房地产开发企业营改增后一般纳税人税务实操分析

邵伟

摘要：2016年36号“营改增”纲领性文件首次发布，国家税务总局根据此纲领又出台了多项关于不动产的公告，这些都表现出营改增后房地产工作的复杂性。本文主要通过对房地产开发企业经历营改增后受到的影响；借助具体的案例分析，对一般纳税人的管理进行介绍；关于营改增后，房地产开发企业可能会面临一些账务难题，对此可以提出相对应的处理对策。希望可以对房地产开发企业应对营改增后的变化有一定的帮助。

关键词：营改增；房地产开发企业；税务实操；一般纳税人；措施

我国从2016年5月1日起，将房地产业纳入增值税体系，全面实施营改增。依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等文件，着重对营改增后房地产开发企业一般纳税人的税务实操问题进行全面分析，从而提出解决措施。

一、“营改增”对房地产企业税务的影响

在营改增之后，我国房地产行业流转税主要采用的是双重征收和土地增值税类型方式，它们都属于价内税，税收的增加可能会一定程度上影响商品的出售价格。而价外税如增值税，主要是对增值部分进行征税，可以最大程度上保证税额的正确性，从而有效降低产品的成本。对于“营改增”后对房地产企业税负变化影响而出现的问题，可以从以下两个方面理解：

（一）“营改增”可以很好的防止有关部门对营业税的重复征收和无法退税问题，进而可以减少企业的税务负担；也可以通过增值税的进项与销项之间的关系，调整房地产企业的内部结构，从而改变企业的运营和业务等模式，使得企业与企业之间的竞争力越来越大。“营改增”后，想要推动房地产企业的发展，可以考虑将土地出让金从销售额中减除。将土地成本作为一个城市房地产企业的最大成本，而“营改增”这一政策使得城市房地产行业在整体上不加税。如：某房地产企业房价为30000元，而土地成本为15000元/平米，建筑成本1500元，则计算出增值税销项税额为（30000-16500）/1.11*11%=1337.84元，使得该企业的税负可以降到4.6%，略低于5%营业税环境，就算有其他抵扣，也可能使房地产企业减税。

（二）“营改增”税负加重的情况对于一些规模较小、经营不规范和发展水平低的房地产企业，使得一些企业的运行和经营负担不断加重，不能很好的适应这个发展。就例如土地出让金抵扣销售额，土地成本占总成本的比重三、四线城市房地产企业不如一、二线城市，所以不能取得显著的减税效果。现阶段我国对于全面推进落实“营改增”的力度不断加大，但有些行业不能及时贯彻，很难跟上改革的步伐，如建筑业，很有可能会出现增值税链条无法形成等问题，具体到不能及时的开具增值税发票，房地产企业向政府缴纳的各项费用无法进行抵扣，这些问题都会增加房地产企业的税务，加重企业的负担，影响企业的发展。

二、对一般纳税人税务实操的管理

对于一般纳税人税务实操的管理，主要根据具体案例作出分析：甲公司是一家开发经营房地产的企业，这一机构位于梁园区，开发建设的B房地产项目在睢阳区。这一项目在《建筑工程施工许可证》上登记的开工日期是2016年4月30日之前，“营改增”中，登记为一般纳税人，对B房地产项目选择一般计税方法计税：

已知，甲公司取得土地15万平方米，用来开发B项目，土地出让收据金额为30，000万元；B项目总共可以出售的面积为39万平方米。在2016年5月，B项目还没有完工时，对应的建筑面积为1万平方米，工作人员就可以预计售出收入能够达到10，000万元。到了2016年6月，需要使用100万元购进建材钢筋进行项目建设，还需要进项税额17万元；而5月份预售所得的10，000万元房款，只够给业主开具增值税发票。导致这一月期初没有进项税额留作抵用。

