浅谈中国房地产市场的起落

常虹

摘要：随着社会经济不断发展，我国房地产行业发展迅速，房地产市场在经历发展初期的辉煌之后逐渐趋向平静。2016年，我国在抑制房地产泡沫和去杠杆方面表现出鲜明的意愿，中国房地产市场的未来发展再一次受到了社会各方的广泛关注。就我国现代社会经济发展而言，房地产行业起到了重要的助推作用，但房地产行业在发展过程中，也暴露出房价虚高等问题。笔者从现阶段房地产市场发展概况入手，就其未来发展，发表几点看法，以供相关人员参考。

关键词：房地产市场；土地财政；未来发展

改革放开以后，我国进入社会经济快速发展时期，国内房地场行业发展迅速，并逐渐成为我国国民经济的重要支柱。至今，我国房地产市场已经经历了四个发展阶段，从开始的繁荣到目前的平静，房地场行业在我國现代社会经济发展过程中发挥着重要的助推作用，其未来发展状态也是社会各界关注的重要内容。2016年，我国通过一系列的住房贷款调整政策，表达鲜明的抑制房地产泡沫和去杠杆意愿，在一次引发了社会各界对于中国房地产未来方向的积极讨论。

1、国内房地产市场概况分析

1.1房产与房地产基本概念分析

从狭义的角度分析，房产就是实现了与房屋生产过程有效脱离的地上房屋财产；从广义的角度分析，房产具体是指宅基地与房屋建筑物相连的整体，包含土地使用权相关概念。

所谓房地产市场，就是以房产为主要交易对象的流通市场，其也代表着房屋商品交易关系的综合。如要实现房产在房地产市场中的有效流通，就需要其具有相应的房屋使用权和所有权。

1.2国内房地产市场发展进程及发展现状分析

国内房地产市场的发展历史起始于新中国成立初期，但受文化大革命等歷史因素影响，现代学者对于新中国成立至1978年这一时期的房地产市场发展历程并不认可，并以1978年为分界，将后来的房地市场发展划分为四个阶段，具体内容如下：

1.2.1房地产市场发展萌芽阶段

萌芽阶段于1978年开始至1990年结束。这一阶段，我国重点对土地使用制度和住房制度进行了改革，国家相继颁布了多项法律支持国内房地产市场的良性发展。相关统计数据表明，1990年我国商品房交易总额就高达202亿元。

1.2.2房地产市场发展成长阶段

成长阶段于1991开始至2002年结束。这一阶段，我国社会经济发展迅速，人们的生活水平得到了质的提高，住房商品购买欲望进一步提高。同时，房地产市场成长阶段与我国经济特区兴建计划相重合，国家出台了相应的政策和法律，对房地产市场发展进行了宏观调控，广泛吸引了社会各界人士参与房地场市场发展。房地产产业也在这一时期完成了普通产业到支柱型产业的转变。

1.2.3房地产市场发展成熟阶段

2003～2010年是房地产市场发展成熟阶段。经历房地产市场发展成长阶段后，我国房地产市场日益成熟，但房地产市场金融风险也逐渐暴露出来。这一阶段，国务院和中国人民银行分别发布了相关通知，确定了房地产产业在我国国民经济中的重要地位。

1.2.4房地产市场发展衰退阶段

房地产市场发展的衰退由2011年开始一直延续至今，虽然我国出台了一系列的政策控制房价持续的上涨趋势，并且地方也在积极配合，但国内房屋商品价格一直处于波动状态，整体仍表现出上涨的趋势，尤其在一线城市中表现明显。

2、土地财政与房地产分析

2.1土地财政分析

土地财政具体是指地方政府通过出让土地使用权的方式获取收益，用以维持地方财政支出的地方财政收入方式，其属于基金预算收入的一种。简单来说，中国现有的“土地财政”模式，就是通过出卖地方土地的方法，得到相应的资金来满足地方的实际财政需求。

2.2土地财政与房地场市场发展的影响

目前，社会上一些学者对于我国房地产市场的未来发展前景并不乐观，这些学者认为，我国房地产市场中的泡沫膨胀问题已经达到了一个非常严重的程度，随时都可能引发国内房地产市场的一次经济风险。但我国政府对于房地产市场的发展并没有进行大幅度的干预和管制，其表现出国家方面的诸多考虑和顾忌。

我国现阶段的土地财政主要包含租、费、税三部分内容。土地财政不仅解决了地方政府的资金支出问题，并且带动了房地产相关产业的快速发展，如水泥、钢铁、建筑等等，有效地解决了我国多个产业领域发展面临的产能过剩问题。同时，房地产市场发展有效解决了地方的人才就业问题。如政府部门采取强硬措施对房地产市场发展进行干预和管制，就可能引发一系列严重的社会问题。

3、地域与房地产分析

相关统计数据显示，我国房地产市场在房地产市场发展成熟阶段发展十分迅速，一线、二线、三线城市的房价年均增长率分别为13.2%、10.4%和8.0%，赶超二十一世纪初期的美国和八十年代的日本，但并不意味着我国与美国、日本一样，存在着巨大的房市泡沫。这种差异表现在银行房屋贷款首付要求、居民收入增长速度等各个方面，综合多方面因素考虑，我国房地产市场崩盘的概率远低于日本和美国。

2017年，中国房地产市场仍未走出房地产市场发展衰退阶段，但国内房屋价格并不会出现狂跌的现象，房地产市场崩盘的概率极为微弱，各地区房屋商品价格还会保持相对平稳的增长趋势，至于市场的最终走向，还有待进一步的分析和观察。

4、结语

综上所述，虽然2017年我国房地产市场仍处于房地产市场发展衰退阶段，但国内房屋商品的价格并不会出现狂跌现象，其还会维持一个相对平稳的状态上涨，尤其我国一线城市上涨的幅度会高于二、三线城市，而房地产市场的最终走向还需进一步的科学观察确定。

参考文献：

[1]李肖松.房地产经济与市场经济发展的协调探究[J].生产力研究，2015（12）.

[2]孟亚.房地产经济发展应遵循市场经济规律的几点思考[J].企业改革与管理，2015（23）.

[3]璩文利.论房地产经济与市场经济发展的协调[J].大众理财顾问，2016（08）.

[4]曾丹，彭军，袁江波等.浅谈房地产经济与市场经济发展的协调发展[J].决策与信息（中旬刊），2015（06）.

[5]周鲜华，肖乃和.辽宁省房地产发展新动力——发展“互联网+房地产”模式下的多元化市场业务[J].辽宁经济，2016（09）.