房地产开发项目质量控制研究

郑明月

摘要：加强房地产开发项目质量管理，是整个房地产开发项目管理的关键和核心，对于保障房地产开发项目顺利实施，也具有非常重要的作用。本文针对房地产开发项目质量管理，首先全面总结了房地产开发项目的特点，并深入分析了房地产开发项目质量影响因素，最后就提高房地产开发项目质量管理水平，进行了系统论述分析。

关键词：房地产开发项目；质量；控制

引言

房地产开发项目质量控制管理，是房地产开发项目管理的核心内容。尤其是房地产行业属于高资金投入、高风险、建设开发周期长、项目管理环节非常多的行业领域，如果房地产开发项目出现质量问题，不仅会直接造成项目运作出现巨大的经济损失，同时也容易对业主的生命财产安全造成严重威胁。因此，在房地产开发项目管理过程中，务必应该将质量管理作为房地产开发项目管理的关键，这对于确保项目经济效益和社会效益的顺利实现也具有重要意义。

1、房地产开发项目主要特点概述

1.1房地产开发项目施工环节较为复杂。房地产开发项目最突出的特点是就涉及到的环节较多，尤其是在施工阶段，参与部门较多、施工作业程序繁琐，在房地产开发项目施工现场，交通设施、水电管网、材料运输加工、工序对接等内容环节非常多，因此对于项目管理提出了较高的要求。

1.2房地产开发项目工期安排紧张。很多房地产开发项目主要是集中在城市中心地带，受到方方面面因素的影响，一般要求尽可能减少对周边环境的影响，因而工期安排相对较为紧张，这对工程施工进度安排带来较大压力，也给施工质量管理也会造成较大影响。

1.3房地产开发项目施工质量要求较高。房地产开发项目直接关系到用户的生命财产安全，因而必须确保房地产项目质量的万无一失。再加上整个房地产开发项目建设过程中，存在着各种不确定因素，对于加强房地产开发项目质量管理也带来了较多的难题。

2、房地产开发项目质量影响因素分析

2.1项目参与人员的影响。房地产开发项目参与部门较多，涉及到房地产开发项目管理、设计、监理、施工等多个部门，房地产开发项目参与人员的管理能力、设计水平、监理管理力度和施工现场管理水平，直接关系到房地产开发项目质量，也是提高项目质量必须进一步加强的方面。

2.2施工材料的影响。房地产开发项目实施阶段，会用到各种各样的工程材料，包括各种原材料、半成品构件以及成品构件等。材料质量是影响房地产开发项目质量最直接的因素，尤其是各种材料的力学、化学、物理等性能指标是否符合要求，对于项目质量有着非常重要的影响。

2.3施工机械的影响。在房地产开发项目实施过程中，各种各样的现代化施工机械设备必不可少，如果房地产开发项目实施过程中，参与项目建设的施工机械选用不当、机械操作不当、机械维护不当或者是利用不当，等等，都会对房地产开发项目质量帶来不利影响。

2.4施工工艺的影响。在房地产开发项目实施过程中，施工工艺方案设计是否合理、施工工艺方法的选用是否科学、施工工序衔接是否得当、项目施工现场质量控制是否严格等方面，都是影响房地产项目施工质量的关键因素。

3、房地产开发项目质量管控措施

在房地产开发项目建设前期阶段，首先应该加强房地产开发项目的可行性论证分析，以房地产开发项目质量作为关键目标，依据房地产开发项目策划和设计纲要相关要求，进行可行性研究。其次，应该进一步制定完善房地产开发项目质量管理体系，按照不同房地产开发项目的实际情况等，改进完善房地产开发项目质量管理体系，对质量管理目标进行层层分解落实，实行质量管理责任制。此外，还应该建立完善房地产开发项目质量管理管理评审制度，提高房地产开发项目前期评审的专业性，以确保房地产开发项目质量有章可循。

在房地产开发项目设计阶段，重点应该以房地产开发项目前期策划以及经过审批的规划设计方案作为依据，明确项目开发设计主要质量要求，尤其是负责项目设计主管的管理人员，应该按照有关批文、规划方案、招标文件、实地情况等一系列的依据，对房地产开发项目设计有关工作提出明确要求，确保编制完成高质量的房地产开发项目初步设计、施工图设计、项目预算，指导房地产开发项目建设的有序推进实施。

在房地产开发项目施工阶段质量控制方面，应该把施工现场的质量控制作为重点，这一阶段应该充分协调业主单位、设计单位、监理单位以及施工单位等，共同加强房地产施工项目质量控制，以确保项目质量。具体来说，质量控制的重点主要集中在以下几方面：加强材料质量控制，严格按照设计图纸、施工规程等，加强对材料的试验检测，确保用于房地产开发项目建设施工的各项材料在规格、型号、性能等方面绝对符合项目建设施工需要；加强施工现场机械设备管理，严格按照施工作业内容实际需求配备施工机械，提高机械操作人员技能水平，以保证机械性能满足施工实际需要；做好房地产开发项目施工技术交底，对结构主体施工、装饰装修工程等不同施工项目内容，在具体的施工方式、质量控制标准和验收规范等方面，进行全面的技术交底，确保施工作业人员能够全面掌握对于材料、机械、工艺、工序、质量标准等方面的具体要求，以保证施工质量水平；突出质量控制重点，对于可能出现的各种施工质量通病，特别是基础工程、钢筋混凝土工程、屋面工程、水暖电工程等，应该针对可能发生的质量通病，提前制定完善质量控制管理措施，防范质量问题的发生。

在房地产开发项目竣工交付阶段，应该严格按照房地产开发项目招投标文件、设计图纸、建筑工程施工质量技术规范等一系列的技术文件，对五大主体工程质量进行竣工质量验收。对于竣工验收过程中出现的质量不合格，或者是未能严格按照施工技术要求进行施工的问题，应该技术组织相关责任单位进行质量问题处理，以确保房地产项目施工质量。

4、结语

对于房地产开发项目质量控制有关工作，应该根據房地产开发项目的不同情况，在项目的设计、施工、竣工交付等不同阶段，明确质量控制重点，以促进提高房地产开发项目整体质量水平。

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