抵押贷款中委托方对资产评估师估值判断影响的研究

张志红 董素霞 白晓峰

一、引言

在欧美等发达国家中，70%以上的企业贷款为抵押贷款，在发展中国家，抵押贷款的比例更高。在我国，抵押贷款已成为企业获得贷款的主要形式。施其武等（2013）研究表明2012年安徽金融机构信用贷款的比重为19.83%，而抵押贷款占各类贷款比重由2007年的41.74%上升到目前的55.13%。

2007年美国次贷危机的发生，实质上就是因为随着经济的衰退，抵押住房的市场价值远低于购买时的抵押贷款数额，大量低信用住房抵押贷款借款人违约而引发，此次危机对全球经济带来的巨大冲击长时间影响着世界经济的发展。次贷危机使得人们从金融信贷安全方面重新审视抵押贷款问题，带来更多关于抵押贷款评估方面的思考。

通过抵押资产来降低或缓释信贷风险是金融机构控制信用风险的主要手段之一。但是，近年来的调查研究数据显示，国内银行的不良贷款现象突增。很多抵押贷款在抵押依然有效的情况下也成了不良贷款，出现这种现象的主要原因是由于资产评估师对抵押资产价值的高估。高估的原因主要有两个方面，一是来自资产评估师及其机构内部的因素，在评估过程中存在着大量需要资产评估师主观判断之处，例如对评估目的的理解、评估价值的选取、评估方法的选用及可比案例的选择等，这些主观判断受到资产评估师知识能力水平和评估环境的制约，因评估的独特特点使有些资产评估师对业务的判断质量不高而造成评估偏差，该估值偏差既可能高于也可能低于实际价值，而不会特别的向某方向倾斜。Harvard T.（2000）探讨了资产评估师的决策战略与评估结果之间的关系，指出评估过程的判断决定着评估结果。Carpentier C., Labelle R.和Laurent B.等人（2008）通过以高技术企业评估为例分析了43个企业价值评估样本的评估一致性和质量表明，即使使用相同的准则，熟练的资产评估师也会使用不同的方法和乘数，准则对专家提供一致评估的能力是值得怀疑的。这说明仅依赖准则就能得到可靠的评估结果是不现实的，即使使用相同的准则对同一抵押物进行评估，但因为不同的资产评估师有着不同的主观判断，也会得出差异较大的评估价值，因此必须考虑评估过程中的判断行为。阿尔弗雷德·R·金（2009）指出，同一资产在同一评估目的下具有不同的估值结论，根本原因在于估值需要职业判断，每一份估值报告都需要估值专家根据判断做出选择，而这些判断的依据无法审计。二是来自委托方的压力，使资产评估师独立性缺失，导致得出有失公允的评估结果，使贷款人贷款的安全性无法得到保障。

国内的相关研究表明，委托方对资产评估师施加压力的情况是非常普遍的，基于国内评估行业竞争激烈的现状和监管的缺失，较大比例的资产评估师会在委托方的压力下同意修改估值。但国内却很少有针对抵押贷款评估中委托方影响方面的研究，究其原因，一是我国评估业发展才二十余年，许多方面尚处于探索阶段，二是对委托方施加压力的探究涉及到心理、认知等方面的知识，这一复杂性导致研究难以开展。因此本文拟通过对资产评估师的调查和数据分析，试图找出在抵押贷款评估中委托方对资产评估师施加的主要压力，并分析不同压力影响资产评估师估值的作用机理及影响程度，为资产评估师规避委托方压力及为金融机构降低抵押贷款风险提供参考建议。

