新常态下房地产开发与管理专业人才培养模式研究

文/刘旦

新常态下房地产开发与管理专业人才培养模式研究

文/刘旦

欧美发达国家房地产行业产生较早，其专业高等教育发展较为成熟，研究成果相对也比较丰富。总体上，欧美房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校极大的重视，被认为是非常重要的专业。在国内，高校房地产专业教学经过近二十年的发展，也有了一定的基础，但总体而言，文献大多比较陈旧，多为2011年以前的成果，已有文献也多数建立在工程管理专业平台或者财经类平台上，独立的房地产专业的教学改革的研究仍有所欠缺，研究领域相对较窄，全面、系统研究房地产行业的文献较少。本文拟结合新形势下房地产专业人才需求的发展趋势，运用协同创新理论探究房地产开发与管理专业人才培养模式的构建。

一、新常态下房地产开发与管理专业人才培养面临的外部环境

当前，关于中国经济处在新常态的判断已上升为国家战略，在新常态下，房地产行业发展的外部环境发生了巨大改变，这将导致房地产行业和房地产企业的发展出现许多新的趋势和面临新的战略选择。面对新形势，我国高等学校房地产开发与管理专业人才培养也应适应行业的发展，关注企业需求，调整培养模式。

（一）房地产步入寡头市场，房企集中度越来越高

2016-2017年上半年，在利好政策的带动下，标杆房地产企业业绩大幅上涨。从表1可以看出，2017年房地产企业超级阵营（7家）平均销售额增长39.26%，达到1848亿元，为销售额同比增长率最高的阵营。第一阵营（7家）平均销售额达651亿元。第二阵营（30家）平均销售额332亿。阵营内部差距拉大，寡头效应初显。在区域战略方面，标杆房地产企业紧随市场发展动向和国家战略进行市场布局，聚焦一、二线城市和国家战略经济带，因城施策，灵活调整产品结构，如深耕三、四线城市的碧桂园，于2015年开始推进“巩固三四线，拥抱一二线”的城市战略布局。房地产企业格局的变化必将影响房地产企业的战略选择，进而对高校房地产专业人才培养提出新的要求。

表1 2017上半年50亿房企销售业绩格局

（二）房地产产品对象面扩大，由传统的住宅开发走向综合开发

万科持续成功的秘诀之一是战略上坚持做减法，但随着行业进入新常态，转型成为行业发展的关键词。白银时代，部分标杆房企依托互联网、大数据等新技术手段，以房地产主业为核心，一方面积极沿产业链纵向扩大服务范畴，如长租公寓、物业等，另一方面横向跨界，积极拓展金融、教育、健康等业务领域，实现业务多元化发展。房地产行业发展的新变化要求高校人才培养从过去专注于住宅开发的培养模式向复合型人才培养模式转型，尤其是课程设置，要从过去单一专注于工程课、财经课向交叉型课程设置转型。

（三）房地产管理内容维度提升，由传统的扁平体系走向跨界融合

随着房地产行业利润率逐渐趋向一般利润率，众多一线房地产开发企业纷纷调整组织结构，房地产企业开始从大平台、大组织向大平台、小组织转型，这将导致未来房地产企业人才需求波动性逐渐平缓。一方面，房地产企业尤其是住宅地产企业人才需求高峰期已经过去；另一方面，对人才的需求已从过去的“高大上”向“小而美”转型。这种变化要求高校的人才培养要凝炼自己的特色，要从过去的强调广度培养，向广度、深度、高度相结合的培养模式转型。

（四）房地产企业竞争重心由后端转为前端，注重多元融资路径的构建

2015年底，中央经济工作会议首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境。据不完全统计，2016年前十月A股上市房企披露重大重组事件合计20宗，交易金额高达1639亿元，远高于2015年。同时，2016年以来，房企融资环境持续宽松，使企业境内融资意愿不断加强。标杆房企不断创新融资渠道，拓展多元融资路径，如：加大基金合作融资力度，破解拿地期间资金压力；利用PPP模式参与公共建设领域，将以棚户区改造、旧城改造为主的保障性安居工程作为切入点，以政府为担保进行融资；探索资产证券化创新，基于商业物业运营完善资金来源；通过商业物业租赁收入、物业费、购房尾款等基础资产进行证券化交易。这种变化要求高校的人才培养要强化学生在投资、融资以及财务方面的能力。

二、现有专业培养模式不能适应行业对人才知识与能力的需求：以江西财经大学为例

江西财经大学房地产开发与管理专业是江西省最早招生的房地产专业，在房地产经营管理相关学科办学方面积累了较为丰富的经验，形成了一定的办学特色，毕业生很受用人单位的欢迎，但也存在不少问题。

（一）静态的课程体系与动态的行业转型之间存在矛盾

尽管江西财经大学教务处要求人才培养方案每两年调整一次，但囿于人才引进力度较小等原因，课程体系调整力度较小，课程体系相对固化，无法适应行业的快速发展与变化，行业的发展远远领先于教学内容。因此，学生在入学时所实施的培养计划与其毕业后所面临的行业需求存在较大的差距，导致毕业生的知识能力与现阶段国家战略、行业需求不匹配，职业胜任能力有限。

