对房地产市场要坚持政策连续性稳定性

文/卞文志

对房地产市场要坚持政策连续性稳定性

文/卞文志

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。笔者通过解读会议精神，认为本次会议对房地产市场调控政策的表述出现重大变化，其重点在于要稳定房地产市场，坚持政策连续性与稳定性，加快建立长效机制。

加快建立长效机制稳定房地产市场

笔者分析认为，此次中共中央政治局会议分析研究了当前经济形势，既客观评价了今年以来各地区各部门坚持稳中求进、贯彻落实新发展理念所取得的成绩，又能正视我国经济运行中存在的矛盾和问题，辨证施治。这次中央政治局会议重点提出“政策要连续稳定”，这表示当前调控的重点仍是稳定市场。由此笔者分析认为，“坚持政策连续性稳定性”表明目前部分城市的调控政策仍不能放松，还需维持一段时间。虽然此前的政治局会议也曾提及建立房地产市场调控长效机制，但本次会议最大的亮点在于“加快”二字。此时，提出“加快建立房地产市场调控长效机制”主要是为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本目的。

根据此次中央政治局会议精神，预计房地产市场调控长效机制的建立将围绕以下方面开展：其一，推进不动产登记制度，推动房地产税立法；其二，增加住房用地供应量，推进棚户区改造和保障房工程建设；其三，加快租赁市场培育。

事实上，在此次中央政治局会议后，国家住建部已经表态，将立法明确“租售同权”，使租房与买房享受同样的待遇。住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。为实现百姓安居梦，我国将着力构建“购租并举”的房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。通过增加供应，满足“新市民”的住房需求。同时，还将进一步落实住房保障和棚户区改造，而这也是从供给端发力进行房地产市场调控的重要方面之一。

着力发展租赁住房市场是大势所趋

对于未来的房地产市场调控，国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲称，不仅要在需求端发力，抑制投机需求，还要在供给侧加强政策调控，落实住房保障和棚户区改造的相关政策，并着力发展住房租赁市场。7月20日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营住房租赁企业机构化、规模化发展，并在广州、深圳、南京等12个城市进行首批试点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措。增加房屋租赁市场的有效供给，能够使城镇居民家庭更自由地进行租买选择，更好地满足城镇居民尤其是“新市民”的住房需求。日前，我国首部住房租售条例已公开征求意见，住房租赁售市场有望通过法制手段遏制各种租房乱象。

2016年底中央经济工作会议召开以来，房地产市场调控政策出现了以下三个方面的表述。第一，中央经济工作会议认为：在去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；要把去库存与促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。第二，政府工作报告提出，要因城施策去库存。目前，三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主，满足多层次需求，以政府为主，提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。第三，中央政治局会议要求，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。显然，中央对房地产市场调控政策的表述已较2016年底发生了明显的变化：一是要稳定房地产市场；二是要坚持政策的连续性稳定性；三是尽快建立长效机制。

所以，在笔者看来，这是在房地产市场出现新变化的情况下，中央对房地产市场调控政策侧重点的悄然调整。首先，自2016年“9.30”以来，尤其是今年“3.17”以来，除极少数热点城市，包括许多一线城市在内的房地产市场销量骤然下跌，市场博弈逆转，一些城市的房价了出现了明显松动；其次，今年受益于持续的去库存政策和棚改货币化的推行，三四线甚至四五线城市的房价补涨，市场十分火爆，三四线城市过去的库存问题正在演化成新的房价泡沫问题；第三，在市场出现变化的情况下，市场上出现了对未来房地产调控政策的种种猜测。

以市场为主满足多层次需求住房供应体系

笔者认为，在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下，再继续强调“去库存”将使三四线城市的“虚火”更甚。笔者认为，三四线城市“虚火”的危险远高于热点城市。因为大量资金进入这些城市推高房价，在没有人口支撑和需求支撑的情况下，最终将导致房价泡沫破灭。因此，中国房地产市场调控政策将全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着，防风险将成为今后房地产市场调控政策的主题。

例如，近日上海市规划和国土资源管理局在其官网挂牌出让两幅用途为建设“租赁住房”的土地，由此引发市场强烈关注。这是上海土地拍卖市场首次推出租赁住房地块，所建物业仅用于出租，不得出售。出让信息显示，两幅地块分别位于浦东张江和嘉定新城，浦东新区张江南区配套生活基地A3—06地块出让面积为65007.60平方米，嘉定区嘉定新城E17—1地块出让面积为28513.40平方米。根据规定，地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。竞买资格除法人与其他组织外，还放宽至自然人，可以独立申请，也可以联合申请。联合申请各方的投资比例均须大于1%。

上海中原地产分析师卢文曦介绍，上海宅地出让的“标配”一般是15%的自持比例，这也反映出租售并举的思路在上海得到了很好的贯彻。今年以来，上海市政府十分重视租赁市场，多次召开有关租赁市场建设的各类会议。此次出现全部持有的土地也显示出地方政府积极推进相关工作的决心。卢文曦进一步分析指出，选择这两个区域作为租赁住房用地也有其内因。今年5月8日，上海市规划和国土资源管理局网站公布的《张江科学城建设规划（征求意见稿）》明确指出，张江今后新增住宅只租不售。而嘉定新城作为租赁住房用地的试点，其主要是为满足产业结构优化调整的需要。

当前，全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米，在此基础上，我国正着力构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次住房供应体系，2018-2020年将再改造各类棚户区1500万套，到2020年基本完成现有城镇棚户区改造任务。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞称，在供给侧结构性改革的大背景下，要实现“住有所居”的小康梦，必须建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障的两大体系，构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。有鉴于此，2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变，其中明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将“发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平，这也充分表明租赁住房将成为日后发展的新方向。

（作者单位：山东省临沂市园林局）