二、理论分析与研究假设

在抵押资产评估中主要存在着贷款人、资产评估师、借款人（委托方）三方。主要的博弈关系有两种：委托方与资产评估师之间的博弈、贷款人与资产评估师之间的博弈。根据博弈理论分析可以得出，在抵押贷款评估中，委托方与资产评估师之间的博弈倾向于委托方，即委托方因拥有一定的权力而在资产评估师估值判断过程中占据主导地位。委托方所拥有的主导权力会转为相应的压力，直接或间接地作用于资产评估师，以影响其估值判断。Gallimore P.和Wolverton M.（1998）指出在抵押贷款评估业务中，有经验的委托方有大量的控制整个评估过程的机会从而具备奖励和惩罚权利，信息在资产评估师和委托方之间的不对称性增强了委托方影响评估的能力。Wolverton M. L.和Gallimore P.（1999）的继续研究表明不仅委托方的压力对资产评估师角色的感知有显著影响，而且对于资产评估师判断委托方的绩效上具有显著影响，甚至导致资产评估师对价值类型的判断有所失误。更为严重的是委托方会使得资产评估师有意识地改变估值的大小，Smolen G. E.和Hambleton D.C.（1997）的调查表明80%的资产评估师声称受到委托方压力而改变评估值。Baum A., Crosby N.和Gallimore P.等人（2001）调查发现2/5的资产评估师愿意按照委托方的要求修改评估值。高祥（2010）基于行为视角，解释企业无论出于何种评估目的，都会有自己希望的一个估值，因此委托方常常会采取各种方式去影响资产评估师以达到其目的。李晓红，冯东丽（2013）对如何确保资产评估师在执业过程中恪守独立性做了深入地分析，认为评估机构及资产评估师应在实质上和形式上都保持独立，实质上和形式上的独立是评估机构和资产评估师能够客观、公正的表达意见，取得社会公众信任的保证。高忻（2014）从评估机构的角度，分析了独立性对评估行业的重要性。认为影响独立性的首要要素是利害关系，其次为信息不对称，第三为委托代理关系。由此可见，委托方出于自身的利益，必然对评估机构及资产评估师施加压力以实现其满意的评估结果，委托方与资产评估师间的信息不对称和委托代理关系使得资产评估师易接受委托方的影响。杨智斌（2011）通过对总结国外的研究指出，在抵押贷款过程中评估机构确实承受着来自委托方的压力，同时为获得后继业务评估机构有高估抵押资产价值的现象。蒋东明（2012）通过分析现有的抵押资产评估业务的失败案例发现，借款人、贷款人相关工作人员以及资产评估师会相互串通，而且在评估业务进行过程中进行舞弊和商业欺诈的占有相当大的比重，虚假评估报告的提供来源于资产评估师职业道德的低下，主要是为了迎合委托方的想法。严绍兵（2011）认为客户对评估的影响可分为专业权利、信息权利、强制权利以及付费权利四种方式。

笔者根据以上分析将委托方的压力源划分为奖惩权、信息权和专家权。奖惩权意味着委托方拥有对资产评估师进行奖励或惩罚的权力，通过奖励、威胁、强迫等手段实现对资产评估师个人利益的控制，以达到使资产评估师提供满意估值的目的。奖惩权之所以能够影响估值，是因为资产评估师的业绩收入直接与委托方挂钩，出于利益最大化的动机，资产评估师往往会为之屈服。专家权指的是有经验的委托方在估值判断过程中，利用专业知识及个人权威介入评估程序，就估值提出专家建议，以影响资产评估师的评估判断的权力。信息权是指委托方因事先充分掌握资产相关信息而具有的对于信息优先支配的权力。委托方利用专家权及信息权，在估值判断过程中造成与资产评估师的信息不对称，从而诱导资产评估师向着自己想要的估值进行判断。相对于奖惩权，专家权和信息权虽然表面上并不与资产评估师的个人利益有过多牵扯，但二者对于评估过程的影响并不亚于直接的压力。由此提出假设1：

H1：三种压力源均对有经验的资产评估师的估值判断具有显著影响。

在确认了压力源之后，将进一步对委托方的压力的影响程度进行调查。直接压力主要源于委托方行使奖惩权，致使估值结果在关乎委托方利益的同时，更与资产评估师自身的经济利益息息相关，因此，资产评估师为保证其个人利益，往往倾向于在可接受的风险范围内服从委托方的要求。而在间接压力下，资产评估师对于估值结果的把握会相对自主，但因存在信息缺失的劣势，其影响结果亦不容忽视，但对于有五年以上评估工作经验的资产评估师而言，专家权或信息权的影响一般会随着资产评估师的执业水平提高而减弱。结合上述分析，就委托方所施与的压力，提出假设2：

H2：在抵押贷款评估中，委托方施与的直接压力对有经验的资产评估师影响最大。

三、实验设计

（一）调查对象的选取

本研究设计了《资产评估师对委托方压力的感知》、《委托方的压力来源》和《委托方压力对资产评估师影响程度》的调查问卷，通过电子邮件方式，随机向全国评估机构（北京、山东、江西、湖北、安徽、四川、重庆、新疆）发放，得到符合条件的35个样本——有五年以上评估工作经验的具有资产评估师资格的评估师——做进一步研究，其资产评估师的背景情况如表3-1所示。

表3-1 样本资产评估师的背景情况

样本均为资产评估师，工作经验丰富，且大多数从事过抵押评估业务，其意见能够客观地反映目前中国资产评估师对委托方压力的认知情况；此外，样本资产评估师拥有不同层次的学历背景、性别、年龄分布较为均匀，参与评估工作的职位很具有代表性。综合以上两个方面来看，样本具有广泛性、代表性及充分的有效性，能够体现抵押贷款评估中资产评估师对委托方压力的认知现状。

