论全面营改增对房地产企业税收的影响及筹划

刘玉新

摘要：随着我国“营改增”政策的的全面推广，其给我国各行各业的运行带来了很多的影响，作为我国支柱性产业的房地产开发企业来讲，在全面推广“营改增”政策的过程中，其税收也在一定程度上受到了巨大的影响，引起了房地产企业的波动。本文将“营改增”改革政策给房地产企业及税收工作带来的影响进行细致的梳理和分析，并根据实际情况提供了相应的应对策略，以确保房地产企业能够尽快适应新的税收政策，更好的发展，同时保证房地产行业的经济利益不受损害。

关键词：全面营改增；房地产；企业税收；影响筹划

一、“营改增”改革政策的实施对房地产企业税收的影响

（一）从房地产企业整体情况看，影响较大

首先，由于不同企业的成本结构不同，即开发成本中土地与利息的占比不同，相关的财税管理水平也不一致，导致企业税既有上升的情况，也有下降的情况；其次，随着“营改增”改革政策的开展，增值税的抵扣机制对于房地产企业进行进项、销项税和应纳税额等方面的核算精准性有了更高的要求，当然，这样也有助于房地产企业提高自身的财税管理水平；再次，对于房地产企业来讲，自行购进建筑材料可以抵扣的增值税税率为17%，这样可以激发房地产企业的积极性，从而提高商品房的质量；最后，完美的体现了税负公平的意义，对于毛利率多的企业多收增值税，对于毛利率低的企业少收增值税，对于亏损的企业则不收取增值税，这与“营改增”前有着明显的区别，“营改增”前，即使企业亏损，也是要缴纳5%营业税的。

（二）对房地产企业采购建筑材料方面造成的影响

从房地产企业的实际运营情况来看，施工中，采购建筑材料是非常重要的环节，工程的质量和具体进度都与其直接相关。每一项工程都需要进行大量的材料采购，而由于采购材料的种类较多，很大一部分材料是从比较大的厂家和供应商处采购获得，这部分材料采购可以获得增值税发票，而还有一部分材料则是从比较小的店面获取，这部分店面，很难获得增值税发票，对于这部分材料，房地产企业不能够进行增值税抵扣，进而导致房地产企业的生产成本增加。

（三）对房地产企业人力成本方面造成的影响

在房地产企业进行施工时，在建筑材料充足的情况下，需要建筑工人进行施工，而一般情况下，房地产企业聘用的建筑工人主要来自农村，也就是我们所说的农民工，由于建筑项目工期的不确定，需要劳动力又多，导致这部分建筑工人很难固定，流动性较大，缺乏固定的劳动公司的管理，最终导致聘用这部分建筑工人，无法获取增值税发票，使得企业不得不支付一定的税收，增加人工成本，影响房地产企业的经济效益。

（四）对房地产企业销售方面的影响

首先，销售收入在全面开展“营改增”政策前，可能会根据不同业务使用不同的税种，如增值税或营业税，这样就会造成企业税负存在不同。其次，在具体的销售方式上，代理销售和直接销售对于收入确认时间会存在影响，使得纳税时间存在不同。再次，从结算收款过程来看，具体销售合同中约定的结算和收款条款，在一定程度上也会影响纳税时间的确定，使得纳税时间存在不同。最后，发票的开具时间也会影响纳税时间的确认，对于增值税来讲，先开具发票，就需要先进行纳税。

（五）对财务核算及管理方面的影响

随着“营改增”政策的实施，首先受到影响的就是财务工作人员，企业财务人员需要根据政策要求，对会计科目进行基本的调整，增加相关会计科目；同时，需要对部分项目进行价税分离，如收入和成本费用等，这样就使得会计核算更加复杂；另外，由于票据大量调整，使得发票管理的工作量陡增，如销售发票开具、折扣处理、红字冲抵、进项发票认证等。

二、房地产企业应对“营改增”税收风险的对策

（一）重视组织架构及对财会人员的培训

对于房地产企业来讲，在应对“营改增”改革政策影响的过程中，首先应当不断完善企业内部管理制度，制定税收管理相关的考核标准，同时加强相关管理人员的培训，通过提升具体人员的专业水平，培养房地产企业所需要的相关专业人才，提升其综合素质，进而提升实际管理水平和质量。其次，房地产企业更应当重视会计凭证及核算结果的准确性，保证企业纳税环节的纳税行为合法合规，同时，进一步完善企业内部纳税管理制度，保证内部运行顺利正常，进一步促进企业经济效益的提升。

（二）加强增值税发票管理工作

在实施“营改增”政策后，房地产企业的发票量会增加很多，这就要求企业必须加强发票管理的工作。

首先，从开具发票的角度看，企业应当根据内部的实际情况，梳理并规范发票开具流程，降低重复工作的发生率，从而提升相关工作效率。在确认收到货款的情况下，先由具体业务部门填写发票开具申请，并建立内部发票领用登记台帐，进行登记，便于后期进行核对。

其次，从收取发票的角度看，企业应当明确内部要求，对于合作方提供的增值税发票，在审核金额准确性的基础上，应当进一步重点审核发票的税率是否与合同内容相符，从而在这一环节规避相关的票据风险。在政策允许范围内，涉及设备采购等业务时，施工单位需要提供增值税专用发票，尽可能的提高进项税抵扣额。

（三）重点关注多元化税收优惠政策

从减少税负的角度来看，房地产企业应当重点关注多元化的税收优惠政策，以达到降低税负的根本目的。房地产企业可以根据不同时期的税收优惠政策，结合企业的实际情况进行战略调整，进一步改善实际运营情况，采取多元化领域扩展或混业经营的模式开展工作，这样，可能会存在部分新业务衍生出新的纳税点，这种情况下，需要房地产企业相关人员实时关注各类税收优惠政策，并且对其进行具体分析，从而保证房地产企业实现见底税负的目的，保证企业利益最大化。

（四）从房地产销售方面进行税收规划

1.从折扣销售的角度进行的税收筹划

一般情况下，房地产企业在进行商品房销售的过程中，会给购房者一定的折扣，此时的抵税政策与发票的开具情况关系密切，一方面，如果同一张发票上分别注明销售额和折扣额的情况，增值税是按照折扣后的进行征收，而如果未进行分别注明，则折扣部分不能够从销售额中扣除；另一方面，如果将折扣额单独开具发票，不管财务上如何处理，都不能够从销售额中扣除。因此，房地产企业需要在销售房产的过程中，应当重点关注销售额及折扣额发票开具情况，已规避多计提应纳税额的情况。

2.从销售比例的角度进行的税收筹划

现阶段，由于現代生活的快节奏，导致精装房的购房需求提升较大，“营改增”政策实施后，相对于未装修的商品房来讲，精装房中的灯具、洁具及家具等装修材料和工程都能都是可以通过获取增值税专用发票进行进项税额抵扣的，因此，房地产企业应当尽可能的增加精装房的销售比例，通过此种方式进一步降低企业的税负。

（五）从劳务支出角度进行的税收筹划

对于房地产企业来讲，其劳务支出占据的资金比例较大，因此，这方面的税收筹划工作也显得格外重要。一般情况下，房地产企业的劳务支出有两种情况：一种是施工过程中建筑工人的支出，另一种是企业员工的支出。第一种情况只需要在实际工程实施过程中支付工资，而第二种则需要持续支付，如果房地产企业能够在缴纳劳务支出税款的环节，获取到增值税发票，那么就可以进行相应的抵扣，从而降低房地产企业劳务支出成本，提高效益。

参考文献：

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（作者单位：大连世茂嘉年华置业有限公司）endprint