不动产统一登记对房地产评估的影响分析

畅泽宇 左庆乐

以不动产统一登记会影响房地产评估的相关业务和程序方法。作者在分析不动产统一登记的背景和目的，不动产统一登记与房地产评估关系的基础上，建议相关部门要帮助评估师明确产权权属及相关权利；将农村用地列入登记范畴，使评估机构得以开展农村房地产评估；建立实施房产税征收政策基础，为评估机构提供房产税税基评估市场。评估行业要健全房地产评估准则，改良农村房地产评估评估方法，关注房产税税基并提前进行准备工作应对策略。

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式施行，为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。该条例公布以来，受到人们的广泛关注。房地产评估作为中介服务业，就是对房产和地产的物质实体和各种权益的价值进行评估，所以不动产统一登记必然会影响房地产评估的相关业务和程序方法。本文通过不动产统一登记的分析，得出对房地产评估的影响，并对评估行业应对策略进行探讨。

一、不动产统一登记分析

在《不动产登记暂行条例》中，不动产是指土地、海域、以及房屋、林木等定着物，而不动产登记，就是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。

（一）不动产统一登记的背景及目的

不动产统一登记实施前，我国不动产登记一直呈现的是职权分散的局面，房产、土地不统一、登记机构不统一、登记程序不统一、登记效力不统一、登记权属证书不统一的状况。由此造成政府职权界限不清，职权交叉重叠现象严重，政府行政成本高昂且没有明显成效，群众进行不动产登记程序繁琐，物权归属不明显，登记责任主体难以确认。2007年中国颁布实施物权法，明确要求实施不动产统一登记制度，这为不动产统一登记提供了法律基础。在此背景下，不动产统一登记的实现是必然之选，符合中国现有的经济环境与经济发展。

不动产统一登记最主要的目的是规范登记行为，提高政府治理效率和水平，方便企业、群众申请登记，明确产权归属，从法律层面保护权利人合法权益，稳定交易秩序。

（二）不动产统一登记与房地产评估的关系

房地产，又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。它与不动产统一登记里不动产的定义相比大体相同，只是少了海域一项。定义范畴的基本统一，为不动产统一登记和房地产评估之间建立联系提供了基础。同时，不动产统一登记的实施，首先的表现就是将健全房地产登记市场，包含房屋和土地的各项权属状况，同时为后续房地产相关政策的出台打下坚实基础。而房地产的交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都与房地产评估息息相关，所以不动产统一登记的全面实施，必然需要房地产评估的密切配合与帮助，同时，房地产评估体系也必然会因为不动产统一登记的实施而愈加完善。因此不动产统一登记与房地产评估是一种相互关联，相互促进的关系。

二、不动产统一登记对房地产评估行业的影响

不动产统一登记后，不动产登记账簿将包含不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，为权利人和利害关系人查询不动产权属提供方便；同时不动产统一登记也是后续诸多政策的技术基础。所以，不动产统一登记对于房地产评估的影响主要有以下三个方面。

（一）帮助评估师明确产权权属及相关权利

资产评估准则要求资产评估师执业时应关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明材料来源予以必要说明。在实际业务进行中，由于评估机构与委托方处于不平等地位，经常会被委托方要求在权属不清晰，相关权利变动不明确的情况下出具评估报告，使得评估师在执业过程中处于极大的风险之中。

不动产统一登记后，将发行统一的不动产登记簿，不动产的自然属性、权属状况、涉及不动产权利限制、提示的事项、其他相关事项都将会被记录其中。房地产产权明晰，相关权益事项也不会被隐瞒，这极大的方便了评估师准确掌握不动产的权属状况，提高了评估结果的准确性与可信性。

（二）将农村用地列入登记范畴，使评估机构得以开展农村房地产评估

十八届三中全会《决定》提出：“建立城乡统一建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”在《不动产登记暂行条例》中，将集体建设用地和宅基地列入不动产统一登记范畴，实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证，这使得保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、实现“农地入市”成为可能。

农村住宅空置率高，一户多宅较多。部分农村村民取得宅基地建房后，因上学、参军、工作、在外购房居住等原因，将户口迁出本村，造成大量住宅闲置；部分村民因结婚分户等原因已在村内单独申请建房居住，后又继承其父母或亲戚生前所居住的房屋，导致一户多宅和房屋闲置。2012年的一份调研报告显示，调查的15个村共有3533户、8923人，宅基地总数4866宗，其中一户多宅313户、闲置住宅757宗，分别占宅基地总数的6.4%和15.5%。农村住宅闲置及一户多宅等问题，造成了农村土地的粗放利用和浪费。

