房贷利率与楼市

文/赖勤

房贷利率与楼市

文/赖勤

我国自1998年实行住房制度改革以来，逐步发展了住房交易市场，房地产业和金融业在相互支持中得到了迅速发展，其中，个人住房贷款对房地产业的发展功不可没。最近，个人住房贷款市场出现了一些变化，北京、上海、广州等城市的多家银行多次出台收紧房贷政策，据悉，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至上浮20%。究竟是什么原因导致了房贷利率的上升？是因为银行响应中央号召落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，还是因为银行自身的经营需要？业界普遍认为房贷收紧的情况可能还会持续，这对楼市会有什么影响？历史上是否出现过类似的情况？这些问题都值得我们去深入探究。

一、房贷利率基本情况

据多家媒体报道，近期许多城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨，例如:北京市的部分商业银行从年初首套房贷利率的8.5折，到现在的1.1倍，房贷利率涨了近30%；广州市内部分商业银行自6月初起把首套房贷利率上调5%-20%；福州地区部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍；成都部分银行的首套房贷款利率从最早的7.5折到8折、8.5折、9折，基准，房贷利率一路上涨……

有媒体爆出“全国已有20家银行停贷”的消息，让购房人摸不着头脑，虽说之后媒体发现该消息的统计样本是全国35个城市的533家银行（分支行），暂停房贷业务的20家银行占比仅有3.75%，但这也在一定程度上反映出银行在收紧房贷业务。

从“融360”统计的数据可以看出，房贷利率在 2014年二、三季度见顶，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率仅为4.41%，相当于基准利率的9折，此后房贷利率开始逐步回升，并在近期加速上升，今年5月份达到了4.73%，约等于基准利率的9.6折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。二套房利率从顶部下跌至2015年11月，此后稳定在5.40%。

图1 全国首套房平均利率和二套房平均利率

二、房贷利率提高原因探究

房贷一直被认为是银行的优质贷款，但最近银行对个人房贷的态度发生了比较大的变化，个人房贷从曾经抢手的香饽饽变成鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现在各大银行的房贷利率的折扣上。不同城市的房贷利率有不同程度的上浮趋势，导致这一变化的原因如下。

（一）楼市调控

2016年底召开的中央经济工作会议指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。央行行长周小川在今年全国两会上也表示，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。“管住货币”在实践中肯定会落到具体的额度管控上，银行的个人住房贷款额度必然会下降，在物以稀为贵的情况下，房贷利率的提高也属正常现象。

今年3月以来，政府坚决执行“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针，因城施策进行了新一轮的宏观调控，多数热点城市出台了为楼市降温的升级版调控政策，如：北京规定二套房“认房又认贷”,首付比例最高提至8成，离婚1年内购房按二套房贷执行；广州规定社保缴费年限由3年改为5年，单身限购一套，同时执行认房又认贷等。这些政策积极发挥了政府对市场运作的调节作用，限制投资性资金大量涌入房地产行业，与此同时，信贷机构也积极配合楼市调控，因此，许多银行上调房贷利率。

（二）银根收紧

从金融市场来看，银根正在日益趋紧。央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，使得金融机构超储率降至1.3%的历史低位，货币市场资金整体偏紧。在此背景下，银行加剧了对半年末时点流动性冲击的担忧，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率来应对可能的“钱荒”。近期，部分银行理财利息已超过5%，即超过五年及以上期基准贷款利率。银行间市场同业拆借月加权平均利率从2016年初到8月一直稳定在2.1%左右，此后便开始上升，并且有加速上升的趋势，2017年5月达到了2.88%，分别比上月和上年同期高0.23个和0.78个百分点，分别上升8.7%和37.1%。今年5月官方利率与银行间市场同业拆借月加权平均利率的差额为2.02%，比2015年5月4.23%的差额减小很多。此外，相比之前的楼市降温期，如2011年7、8月份差额4%和2013年11月份差额3.41%，目前的差额都是很小的。除了2013年6月是银行闹钱荒最厉害的月份外，当前是过去七年甚至或许是过去几十年商业银行最难受的时间段。在官方利率与银行间市场同业拆借月加权平均利率的差额减小的情况下，银行只能通过减少个人房贷利率优惠幅度或增加上浮比例来平衡资金成本的上升。

图2 银行间市场同业拆借月加权平均利率和五年期以上贷款基准利率

（三）金融秩序整顿

4月25日在中共中央政治局就维护国家金融安全进行的第四十次集体学习会上，习近平总书记强调，必须充分认识金融在经济发展和社会生活中的重要地位和作用，切实把维护金融安全作为治国理政的一件大事，扎扎实实地把金融工作做好。从这里可以看出中央对维护国家金融安全的重视程度。

今年尤其是3月下旬以来，政府出台了多项政策，用一套组合拳对金融市场进行了严肃整顿，用切实有效的手段对金融市场的漏洞进行了弥补。这些政策包括：MPA考核、银监会10天7个文件密集落地、证监会严惩数家公司、保监会发布39条措施明确保险业风险防控的九大重点领域……从实际效果看，这些政策减小了影子银行的规模，降低了金融杠杆，但与此同时，对银行等金融机构的流动性也造成了冲击，从而导致资金面偏紧，实际利率上升。