（二）问卷的基本分析

1. 压力感知现状分析

首先分析的是资产评估师对委托方压力的感知情况，结果如表3-2所示。

表3-2 资产评估师对委托方压力的感知情况

对于问题“资产评估师有时受到委托方压力而改变其评估值？”，25.71%的资产评估师同意该观点，28.57%的资产评估师表示略微同意，只有17.14%的资产评估师对该观点持否定态度（其中有5.71%反对，8.57%不同意，而2.86%强烈反对）。由此可以得出，大多数情况下，委托方的压力的确会对资产评估师的估值判断造成一定影响。

对于问题“任意委托方都会影响资产评估师的评估值吗？”，68.57%的资产评估师认同该观点。这说明委托方的压力不受委托方类型制约，通常都会影响资产评估师的估值判断。换言之，尽管委托方的压力的影响程度会因委托方类型的不同而存在差异，但委托方的压力在评估过程中是主要影响源。

对于问题“如果委托方要求资产评估师修改评估结果，合理吗？”，54.29%的资产评估师认为不合理，而34.29%的资产评估师认为合理。该问题也间接反映出资产评估师对于是否应该调整估值存在意见上的分歧。

而对于“委托方影响评估结果的行为是？”的回答，80%的资产评估师认为委托方施与压力的行为是故意的，其中71.43%的资产评估师认为委托方多采用间接的方式对估值判断施加影响，另有28.57%的资产评估师认为委托方多采用直接方式。这说明委托方在实施压力时越来越讲究策略。评估行业正在走向规范，而资产评估师更应该提升执业水平，以自己的执业能力尽量抵消其影响。

2. 压力源及其影响分析

接下来，在对压力源的调查中，资产评估师所认为的奖惩权、专家权、信息权的影响程度均值分别为2.71、1.43、3.00。由此可见，三种压力源的影响程度从大到小依次为信息权、奖惩权、专家权。对于其他问题的调查结果如表3-3所示。

表3-3 委托方的压力来源情况

对于奖惩权的实现手段，51.43%的资产评估师认为委托方通常会强迫资产评估师来调整估值，40%的资产评估师认为委托方会给予资产评估师一定奖励来得到其满意的估值，34.29%的资产评估师认为委托方多用威胁的手段对资产评估师施加压力。对于问题“在现实业务中您经常遇到以下哪种压力形式”：71.43%的资产评估师遭受过“只有接受他们给出的评估值才能获得业务”的压力，54.29%的资产评估师有被迫“终止业务”的危险，45.71%的资产评估师面临过“把业务转给竞争对手”的困境，可见，在多数情况下，委托方使用奖惩权，多采取强迫和威胁的压力形式。

而对于信息优先权的利用，68.57%的资产评估师认为委托方采用提供附件或个别交易信息的手段施压，42.86%的资产评估师认为委托方经常知情不报，而31.43%的资产评估师认为委托方会提供误导信息。由此得出，委托方经常通过向资产评估师提供不完全信息来给资产评估师造成压力。

在后面的一系列问题中，被调查的资产评估师多认为有经验的委托方倾向于使用信息权和专家权，无经验的委托方倾向于使用奖惩权；而信息权和专家权多会改变资产评估师对最初估值的看法，奖惩权则不然。综合来看，信息权和专家权的影响程度要大于奖惩权的影响程度。而对于“没有经验的委托方使用信息权会不会改变资产评估师对最初估值的看法”的问题，则是会与不会参半，这其实间接表明了委托方类型对压力程度的影响，该论点在本文中不做深入探究。

最后，对委托方压力的影响程度进行分析。利用所设计的委托方压力结构工具，结果如表3-4所示。

结果表明，资产评估师最为接受的反应为委托方询问“资产评估师是否能对所估的市场价值有信心？”（平均分4.11），这是间接压力结构的一种。接下来较为接受的是正面反馈结构：“委托方对该结果满意，愿意将来有更多的合作”（平均分3.91）。再接下来是直接压力结构中“委托方通过施加压力来提高估值”（平均分3.74），以及间接压力结构中“委托方让我考虑一个其希望的估值”（平均分3.60）。总体看来，资产评估师更倾向于接受委托方给予的间接压力或正面的反馈，而对直接压力较为排斥。

（三）压力结构的主成分分析

主成分分析法是将多个变量通过线性变换，从中提取较少个数重要变量的一种多元统计分析方法。为进一步探究不同压力类型对评估师估值判断的影响程度，则需要对委托方压力结构数据进行主成分分析。

1. KMO 检验和Bartlett 检验

为测试样本数据是否适合做主成分分析，首先运用KMO（Kaiser-Meyer-Olkin）检验与巴特利特球度检验（Bartlett’s Test of Sphericity）对数据进行检验。

利用KMO检验以观察相关系数和偏相关系数，若检验值＞0.5，则可以进行后续分析；若检验值＞0.7，则主成分分析的结果会比较令人满意。巴特利特球度检验则是从整个相关系数矩阵的角度考虑各个变量是否具有相关性，从而判断变量是否适合做主成分分析。