不动产统一登记后，宅基地的流转范围如何在预期中扩大，其交易市场将会非常广阔，相关评估业务也会急剧增加，农村房地产评估市场将成为评估机构新的业务领域。

（三）建立实施房产税征收政策基础，为评估机构提供房产税税基评估市场

随着我国供给侧结构性改革加快推进，固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，全国土地出让收支规模下降。根据国家统计局公布的数据，如果按1%税率征收房产税，房产税收入将共计1.6万亿元，考虑一定比率免征，实征房产税收入要略低于这一数值，而按照目前土地收入下降趋势推算，全国各地的土地出让收入到2017年将减少到1.5万亿元左右，这就相当于可征收房产税总额，同时，很多地方财政的土地出让收入可能会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。所以用房产税替代土地出让收入成为政府财政的主要收入来源不可避免，同时房产税作为房地产保有环节的税负，也将为去库存，控制房价，使得房地产回归理性消费做出重要贡献。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》里明确提到：“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”。

不动产统一登记后，按照《不动产登记条例》的要求，所有不动产将颁发、换发不动产权证，通过将原有房产证换发为不动产权证的环节，存量房产未被信息化的产权信息，也将实现信息化，同时不动产登记实现统一联网后，将会建立完善的不动产基础数据库，有利于政府摸清楼市情况，合理制定房产税率，促进房地产税立法，为房产税全面征收夯实基础。而房产税的全面实施，也将为房地产评估机构提供机遇，为房地产评估机构提供房产税税基评估市场。

三、评估行业应对策略

评估行业要发展，壮大，就需要不断依据市场变化做出调整，满足市场需求。面对不动产统一登记所带来的变化，根据资产评估行业的现状，提出以下三条应对策略。

（一）完善评估行为，健全房地产评估准则

在不动产评估业务中，评估师可以要求权利人、利害关系人协助自己前往不动产登记机构查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料，以此明确产权归属，清晰相关权利变动。

在不动产评估具体准则中，可以要求将不动产登记簿作为判断房地产法律权属的唯一来源，评估师只能根据上面记载的权属、权利限制及其他相关事项进行评估；未记载的但仍需评估的，需要在评估报告书上进行特别事项说明。这样在房地产产权权属及相关权利方面，可以规范评估机构的评估行为，降低执业风险。

（二）研究农村房地产评估特性，改良评估方法

在不动产统一登记之前，农村集体土地上的房地产是不得进入交易市场的。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。相关法律规章如下：《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房地产证。

由于之前的这种政策，所以资产评估机构目前在农村集体建设用地和宅基地中的评估业务总体来说比较少，缺乏相关评估经验，评估理论和评估方法不够完善。同时，与城市土地、房屋等不动产相比，农村集体建设用地和宅基地具有自身的独特性：评估市场广阔，可比案例数量较少，案例之间差异指标较多，评估情况复杂。单纯依靠之前的不动产评估经验无法完全适应农村集体建设用地和宅基地评估，因此房地产评估机构应当注重这一市场的发展潜力，及早进行相应的评估业务研究、评估方法探讨，顺应时势扩大农村房地产评估市场。

（三）关注房产税税基的确定，提前进行准备工作

房产税与房地产评估的关系主要体现在计税基础上。当前我国房产税采用从价计征和从租计征两种相结合的计税依据，但是房产税作为一种财产税，以市场评估价值作为房产税的计税依据更为合理，可以真实、充分地体现房产的实际价值，避免征税时税负不公、重复征税，纳税人规避税收的问题。尽管房产税未来征收的计税依据并未出台，但是以市场评估价值作为房产税的计税依据正在内部征求意见中，被采取的可能性很大。

所以，评估机构需要跟踪房产税征收政策的改革动向，提前为房产税税基的评估进行准备。因为房产税税基的评估是大面积、大范围的评估，因此批量评估必然会是评估税基方式选择的常态。而批量评估方法是基于大量数据分析得来的，所以评估机构需要提前进行大量房地产市场的交易情况储备，同时研究分析批量评估的可行性，为拓展房地产税基评估打下基础。

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