三、房贷利率与楼市的关系

自从我国实行住房商品化以来，房地产业便与金融业紧密地结合在一起，金融业对房地产业的发展提供了有力的资金支持，同时，金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响，而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，它的变动更是会对楼市产生较为显著的影响。以前人们关注更多的是购房首付比例，并且国家出台的楼市调控政策也更多着手于最低首付款比例，但是近期房贷利率的变化也会对购房者的还贷负担和购房意愿产生影响。房贷利率和楼市的关系值得我们去更深入地探究。

（一）房价与房贷利率为负相关关系

2009年到2017年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关，并且两者走势正好相反。住宅价格环比增幅最大的三个时期分别是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此时的房贷利率水平正好是处在同周期的低谷阶段，其中2009年四季度和2016年三季度的个人房贷利率只有4.5%，处于历史低位。此外，当住宅价格环比跌幅最大时，房贷利率维持在较高的水平，如2012年一季度左右，此时的房价环比跌幅达到了0.3%，而房贷利率达到了7.62%，为近十年的历史最高峰值。

图3 70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与房贷利率

观察70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势，可以看出，从2009年一季度至今年一季度，两者的走势基本是相反的，当房价同比增幅高时，房贷利率往往较低，而当房价同比增幅低时，房贷利率往往处在同时期的高位。例如,2010年上半年房价同比增幅达到了10%以上的高点，此时的房贷利率低于4.5%，是一个阶段性的低点；当2015年一季度左右房价同比跌幅达到峰值的6.4%时，房贷利率处于一个较高的水平，当房贷利率逐渐降下来，房价才触底反弹。

图4 70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率

（二）住宅成交面积与房贷利率为负相关关系

从2011年一季度到2017年一季度，全国商品房销售面积累计同比增幅与房贷利率也保持着走势相反的趋势。房贷利率达到2个峰值点时，即2011年下半年7.5%左右和2014年二三季度近7%，商品房销售面积都处于同期的低谷。当2013年一季度全国商品房销售面积累计同比增幅达到峰值的49.5%时，房贷利率处于同期的低谷，只有6.3%左右。

图5 全国商品房销售面积累计同比增幅与房贷利率

四、历史相似时点对比

追溯之前央行公布的个人房贷的数据可以看出，利率上升的情况在历史上也发生过，如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度，它们分别在在2011年下半年和2014年二三季度达到了同期的高点。

图6 房贷利率走势

（一）2009年6月份至2011年

这轮房贷利率上升始于2009年6月份，持续时间长达10个季度，增幅高达76%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点：

1．CPI涨幅居高不下，出于抑制通货膨胀等原因，央行先后进行了5次加息，每次上调0.25个百分点，贷款基准利率的上浮导致了房贷利率的上浮。

2．政府加强了楼市调控，出台了一系列限购限贷政策，主要政策包括2010年1月的“国十一条”、2010年4月的“新国十条”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”等，其中的二套房利率上浮等政策直接导致了房贷利率的上升。

（二）2012年9月份至2014年三季度

这轮房贷利率上升始于2012年9月份，持续时间为8个季度，增幅达12%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点：

1．央行“去杠杆”的金融调控和利率市场化的步伐加快，导致了银行闹钱荒，从而出现了“钱紧”、“钱贵”，进而推高了房贷利率。

2．楼市调控趋紧，出台的主要政策包括2013年2月的“新国五条”和部分城市的地方性调控政策，这些政策导致了房贷利率的上升。

（三）2016年四季度至今

这轮房贷利率上升始于2016年四季度，至今仍保持着上升趋势。现阶段CPI保持在较低的水平，因此目前不存在通胀的压力，此次房贷利率上升的原因与2009年6月份至2011年间的利率上升的原因不同，而与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。

与前两个利率上升的时间段一样，此次房贷利率上升也伴随着一系列的楼市调控政策，包括：2016年国庆假期期间22个城市收紧房地产市场调控和许多城市出台的限购限贷政策，以及今年3月以北京为首的诸多城市跟进的一轮调控。

图7 房贷利率、五年期以上贷款基准利率和CPI同比增幅

从房贷利率走势图中可以看到，虽然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅仅为12%，远低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房价和房屋成交面积的降幅不亚于后者。可见，房贷利率并不是影响楼市的最关键因素，而是与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对房价和房屋成交面积进行了调控。

五、房贷利率与楼市趋势

未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆仍将继续。种种迹象表明，今年底以前房贷利率仍将上浮。预计明年，我国央行存在加息的可能：一方面，美联储的多次加息会逼迫其他国家跟进；另一方面，如果我国一直不加息，则银行不仅无法合理发放新增房贷，而且截至2016年底，全国共有19万亿元存量房贷，其中包括很多7折、8折、8.5折、9折利率的房贷，这些有折扣的存量房贷，将导致一定程度的亏损。预计明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率仍将上浮。此外，与历史上的房贷利率相比，现在的房贷利率是较低的，因此，即便未来半年房贷利率抬升，其仍处于偏低位。

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面将成为热点城市楼市降温的主导性因素。去年以来，在一系列调控政策的施压下，热点城市楼市已经有了筑顶下行的趋势，预计未来半年楼市调控政策松紧度基本不变，但金融环境继续呈紧缩态势。预计个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，其持续增长时间将达到一年左右，增长0.6个百分点。

在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月，增长0.58个百分点，房价便出现了下跌。从以上情况可以看出，本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似，同时还应考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年。

因此，综合考虑房贷利率变化与房地产市场调控强度，我们认为：热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，我们认为这一指标将于11月前后下拐，即房价环比正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

(作者单位：上海易居房地产研究院)