库存压力也与日俱增。近几年来，我国商品房每年都要以1亿平方米面积新增待售，这一巨大数这给我国经济建设健康发展带来了潜在的风险。在此背景下，2015年12月的中央经济工作会议首次提出了“去库存”，并将其纳入我国确定的五大经济任务之一。基于此，通过对“去库存”实施一年来相关涉事对象的调查和研究，一方面探讨“去库存”策略给社会带来的影响，另一方面为如何更好实现“去库存”提出了一些建设性的建议。

去库存；商品房；影响；建议

一、“去库存”策略带来的影响

（一）“去库存”与租赁市场

住房租赁市场的发展与“去库存”政策两者是相辅相成、互相促进的，“去库存”政策刺激了住房租赁大力发展，住房租赁市场的急速发展为“去库存”的化解做出了贡献。政府通过给予住房租赁行业以优惠政策，客观鼓励了自然人和各类机构投资者购买库存商品房，从而一方面充实了租赁市场的房源，另一方面也促进了以住房租赁为主营业务的专业化行业的成长。

（二）“去库存”与房价

国家在实施“去库存”的同时，通过引导和鼓励地方政府，让其对地产商采取适度降税和提高产业集中度的方式，来力图降低房开商的成本，从而实施让商品房降下来，以促进去库存之目标。在一线城市，由于刚性需求的存在，降价是不符合市场经济规律的；而在三四线城市，由于经济水平的滞后，微微的降幅对于激起人民对房子的购买欲望也成效不大。

（三）“去库存”与农民工权益

通过农民市民化的“去库存”路径，过去一年来，国家不仅对在城市买房的农民工的市民身份给予认可，同时也在城市的基础设施建设和服务水平上给予大力度的改善，其目的是让那些在城市里买了房子的农民工，在享受了住房的同时，在就业、子女教育、医疗等方面也享有同其他城市人一样的服务。

二、“去库存”策略完善措施

（一）控制土地供给

由于房地产经济的高利润，吸引了社会上巨大的财富投资该行业，盲目的土地开发是商品房积压的源头。地方政府，要严格审批土地的使用情况，控制土地供给。在偏远相对欠发达的地区，高房价已同当地居民的收入严重脱节，开发商所建的房子卖不出去，成了“鬼房”。此次调查研究发现，近几年来，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，商品房越积越多，控制土地供给才是解决问题的必由之路。

（二）住房保障货币化

住房保障是政府使命，买商品房作为保障性住房，一方面可以实现政府的善民目标，另一方面也可以有助于化解商品房的库存。同时，对于中低收入有住房刚性需求的居民，可以在首付上给予必要的货币补贴等手段，通过货币资助让其有房住，同时也会有效促进“去库存”策略的落实。

对于一些落后、经济欠发达地区的开发商企业，如果在土地款上出现资金链断裂的情况，地方政府可以采取回购商品房的形式。一方面帮助遇到困难的地产商渡过眼下的困难，另一方面可以增加保障房的房源，从而更好实现安居福民。当然，在这一过程中，资源得以合理配置，也降低了商品房积压库存现象。

（三）降房价

从理论上讲，降低房价是一种方式，但是实际上手段有很多种，比如，公积金提取政策的放松、异地购房的公积金可提取、购房可以办户口等等都属于促进房屋销售的手段。去库存化的含义可以理解为：不管采取任何方式，将现有的、尚未卖出的商品房销售出去就是去库存化。

（四）二套房和首套房的政策优化

在住房信贷政策中，其核心内容就是关于二套房和首套房政策问题。对于二套房，有部分是用来投资的，有部分是改善居住需求的。无论什么情况，相对于第一套房子的买家而言，二套房的购买者的经济条件和生活享有度总体会较高。我们实行的是有中国特色的社会主义道路，我们的目标是让社会的发展成果惠及到每个人，即尽量平均，所以，可以进一步拉大二套房的信贷利率甚至是商品房价格，用这部分所得补偿给首套房的买家。补偿的形式可以是直接降价补贴，也可以低利率信贷补贴，只要是首套房，无论是谁都可以平等享有，毕竟对于一个家庭来说首套房的福利只有一次。目前，无房者的数量是很庞大的，他们是社会的中下层者，他们渴望着自己的第一套房，相信只要实施了二套房和首套房的政策优化，广大的房子购买需求会极大激发出来，势必会推动“去库存”政策的落实。

（五）下调交易税费或对购房给予财政补贴

下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，是政府在调节库存时常用的手段。2015年时，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还应该进行进一步下调。

地方政府也可以扩大契税的减免范围，比如，降低交易税或对购房给予财政补贴以刺激需求。

三、结论

中央的“去库存”策略，确实对于一二线城市商品房库存量的化解做出了很大贡献，但同时我们也应该清醒认识到，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，期待国家能够颁布更加积极有效的房产政策，以解决商品房库存问题。

[1]谢太峰.论中国现行经济[J].经济与管理研究，2015，（3）.

[2]何启.去库存下的中国经济[J].宏观经济观察，2016，（7）.

[3]田芳.试论去库存改革的得与失[J].金融管理与研究，2016，（5）.

[4]姜来英.去库存与房地产经济[J].求索，2016，（3）.

[5]王华斌.论去库存下的房价走势[J].经济管理与贸易研究，2016，（10）.

The influence of"destocking"strategy and suggestions for improvement

XU Hong-tao
（Guizhou electronic information Career Technical College，Kaili 556000，China）

With the increase of real estate fever，commercial housing inventory pressure also growwith each passing day.In recent years，China's commercial housingeveryyear to100 million square meters ofnewarea for sale，a huge number ofthe healthydevelopment ofChina's economic construction has brought potential risks.Under this background，in December 2015 the central economic work conference for the first time put forward the"stock"，and put it into one of the five major economic tasks in China determined.Based on this，through the investigation and Research on the"inventory"implementation year involved object，on one hand，tothe inventorystrategytobringabout social influence，on the other hand toput forward some constructive suggestions as tohowtoachieve the"inventory"better.

destocking；commercial housing；influence；suggestion

F293

A

1673-291X（2017）20-0035-02

[责任编辑 柯 黎]

2017-02-20

徐红涛（1983-），男，河南夏邑人，福州大学经济与管理学院博士研究生，教师，讲师，从事财政金融学研究。