完善住房租赁市场体系，促进购租并举

完善住房租赁市场体系，促进购租并举

近期，培育和发展住房租赁市场得到了高度重视。从各级部门连续出台的一系列政策措施看，发展租赁市场具有重要意义：既是贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容，也是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式，还是全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程。

我国房地产业在快速发展过程中出现了“购租失衡”的现象，表现为供给端“重销售轻持有”、需求端“重购买轻租赁”。2015年，上海房地产开发企业的房屋出租收入占主营业务收入的比重为9.59%，商品房销售收入占比则高达85.57%。相较而言，全国房地产企业购租收入失衡的状况更加严重，房地产企业租赁收入占比长期维持在2%左右，而销售收入占比从2000年的86.29%逐渐攀升至2015年的93.85%。

在需求端，租赁往往被视为一种过渡性的住房选择，有时甚至被视为一种无奈之举。国家统计局上海调查总队的外来农民工城市购房意愿专项调查结果显示，2015年有近四成受访外来农民工有城市购房意愿，其中近半打算在上海购房。而不打算在城市购房的受访外来农民工中，有62.7%的人是受制于经济因素（收入不稳定、缺乏首付款、担心付不起月供等）。可以想见，没有多少人会因为能租房居住而不选择购房。

为了破解“购租失衡”的矛盾，近期从供给侧和需求侧都出台了不少政策措施。在供给侧，北京、上海和深圳等城市先后公布了租赁住房的供应目标，上海推出了只租不售的租赁住房用地，北京等城市推进在农村集体建设用地上建设租赁住房的探索，若干城市启动了推进租赁市场发展的试点工作。在需求侧，国家有关部门在政策文本中提出要稳定租赁关系，保护承租人合法权益，广州等城市则明确提出“购租同权”的概念，另有一些城市打算对部分符合条件的承租人发放租赁补贴。这些措施的效果都将在我国住房租赁市场的发展实践中得到检验。

对住房租赁市场的发展而言，当前应注重市场体系的建立健全，深入研究几个重要问题。首先是应该建立一个什么样的住房租赁市场。住房租赁市场的发展嵌于各地制度、社会、经济和文化结构之中，并无统一范式。从房地产业的发展历程看，住房买卖市场的发展具有趋同之势，而住房租赁市场的发展却仍然延续分异态势。究其原委，或许在于租赁关系对当地经济社会和文化背景的依赖性更强，而买卖市场更加基于资本与技术。从这种视角看，建立一个什么样的住房租赁市场，是须首要解决的问题。

其次是租赁市场在住房体系中如何定位。一个健全的住房体系至少应该包括租赁市场、买卖市场和住房保障。应该通过怎样的制度设计和政策安排，使三者相互支撑？又该如何确定其边界，使其发展能实现动态平衡？

再次是符合国情、市情的住房租赁市场体系应该包括哪些要素。在推进住房租赁市场的过程中，应从过往多年建立健全住房保障体系的历程中总结经验和教训，注重体系，保持定力，避免政策的碎片化和短期化。

发展住房租赁市场需要有钉钉子的精神，“钉牢一颗再钉下一颗，不断钉下去，必然大有成效”。