（二）宽口径的培养模式与企业精准化的人才需求存在矛盾

江西财经大学房地产开发与管理专业目前实行的是大类培养模式，大一大二年级课程与同年级工程管理专业核心课程全部相同。同时，在学校“宽口径、厚基础”的教育理念下，通识课程超过学生总学分的1/3，导致专业课程模块缺乏系统性。以房地产分析模块为例，掌握房地产市场分析理论和方法是房地产开发与管理专业毕业生必须具备的核心能力，表2是一个合格的房地产分析师人才培养要求，对照培养计划，不难发现两者间的差距。

表2 房地产分析师人才培养要求

（三）教师个人知识结构的单一性与专业教学内容的多元性存在矛盾

房地产专业人才培养的复合性显著,要将经济学、管理学和土木工程三大学科有机结合：既要掌握经济学、管理学基本理论,又要具备土木工程技术基本知识；既要懂得房地产经营管理所涉及的装备与技术,又要熟悉房地产政策法规和软环境知识。江西财经大学房地产系教师大多为经济学博士背景，对房地产经济有精深研究，但对其他学科、专业的知识则少有涉及。因此，在一些课程尤其是实践环节课程的教学过程中，通常都会力不从心。

三、基于协同理论的房地产开发与管理专业人才培养模式构建路径

1971年德国物理学家哈肯最早提出了协同理论概念，协同的主要特征是将系统和环境协同起来，在重视系统自身资源优势的同时，还注重系统与环境变化的关系，通过研究非平衡态的开放系统在与外界进行物质或能量交换时如何通过内部协同作用自发地出现在时间、空间和功能上的有序结构，来揭示开放系统由无序到有序的演化规律。根据协同理论，2016年江西财经大学房地产开发与管理专业人才培养模式的构建包括三个层次：课程体系、实践训练和综合素质训练。这三个模块交织在大学人才培养的全过程，具体如下图所示。

图1 房地产开发与管理专业人才培养模式构建逻辑图

（一）优化课程体系，建立核心课程的“协同教学”模式

首先，建立X课程体系。在充分吸收既往人才培养方案中主干课程的基础上，结合教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍（2012年）》中规定的“核心课程”和教育部相关专业类教学指导委员会的推荐课程，进一步论证确立本专业“3+7+X”学科基础课程和专业核心课程。其中X课程旨在适应行业变化，培养学生适应行业新领域需求的能力，实现课程体系与行业发展的动态搭接。其次，基于学院师资实际，考虑专业背景及教师专长，选用不同程度的协同教学模式。如在“不动产融资模式”的教学环节中，由主讲教师系统讲授基础知识，同时采取专题模式，邀请业界精英从不同角度向学生传授相关专业知识，实现知识体系的有效协同。

（二）提升人才培养的国际化水平，强化综合能力的系统培养

一是搭建国际学习交流平台，加强与国外高水平大学合作办学。一方面利用学校、学院与海外众多高校建立战略合作协议的资源优势，加强专业教师和学生与国外高校以及专业协会、学会之间的学术交流，拓展学生的国际化视野与国际化专业竞争能力。另一方面，充分利用现有老师大多具有1年以上出国经历的有利条件，在人才培养方案中增加双语课程的比例。二是改革公共外语教学，突出听说能力培养，加强专业外语训练。三是每年设置2-3门专业核心课程，聘请国外教师进行全英文授课（每次≥16课时）。

（三）丰富课外教学内容，实现知识体系和能力的协同

一是根据课程设置和人才培养的要求，集中安排一些相对灵活的教学活动，进行特色化培养，如国内外名师讲座、国内外学术交流、大学生学科竞赛集训、开放性（综合性、设计性）实验、认识实习、专业实习、课程实习（设计）、校内模拟实习、社会调查与社会实践、毕业论文写作指导和企业实习实训等。二是突破界限、科教融合，实现培养机制创新。具体做法是基于教师的科研项目和咨询项目，结合相关课程建立与实践的有机关联，利用“科、教、思”培养机制，激发学生原始“三创”（创造、创新、创业能力）能力，利用国家、学校的大学生科研训练项目组织教师团队进行系统引导，培养锻炼学生规范的科研能力。

（四）加强实践教学，建立“并行项目”教学模式

房地产开发与管理专业是实践性较强的专业，不仅需要学生掌握基本的理论知识，而且需要培养学生较强的实践能力。具体做法如下：一是强化专业软件应用，丰富实践教学内容，主张“知识与素质”并行。例如，在城市综合体开发课程中，基于BIM和Anylogic软件，使学生定量评估商业综合体动线效率，模拟人流，同时与商铺的营业额与租金建立关联，形成一套可视化的空间价值评估体系，帮助学生深入理解商业物业的空间价值，锻炼学生动手能力和运用新技术解决传统问题的创新能力。二是充分发挥企业基地实训在专业课程实践教学中的作用，加强与南昌万科、南昌正荣等标杆企业的合作，结合企业正在实施的项目，支持学生团队与企业团队并行工作，按照规定进度完成同样的任务。

（作者单位：江西财经大学旅游与城市管理学院）