检验结果如表3-5所示：在KMO检验中，KMO值是0.612，这说明主成分分析的结果可以接受；在巴特利特球度检验中，卡方统计值为144.665，显著性水平为0.000，显著小于1%，说明数据具有相关性，适合做主成分分析。

表3-4 委托方压力结构分析

表3-5 KMO检验与巴特利特球度检验

2. 因子提取

本研究通过 SPSS 软件，对委托方压力结构中的10个变量进行主成分分析。提取依据如表3-6所示，其中，对这10个变量提取了特征值大于1的3个因子，这3个因子可以解释原有变量66.741%的信息。碎石图3-1显示了在第3个因子处存在拐点。

表3-6 总体方差解释表

图3-1 委托方压力结构主成分分析的碎石图

3. 因子得分

本研究利用SPSS得到因子得分系数矩阵，如表3-7所示。

表3-7 因子得分系数矩阵

根据表3-7因子得分系数矩阵和标准化的原始变量，可以得到各个因子的表达式如下：

根据这个公式，就可以计算每个评估师对压力结构的感知情况，从而可以定量评价委托方压力对评估师的影响程度。尤其是行业监管部门可以利用这一方法对资产评估师尤其是项目负责人进行评价，从而可以判定其是否受到委托方的影响以及影响程度如何，进而判定其是否适合该项贷款业务。

四、实验结果

（一）单样本t检验——主要压力源——对假设1的检验

在对压力源的调查中，为验证主要压力源，分别对奖惩权、专家权、信息权做单样本t检验。我们假设具有五年以上评估工作经验的评估师不会受到任何压力的影响，检验结果如表4-1所示。

表4-1 单样本t检验——主要压力源

结果显示，三种权力都是显著的，这验证了假设1，即三种压力源如果一旦成为资产评估师认定的压力，则其影响就是显著的，因此在评估业务当中，要告诫评估师事先分析自己和委托方的情况，尽量消除这种压力。如果明确知道，则就应该采取纠偏措施，尽量采用客观的计量手段。

（二）主成分因子载荷矩阵——对假设2的检验

表4-2中显示了主成分分析得到的三个主因子及其载荷矩阵。

表4-2 主成分因子载荷矩阵

结果显示，“委托方让我考虑一个其希望的估值”、“委托方通过施加压力来提高估值”、“委托方威胁要减少提供的业务量”、“委托方威胁要取消该业务”与“委托方直接更换评估师”在第一主成分F1上有较高荷载，说明直接压力在三种压力结构中占据了主要的比重。另外，“委托方暗示将增加业务量”和“委托方没有表示任何意见”在第二主成分上F2有较高荷载，一方面体现了在直接压力中，奖励措施相对于威胁、强迫手段而言，对评估师的影响较小；另一方面说明正面反馈对于评估师的估值影响也较小。在第三主成分F3上，“委托方询问评估师是否能对所估的市场价值有信心？”、“委托方对该结果满意，愿意将来有更多的合作”及“委托方感谢帮助他们控制了风险”均有较高的荷载，表明间接的诱导压力与正面反馈对评估师调整估值的行为影响都较小。

这有力地证明假设2是合理的，即直接压力对具有五年以上评估工作经验的资产评估师是最有影响的。但不表明间接和潜在压力的影响会一直小于直接压力，它们是在某一个方面与直接压力相互作用而影响评估师的判断。

五、结论与研究展望

在抵押贷款评估中，委托方的压力是造成抵押资产高估的重要原因。本文通过研究发现，在评估过程中，委托方的压力确实会对资产评估师及其估值造成影响。委托方压力的不同对资产评估师行为的影响存在差异。通过假设检验验证了三种主要压力源都对资产评估师具有显著影响。基于主成分分析探讨了不同压力类型对评估师的影响程度，而且相对于直接压力，评估师的估值判断行为受委托方间接压力的影响更大，评估师倾向于接受来自委托方的间接压力。

虽然本文对委托方压力的来源以及影响程度做了较为全面的分析，但尚欠缺一个规范性的可操作框架来指导评估师的具体执业过程。

本次调查为了有效性，主要针对评估行业有经验的评估师，力求结果能体现出行业特点。但评估业务是由一个团队协作完成的，经验相对较少的评估师或者非注册的评估人员是否也受到委托方影响？如果有，则更为严重还是相反？这都是需要继续深入的问题。

同时，从理论上来看，委托方的压力造成的影响不仅仅是利益，还有许多潜在的行为心理因素，而每种压力源以及压力结构的行为机理或者认知心理机制如何，尚需深入探讨。只有找到偏差根源才能有效解决由此带来的问题。

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