浅谈物业税税基批量评估

杨明华

【摘 要】物业税是对不动产所有者或承租人每年都要缴纳的税款，而税基是“课税的基础”，批量评估是采用现代多种技术融入传统评估的一种新的评估技术。本文通过引言引出物业税税基状况，接着对国内外文献综述进行梳理后，最后对物业税税基批量评估所遇阻力进行浅谈。

【关键词】批量评估；物业税；税基

一、引言

批量评估物业税产生背景：伴随着中央全面深化改革营业税改成增值税之后，地方政府缺少建造基础设施的资本；再者中央和地方政府所做的事权和财权严重的不平衡（中央政府占80%财权地方政府占20%、地方政府从事的基础建设远远大于中央政府）。面对我国国情，针对不动产有多个部门同时管理，没有形成统一的数据库，但面对庞大的课税评估对象，评估不动产并不能像单项资产评估那样挨个的评估，物业税批量评估由此产生。下面是国内外对物业税批量评估的综述：

二、国内外文献综述

目前世界各国对物业税税基评估时采用的批量评估技术最早可追溯到20世纪二十年代，此时为手工批量评估，对我国借鉴意义不大。20世纪70年代，计算机辅助（CAM）批量评估技术获得迅猛发展，关于批量评估的理论研究和实证分析也大量增加，主要集中在批量评估准则、批量评估方法、地理信息系统（GIS）在物业税税基批量评估中的应用三个方面。GIS固然为物业税批量评估奠定了一定的基础，但在现实中却很难实现，因为采用GIS有一个前提条件，即具备翔实、完备和高质量的基础数据库。我国现阶段各部门（国土资源部、住建部、财政部等）都有自己的数据库，很难形成一个完备整体的数据库，能否建立完备整体的数据库往往被视为实现GIS评估的最大难题。现阶段随着我国不动产登记制度的出台，作为课税的“基础设施”已经逐步建立，我国物业税的方向更加明确。但随着“基础设施”一步一步的建立，以及伴随着我国北斗导航的军民用，未来利用计算机辅助工具进行批量评估很有可能就是未来的方向。

国内学者主要集中在我国实施物业税税基批量评估的必要性、限制因素及物业税税基评估系统的构成要素和支持要素的选择上，观点趋于一致。纪益成、傅传锐（2005）在阐述批量评估的基本原理和评估程序后，利用收集到的国外某地区一百幢住宅数据，运用多元线性回归分析对其进行实证研究，最后对其优缺点进行总结，为模型的建立和校准提供了方法支持。张平竺（2007）系统研究了我国物业税基的现实基础，对境外已开展的税基评估经验进行总结，最后对我国物业税基评估的行为主体、法律制度、内容和程序、申述制度等提出建议。龚科、肖智、李丹（2010）针对物业税批量评估技术的特点提出了一种基于最小二乘支持向量机回归的物业税税基批量评估模型。陈汉明（2012）认为广泛应用现在的计算机技术和数据库系统，他认为批量评估技术结合多元回归分析等数理统计方法，评估模型常数项与自变量的不同选择为评估结果可采用不同价值类型提供了可能。金桂荣（2012）提出用特征价格模型理论进行物业税的批量评估房地产：进行特征因素的选择与量化，接着划分评估区域，按区域建立评估模型进行批量评估；最后构建与校准评估模型。在取得充分的样本数据基础上，运用统计软件和样本数据进行统计建模，得到合适的价格模型。马铮（2015）在房地产价值影响因素确定、建模技巧等方面对我国相关研究有一定的借鉴意义。

所以，我们可以看出像沪渝试点是我国物业税改革实质性操作的开始，对日后物业税改革扩围具有重要的借鉴意义。国内学者对沪渝物业税改革的研究主要集中在试点的法理性、两地试点方案的比较、试点的效果以及存在的问题上。王起国、冯强（2012）指出沪渝开征物业税虽与我国现行税收法律、行政法规相符合，却违背税收法定主义理念。刘梅、邱思琴、杨晨青（2011）等从两地试点范围、税率设置等对试方案进行了比较，认为总体温和，各有亮点。对于试点效果，刘贵文（2012）等认应正确看待：短期试点效果不理想，主要因为征税范围偏窄、税率偏低、物业税征管能力不足等。现在伴随着营改增，地方政府的事权和财权严重的不平衡，基础设施更多，但财权更少，基于此基础，今后伴随着物业税法律的出台，宏微观基础设施的建立，以及各项工作铺垫，物业税势在必行。上述问题解决之后，物业税全面铺开效果值得期待。

三、关于物业税所遇阻力

即便我国已经进行了关于物业税的试点和前期准备工作，但我国开证物业税会存在一些阻力：

1.合法性。颁布一个条例、法规之前都要考虑到其合法性问题。普通法律的制定不能违背宪法，地方条例等不能违背法律等。物业税是税法的一种，由谁宣布开征？因为这涉及税政管理权问题。根据《中华人民共和国税收征管法》第5条规定，稅收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都需依照法律的规定执行，由法律规定执行的税收，必须由中华人民共和国全国人大及其常委会决定，我国《税收征管法》和《立法法》并没有颁布省级人民政府并没有获得税收开征权。

2.财产税最重要的缺陷是过高的管理成本，在整个税收体系中，它属于难以征收的税种，发展中国家建立财产税管理体系时，要克服很多困难。比如心里因素（老百姓认为房子是我自己盖的，我为什么还要交税？）、征收量度（以什么为口径去征收？以实用面积？）等；

3.会使资本从高税率地区流向低税率地区；

4.它在公众中是不受欢迎的，原因是财产税与其他税收相比，公众能够很明确地感受到自己的税收负担房产物业税征收过程中，税基评估是难点所在，它决定了税收负担将如何在纳税人之间进行分配；

5.到底该由谁去评估课税对象？政府？事业单位？评估中介机构？

6.为了提高评估率和增加潜在的税收收入，政府要建立相对完善的房产评估机构，培训、雇用具备房产评估能力的专业人员，这方面有大量的准备工作要做。

7.透明度。这次上海、发布开征房产税的决定并没有预先通知，普通老百姓在此之前无法知道房产税的具体内容，在开征房产税决定发布前，两地房产税的具体内容成为政府机密，相应地要求政府的决策立法、行政等行为必须及时向公众披露。

8.课税的对象不统一，实际上该怎么课税？比如东部沿海和西部内陆地区的课税方式统一还是让其具有中国特色？

9.数据库的建设。现在国土、政府、税务局等部门数据库不统一，即便现在完成了全国性的不动产登记，但如果是各个部门间协作，数据库很难实时共享也很难做到各个部门之间的数据都兼容。

10.用10%的交易房子数据价格去评估90%自住住房，存在逻辑上的问题。

11.关于房屋所有权和使用权问题。土地属全民（国家）所有，但公民只有使用权，现在国家课税，存在所有权人向使用权人征税的问题。

面对这些阻力，尽管我国在上海和重庆做了充足的试点工作，但很多问题并没有解决，针对这些阻力对物业税课税的批量评估还有待更深一步的研究。

【参考文献】

[1]朱永明，孟庆南.基于价值链思维的高新技术企业价值评估[J].财会通讯，2013，（14）：40-42.

[3]金桂荣.房地产税征管中的房地产批量评估问题研究[J].中国注册会计师，2012，（11）：102-106.

[4]李国淮，伍冠玲.构建物业税评估体系初探[J].中国资产评估，2009，（08）：26-29.

[5]耿星.开征物业税中的评估问题[J].税务研究，2004，（04）：53-55.