新经济形势下房地产企业成本控制研究

赵国英

摘要：在新的经济发展形势下，房地产企业经营发展面临较大挑战，要求房地产企业应该进一步强化成本控制，提高经济效益水平。本文针对房地产企业成本控制，首先简要概述了房地产企业成本控制的内容，进而深入分析了新的经济形势对房地产企业成本的影响，最后就加强房地产企业成本控制，进行了全面的论述分析。

关键词：房地产；成本控制；改进

引言

近年来，我国房地产经济迅速发展，在国家宏观调控政策影响下，房地产企业经营发展所面临的市场竞争越发激烈，再加上受到紧缩政策影响以及建材成本上涨等系列因素的影响，房地产生存发展面临着更大的挑战。在这些客观因素的影响下，房地产企业应该进一步重视成本控制管理，尤其是应该转变传统的粗放式成本管理方式，以精细化的成本管控措施，不断提高企业的资源利用效率，进而促进房地产企业盈利水平的提升。

1、房地产企业成本构成内容

房地产企业成本，主要是指房地产企业在项目前期策划、设计、施工、管理以及竣工使用等阶段的成本投入。按照类别划分，房地产企业的成本支出主要包括以下几方面：土地取得成本，主要是房地产开发项目为了获取土地使用权所投入的相关费用，大致包括土地使用权出让金、征地费用、拆迁安置费用以及相关税金等内容；前期工程费，主要是指房地产前期规划方面的有关费用投入，包括了设计费，可行性研究费，地质勘查费以及相关土地开发费用；建筑安装工程费，主要是指房屋建造过程中产生的相关费用，包括建筑工程，设备及安装工程费用等，建筑安装工程费在整个房地产项目成本投入占有较大比例；市政公共设施费用，主要是房地产项目开发过程中，在基础设施和公共配套设施建设方面的有关费用投入，其中基础设施包括了自来水，污水，电力，电信，绿化等费用的投入，公共配套设施建设费用则包括提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施费用投入；管理费用，主要是房地产企业组织和管理房地产开发经营活动产生的各类费用；其他费用，主要是有关的贷款利息、税费、营销费用等一系列的费用投入。

2、新经济形势对房地产企业成本控制的影响分析

近年来，国家不断推进经济结构转型发展，经济增长下行压力明显，对房地产经济也带来了深远的影响，尤其是国家对房地产行业泡沫的控制，房地产行业发展越发趋于稳定，同时行业内的竞争越发激烈，这对于房地产企业的成本控制也带来了较大的影响，主要表现在以下几方面：

在融资方面，受到外部大的经济环境形势的影响，房地产企业的融资成本呈现出了明显上升的趋势，特别是当前各类金融机构对于房地产企业的融资门槛限制不断抬高，融资方面现阶段长期债务比例缩减，短期债务比例提高，短期贷款造成的房地产企业偿债压力不断提高。此外，房地产企业融资渠道缩窄，更是加剧了融资压力问题。

在项目开发方面，近年来，房地产开发所用的各类建材等原材料，虽然不断波动，但整体来说材料成本不断提高。同时，在房地产开发项目成本支出中占较大比例的土地成本、人力成本不断攀升，从总体上来分析，房地产开发成本不断攀升，房地产开发企业的资金支出压力较大。

在营销成本方面，由于外部市场竞争激烈，一些房地产项目销售困难，房地产企业不得不拿出更多的资金用于项目营销，不断加大房地产产品的优惠力度，致使房地产销售成本的增长趋势明显，房地产盈利规模被进一步壓缩。目前，一些房地产开发企业在前期项目建设施工阶段投入大量资金，销售过程管理不当，已经出现了明显的资金流紧张问题，如果成本管理不当，很容易出现资金风险问题。

3、新经济形势下房地产企业成本控制措施

（1）不断完善房地产开发企业成本控制管理制度。首先，应该根据房地产开发企业的实际情况，在房地产开发企业内部建立完善的成本控制管理制度体系，明确房地項目管理部门、行政部门、财务管理部门等部门在成本控制管理方面的责任，督促房地产企业内部各项成本控制管理制度得到有力的执行。其次，在房地产开发企业成本控制管理制度中，应该将预算管理制度作为重点，尤其是突出项目预算管理，严格按照预算进行支出审批控制，并加强对动态成本增加的审核控制，严格控制项目成本支出。

（2）提高房地产开发企业成本核算水平。加强房地产开发项目成本核算，是提高房地产开发项目前期成本预算水平、合理确定房地产开发项目目标成本的基础工作。在房地产开发企业成本核算管理方面，应该进一步科学合理的设置房地产开发企业成本核算科目，对土地款价、前期工程费用、基础设施费用、园林景观费用、建筑安装工程费用、公建配套费用、开发间接费用、不可预见费用等进行分期成本核算。通过成本核算控制，合理确定成本计算对象，准确归集和分配开发成本及费用，并形成完备的成本核算资料，及时发现成本管理中存在的各项问题，指导房地产开发企业改进成本管理工作，提高成本控制能力。

（3）加强对重点环节成本的控制管理。一方面，应该把建筑安装成本管理作为重点，根据房地产开发企业的实际情况等，建立完善房地产开发企业成本管理信息数据库，为开发项目建设成本控制提供主要依据。另一方面，应该注重加强对销售费用、管理费用、财务费用等的控制管理。严格执行以收定支原则，提高房地产开发企业资金统筹层次，建立表外项目资金池，加快应收账款回笼，减少资金运作成本。同时，加强项目现场管理费用控制，各类费用支出严格履行申报、审批手续，控制费用标准，杜绝事前不报批和超支行为的发生。此外，还应该注重加强房地产开发企业营销成本控制，重点丰富营销策略，提高项目营销的有效性，加快销售进度执行，减少各项不必要的营销开支。

4、结语

在当前新的经济发展形势下，完善房地产企业成本控制管理，应该注重进一步完善房地产企业成本控制管理制度，改进优化房地产成本控制流程，加强成本控制会计核算，加强激励考核管理，以进一步提高房地产企业成本控制水平，促进房地产企业效益水平的提高。

参考文献：

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