说明：对于一般纳税人开发的房地产项目，选择一般计税方法纳税申报，税率为11%.这种纳税处理和一般纳税人开发的房地产新项目没有根本上的区别。

三、“营改增”下房地产企业对税务的应对措施

营改增税制改革工作貫穿于企业工作的多个方面，所以企业领导和相关人员的必须共同合作，讨论分析，更好地应对，采取最有效的解决方案，及时处理好所存在的问题。

（一）加强内部管理

一方面，通过加大宣传“营改增”政策的力度，企业可以聘请一些专业人员，对他们进行培训，企业领导也不能不关心，也要提高对“营改增”的认识，以便更好地应对企业所面临的机遇与挑战；通过提高相关人员的专业技能和管理水平，使得财务管理人员、成本核算人员能够熟练掌握操作流程。另一方面对营改增政策的管理机制也要有一个合理的规划和安排，使得纳税管理模式和秩序更加完善，适应需求；成立专门的纳税管理部门；还应该加强财务内部管理，加强对发票的公开透明管理，加强会计工作的核实，必须确认每笔账目都有合法的，真实的原始依据。总之，做好项目核算，严格执行会计核算程序，完善工程费用税收的每一个环节。

（二）做好各项工作的筹备和规划

“营改增”这一政策，为企业的税务筹划带来了宽广的发展空间，对于企业是机遇也是挑战，因此，企业必须牢牢抓住机会，充分利用，求得利益最大化。

1.加强增值税专用发票的管理力度

企业在进行货物和劳务采购时，大多数情况下采取的方式是集中采购，基本不会进行零星处理；必须提高人员的纳税意识，严禁有关人员在采购货物和劳务时，因优惠而放弃增值税发票的索要。没有发票，企业进项税额就不能得到抵扣，从而增加税收的负担。所以加强增值税专用发票的管理力度，是市场所需，工作所求。

2.严格筛选合作伙伴

合作商在工程建设中起着重要作用，所以对于合作上的选择要格外重视。在对施工单位、供应商等进行选择时，大多数企业都是通过招投标的方式。在选择时，对于合作商的资质、报价、规模及增值税专用发票等，必须严格对比，仔细考虑，做到企业层层把关。常用的模式主要有包工包料和甲供材料，和施工单位签订合同时，要清楚的表明自己选择哪种模式，对所选模式要进行合理的筹备规划。一般而言，自购材料则可以获得较高的的进项抵扣税额，有效降低税收负担。对于合作对象的选择，应优先选择一般纳税人，一般纳税人可以得到更高进项抵扣额；与小规模纳税人合作时，可以申请代开增值税专用发票，进而得到增值税进项税额的抵扣，从而降低税收负担。endprint

3.處理税款抵扣存在的问题

税款抵扣中存在的问题，在房地产行业中资金成本中占有很大比例。合理支配资金成本的支出，才能更好地提高企业的效益。企业需要重新整合内部资源，梳理企业的融资成本问题；企业应该对支出成本做出规划，如房地产企业应重点关注征地拆迁、土地出让的票据，判断它们能否抵扣进项税；推行精装修策略，购置大量电器商品等也有可能获得进项抵扣额，提高企业商品之间的比较，提高商品的质量，推动企业商品的发展。

（三）改善经营模式

“营改增”使房地产企业税负和开发成本有了很大的变化，因此房地产企业的经营模式和市场行为等都有可能受到影响。因此，房地产企业必须及时的了解市场的变化发展，及时掌握相关情况，结合自身的特点，跟随发展的趋势，对企业的经营模式有一个合理的调整。可以通过缩短项目的开发周期，尽量使资金占用时间减少，使资金可以很好的周转，从而有效的降低融资成本。对于公共配套设施的投入力度要加大，使得社区建设更加完善。实现产品多元化，通过调控商业项目价格，将自身税负部分转移到消费者身上，从而降低自身税负。

四、结术语

“营改增”是我国对税制改革采取的的重要举措，适应于我国经济的长远发展，同时，给企业的发展也带了大机遇。房地产开发企业对于国家的政策，应积极响应，对于企业的相关账务工作务必做好，使得企业可以获得最大收益。当然，改革过程，不仅带来机遇，各种威胁和挑战也是不可避免的。总之，房地产企业想要在这个大环境中取得生存，就必须要将自身情况和营改增政策的要求紧密结合，牢牢抓住机遇进行改革。房地产企业在营改增后，关于一般纳税人税务实操，应在具体问题中具体分析，提出做好的方法，更好地提升企业的效益。

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（作者单位：昆明发展投资集团有限公司）endprint