浅议房地产开发成本控制

一、房地产开发成本的构成

房地产开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本相当于工业产品的生产制造成本。具体包括以下内容：

第一，土地使用权出让金，指房地产开发企业从国家取得一定年限内的土地使用权而支付的资金。

第二，土地征收及拆迁安置补偿费。一是土地征收费。房地产开发企业征收农村耕地的费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是房屋征收安置补偿费。房地产开发企业按规定对土地原使用单位或个人给予的补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。三是前期工程费。其主要包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用和“三通一平”等土地开发费用。四是建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。五是基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。六是公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。七是不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。八是开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

二、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，有利于房价下调，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有一定的意义。由于国家政策调控，土地使用权取得价格的提高和房地产市场消费需求的降低，加上大量境外资金的涌入以及国内一些集团型企业的扩张，使得房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价不明确的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，成本控制不力的企业必将被市场淘汰。

从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争、腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有重要的意义。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。

三、房地产开发成本控制中存在的问题

目前房地产开发企业采用的成本控制方法有些是不合法、不科学的，主要有以下的方式：拿地时采用不正当的手段获得土地使用权，并压低补偿；施工中采用二次招标、黑合同等方式压低承包方价格，压迫材料设备供应商，采用虚假广告美化开发项目、卖楼花等。

目前采用成本控制的企业还存在一些管理中的问题，主要有以下方面：

第一，成本项目控制中过分注意施工环节，只是看到了房地产开发中的地价、土建和安装成本等显性成本，而忽略了隐性成本的重要性。

第二，轻视项目管理中的沟通管理，成本控制各阶段缺乏沟通，不能很好地进行事前、事中和事后的控制。

第三，不注重利用先进的管理理念和方法，对于先进管理方法的使用很少，对于计算机和项目管理软件用得很少。

四、房地产开发成本控制的方法

房地产开发过程是一个长期的过程，在项目开发的各个阶段都会产生成本，最终影响开发成本总额，房地产开发成本控制应该是一个全方位、全过程的控制过程。房地产开发成本控制可以采用的方法有：

第一，加强过程控制。在房地产开发的各个阶段加强控制，实行项目成本的全过程控制。前期调研阶段要做好可行性研究；设计阶段要做好投资控制，设计中可以实行招投标制度，实行限额控制，加强设计出图的控制等；施工阶段合理控制工程变更，严格审核承包商的索赔，搞好材料设备的订货等；竣工结算阶段要做好竣工验收，与原招标文件审核对照。

第二，进行项目的全面控制。成本控制不仅要进行成本有关支出的控制，要对将会引起成本发生的各个方面进行全方位的控制。项目管理中的进度管理、质量管理、费用管理各个方面是相辅相成的，需要综合考虑各个方面，才能有效地进行成本控制。

第三，采用现金的项目管理方法。国际上常用的项目管理理论和方法主要有成本控制的价值工程、挣值法和方案度分析，质量控制的因果分析图（鱼骨刺图）法、质量控制图、ABC分析法、帕雷托图，进度控制的横道图（甘特图）、网络图、计划评审技术等。目前需要加强计算机和先进管理软件在企业中的应用。

五、施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产开发中资金投入的最大阶段，加强施工成本控制，能够有效降低开发成本。施工阶段成本控制主要是防止發生“三超”现象，即概算超估算、预算超概算、结算超预算。超额必须由企业的赢利来弥补，会影响企业利润。该结算采用的控制方法主要有：

第一，做好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段，成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。

第二，从管理模式着手，建立建设监理制。完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量、按合同约定的计价依据、套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

第三，从技术措施上展开项目投资的有效控制。对主要施工技术方案，在做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。

第四，从经济措施上展开项目投资的有效控制。严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资以达到降低造价的目的。

第五，甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。同时加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（作者单位为承德石油高等专科学校管理工程系）

[作者简介：毛智敏（1979—），女，河南郑州人，本科，毕业于河南大学，华北电力大学管理学硕士，讲师，研究方向：财会。]endprint