“租购同权”对房地产市场的影响

文/戴甲芳

“租购同权”对房地产市场的影响

文/戴甲芳

为了加快构建“租购并举”的住房体系，广州市政府7月公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租购同权”，这引发了社会各界人士的热烈讨论。笔者拟就房地产租赁市场和房地产买卖交易市场两大方面，对“租购同权”进行论述。

广州市人民政府办公厅秘书处于2017年7月印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，方案中具体措施之一是——保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。方案对这一措施的具体表达是：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”这一措施一经发布即引发热烈反响。

众所周知，我国房地产市场价格在经历了2006年、2007年上半年的非理性持续上涨后，长期处于居高不下的状态，在老百姓“望房兴叹”的市场大环境下，政府不断颁布强有力的宏观调控政策，“国六条”、“国十条”、“一年内多次提高银行存款利率”、“两限政策”，以及针对非首套房购房者的“提高购房首付比例”、“提高购房贷款利率”等一系列房地产市场调控政策的出台，对我国房地产市场中房产价格的理性回落起到了积极的作用。然而，由于房地产商品的特殊性，尽管成交价格在同比涨幅方面有了一定幅度的回落，但购房压力之大仍然是人们的“心头之痛”。因此，广州市人民政府率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。这一方案的指导思想是：积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。其中“保障租购同权”这一提法，给人们尤其是对符合政策条件的人们带来了一剂强心针，他们可以通过支付租金的形式在享受居住权利的同时，与购房者同等享受依附于房产产权上的教育或优质教育以及其他方面的服务或资源，从此摆脱“房奴生活”，畅享人生。然而，能否“美梦成真”，还有许多方面的影响因素，例如基本的地方教育资源是否充裕等，试想：如果一个地方的教育资源，连基本的房户一致生源学位都无法全部满足，谈何承租者所欢呼雀跃的“租购同权”的实现？

“租购同权”旨在使“有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读”。广州市人民政府的这种“创想”被人们广泛评论，其焦点在于“租购同权”的可操作性及其对房地产市场的影响。

一、对房地产租赁市场的影响

为什么要强调“租购同权”？其出发点在于“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”。为求一优质学位，在以前的市场中，具有20-30年屋龄的老旧房屋尽管结构布局不尽如人意，这些不足也依然会向优质学位让步。人们为求得一优质学位，会降低对房屋居住舒适性的需求，不惜重金购置学区房。因为这些购房者明白，只要有优质学位市场需求的存在，就无需担心今后房屋的再转售问题。通过转售所得的丰厚资金，在市场上可以购买心仪的商品住宅，可谓学位、投资两不误。天价学区房在北上广深等一线城市，一直以来都是人们竞争的焦点。学区房的房价已不仅仅体现房产自身的价值，而更多的是依附在拥有房产产权之上的享有优质学位的权益价值的体现。如果能通过租房解决获取优质学位的问题，自然会对一些资金较为紧缺的人们产生影响。他们受制于经济条件，将会考虑通过租房形式获取优质学位。如果政策实施，则更实际的问题将接踵而至。在供应前端的硬件教育资源短期内并无增加的情况下，后端的需求却得到另一个层面的提升，这将使原先供应紧张的优质学位教育资源愈发紧张，使供小于求的局面进一步加剧。这时市场调节机制的作用将会凸显，作为房主将有更大的空间提升租金。当然，此时有人也许会提出加大租赁房产的供应，殊不知，在房地产市场中，十分重要的短板之一即土地资源供应的稀缺性。房源的足量供应并非一蹴而就，因此，“租购同权”在一定程度上对房地产租赁市场租金的提升将会有推波助澜的作用，从而使一部分投资客转向房产租赁市场。

二、对房地产销售买卖市场的影响

北上广深等一线城市的住房附加值大的关键原因是其与教育、就业、社会保障等服务资源相互联系。尤其是在教育方面，住房与教育资源的羁绊甚深。在过去的几年里，各地“学区房”价格一年一涨，远远超出同一区域的房屋均价。例如，北京诸多几十年甚至上百年屋龄的老旧房屋，只因其归属于名校学区，就能标出“天价”，而且如果进入市场，还非常抢手。人们受到传统观念的影响，“再穷也不能穷教育”，为了孩子的成长，为了孩子的教育，不惜耗费巨资抢购“学区房”，导致住房偏离居住价值轨道，沦为炒作的对象。在房地产商品的交易市场，交易方式无外乎两种：买卖和租赁。租赁通俗而言是分批分次地出售房产的使用权。例如，某重点学校的学位分配完全实行租购同权，但周边的房源本就供应量不足，这势必将带动周边房租的上涨，从而使无能力购买学区房的人们同样面临租不起学区房的困境。此外，随着租金的提升，投资客的购房热情将重新燃起，继而再次进入高房价的死循环。

由此可见，广州市推出的“租购同权”政策，虽然废除了购房上学这一前置标准，赋予了符合条件的承租人子女就近入读名校的权利，但短期内很难使名校“学区房”失去炒作价值。因此，真正意义上的“租购同权”，使符合条件的承租人子女实现入读名校的梦想，依然路漫漫其修远兮。因为教育资源具有稀缺性，这将是新一轮的“论资排辈”，有房产、有户籍的孩子为最优先选项。最终，在一定时期内将对房地产交易市场在成交价格方面起到一定的拉动作用，从而助长房产价格的提升。未来，在“租购同权”的政策下，在租房收益上升的带动下，更多房产会转化为租赁投资性房产，从而不断增加租赁房源，引导房地产租赁市场的平稳健康发展。

在发达国家的住房市场中，租房占比相对较大。例如，美国租房占比超过了其市场总额的50%，德国租房占比甚至超过了60%。其中，年轻人是租房的主要成员，这与年轻人的流动性大、职业变化大、收入较低等多方面情况有着密切的联系。租房的便捷性与经济性为年轻人提供了更多的就业选择机会。而在我国，过度发展自有住房以及消费者对财产的持有观念，使中老年消费群体形成了以购房为主的消费模式。在我国高房价的冲击下，一部分年轻人从以持有房产为主向以租房为主的消费模式转变。从我国一线城市的人口净流入量来看，今后住房租赁市场将有很大的发展空间。通过走访调查，笔者发现，90后、00后年轻人的购房意愿呈下降趋势，许多人的家中已有房产，甚至有多套房产。此外，部分无购买能力的人则不愿意为高房价买单，而是更希望通过租房来降低在住房方面的投入，从而更好地提高其他方面的生活质量。人们消费理念的变化，为“租购同权”政策的实施提供了更好的市场环境。

总而言之，“租购同权”政策的出台将推动政府加快完善相应教育资源投入政策、住房租赁政策，推动房地产租赁企业完善投资政策，从而使“租购同权”得到真正落实。届时，我国将迎来“租赁时代”的春天。

（作者单位：华南理工大学广州学院）