营改增后房地产业税源管理的思考

◎李宁

营改增后房地产业税源管理的思考

◎李宁

宏观上房地产业现状

根据国务院发展研究中心预测，2010～2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。

图◎中国人均GDP水平与房地产行业发展阶段

从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的发展阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

另外，几年来国家不断出台限购、去库存、抑制投资性开发、棚户区改造等一系列政策，这些政策的出台对市场供需关系将产生显著影响，短期内市场量价调整不可避免，长期来看，房产税配套改革逐步进行，市场短期的调整和阵痛有利于房地产市场长期健康、稳定发展。

房地产业营改增后基本情况

以海拉尔地区为例：截止目前，呼伦贝尔市海拉尔区国税局辖区内房地产企业共计158户，其中，增值税一般纳税人101户,小规模纳税人57户。有开发项目的企业50户，开发项目56个。2016年5月1日实施营改增后至12月末实现增值税7800万元。根据房地产行业出台的税收过渡政策，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，由于处于营改增初期，海拉尔区房地产开发企业基本上都是老项目选择简易计税方法，所以增值税税负较营业税有所下降。新项目处于开发建设阶段，预计在2017年末之后会随完工进度实现销售。

房地产业管理难点

经过海拉尔区国税局近一年的税收管理，抓好房地产业税收征管仍存在诸多困难，主要表现在：

一是营改增初期房地产行业涉税业务复杂多样，税源管理无经验,工作量及管理困惑等问题骤增。如房地产建筑业往往存在分包、大包、清包、转包、挂靠等经营形式，同时为确保政策平稳过渡以及行业税负只减不增，出台了一些行业税收过渡政策，使得财务核算比较复杂、税务筹划难度提升、税收管理缺乏经验等。

二是税务机关缺少管理抓手，没有完善的备案制度，在房地产开发立项、建设、预售等不同阶段缺少监控指标，房地产管理手段落后，辅导相对滞后。

三是全面推开营改增试点后,政策文件多、新增的纳税户数多、业务类型多，基层国税机关人员对四大试点行业经营模式尤其是房地产业缺乏深入了解，在政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收征管经验和能力欠缺的问题更为凸显。

四是国税、地税机关和土地管理、城市规划、房产管理等房地产业行政主管部门信息不对称。如果纳税人不配合，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。开发项目的规划投资和销售分别由规划局和建委负责管理，税务机关没有参与管理、很难掌握开发及销售市场的动态，这样给房地产企业漏报售房项目提供方便，从而直接影响房地产售房的税收收入。

五是部分房地产经营者纳税意识有待提高。因房地产企业属行业资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄。

六是房地产经营者及其财务人员普遍存在对税收知识掌握不深、不透的问题。营改增后税收核算与营业税时期比较复杂程度增加：分包、大包、清包、转包、挂靠等经营形式并；房地产业跨县市、跨省开发经营的税收处理；预收房款、以房抵顶工程款、代收款项、多方多次转账结算等销售形式税收上如何处理都很难准确把握。

七是房地产受宏观调控、政府规划等诸多因素影响，加之近年来税制改革力度不断加大，税源变动受政策影响很大，税收收入预测、税收征管决策难度大。

房地产业管理对策

一是建议由政府牵头主导，实现多部门联动的社会综合治税大格局。积极探索实施房地产业税收一体化管理模式，政府各职能部门，如财政、地税、国土、住建、规划、发改、房管等多部门建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产业的信息共通、资源共享。

二是建立健全房地产企业的信息库。如房地产企业的项目登记台帐、销售明细台帐、房地产开发企业税源台帐等，及时掌握企业的销售动态，掌握房地产核算的每一个环节，随时准确掌握房地产企业的核心数据，避免企业预缴或申报时少申报税款或不申报税款。

三是“打铁需得自身硬”。要想管理好一个行业，只有熟悉其行业特点及其会计核算，充分掌握税收政策规定才能做好该行业的税收管理，所以税务人员要针对房地产行业特点加强专业学习，熟悉该行业税收政策和会计核算,并经常到房地产开发企业现场了解开发及工程进度情况，并对开发进度及各环节进行跟踪，掌握其全面情况,做到心中有数。

四是做好房地产建安企业的税收宣传和政策辅导。特别将国家出台的最新房地产建安等税收文件和政策及时传达给企业负责人、财务人员，使企业及时享受国家给予的政策规定，解决企业实际困难，使税企双方都掌握第一手政策执行依据，实现企业盈利、地方经济发展的双赢局面。

五是加强房地产企业的发票管理和使用。税源管理部门要根据对企业的日常管理和经营情况的掌握，对风险较高的企业进行重点监控，及时核实掌握企业开具发票和申报数据的比对，对征收厅转办的申报比对异常等及时进行调查核实，防止企业偷逃税和欠缴税款情况。

六是完善房地产行业管理的相关配套制度，增强纳税人依法遵从的责任意识。按照房地产行业的相关文件规定和制度做好各项登记和报备等，在确保税收收入平稳过渡后，可放管结合提高征管的有效性，使纳税人具有获得感，享受更加公平的纳税环境。

（作者单位：内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区国税局）